探索企业发展新模式，轻重结合代建发力

自2021年中央经济工作会议首次提出以来，房地产业“探索新的发展模式”一再被重申，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式正逐步转变。代建这种轻资产模式，相比传统开发模式，具有高收益率、低杠杆以及逆周期等特性，对资金要求相对较低，能使房企在市场下行阶段保存实力，已成为越来越多品牌房企的“必争之地”。

CRIC数据统计，百强企业涉足代建业务占比逾六成，不仅包括万科、金地、绿城等品牌企业，还包括建业等一众地方性中小企业。重点区域2023年累计代建项目数明显超2021年、2022年水平，截止2023年累计代建项目约380个上下，而2021年和2022年分别为140个和238个。

城投持续托底土地市场、城中村改造加速落地、项目纾困持续推进等为企业代建业务带来机遇。

近年来城投频频“托底”招拍挂市场，衍生出新的商业代建需求。作为拿地主力之一，2021年以来拿地数量占比稳居高位，2022年一季度达到最高峰90%。2022年末财政部明确规定“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”，一定程度约束了城投拿地行为，今年拿地力度整体有所放缓。

CRIC数据显示，从拿地金额TOP100企业来看，央国企是土地市场绝对主力，虽然上榜数量少但金额占比高。其中，央企2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。

但在数量分布上，城投依旧是维稳土地市场的重要力量，2023年拿地金额TOP100中，近半数为城投企业。

但城投对房地产项目的操盘开发优势相对不足，部分城投不具备项目建设管理及销售等方面的经验，只“托底”拿地但不开发。2021、2022年拿地项目的开工率则分别仅有38%和8%，远低于整体水平。

这主要是因为，大多数城投公司不具备真正的房地产开发能力。从城投公司的性质可以看出，29%以交通投资为主，20%是传统的城投，传统的城投有一定的开发能力，但是近几年这些开发能力早已消耗殆尽，这就为市场带来代建了需求。

2023年7月以来，“城中村改造”提速。

首先是7月5日，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，要求扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展。

随后，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这意味着未来超大特大城市城中村改造将成为城市更新的一项重要工作。

7月24日，中央政治局会议召开，强调要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

中央政治局会议定调后，7月28日，超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，对城中村改造提出具体要求；7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知指出，支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

进入8月，央行及国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，强调落实好“金融16条”，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，

截至目前，16城已公布城中村规模，预计涉及约87.4万户居民，未来“城中村改造”将成为城市更新与城市发展的重点抓手。

我们认为，尽管城中村改造强调市场化运作方式，但房地产市场行情持续低迷，社会资本入局预期并不乐观，很多项目仍要以政府主导展开，同时操作上还是需要专业企业的参与，因此将会带动政府代建需求进一步扩大。

除了城投“托底”、城中村改造之外，广州市首例预重整成功案例也已成功交付。

2023年7月28日上午，广州晓风云著·安置房移交仪式举行，307套安置房正式移交给政府。根据法院公开披露的资料显示，广州晓风云著项目前身是新塘的百晟广场。早在2013年，百筑公司投建新塘百晟广场项目，后因资金链断裂，成为一个烂尾楼项目。在增城区政府和广州市中院及管理人金轮律所，投资方东莞资产及浙银华创，优先债权方中国华融等各方联动机制的支持和努力下，由蓝绿双城作为共建方主责开发实施和市场实现，项目于2021年得以正式重启复工复建。

据了解，该项目是2020年5月广州市中级人民法院发布《关于破产重整案例审理指引》后广州市首例预重整成功案例。

作为行业内的共建倡导者之一，蓝绿双城将“变量项目”作为重要的业务方向，牵头成立了百亿纾困基金，并成功盘活了多个项目，晓风云著项目就是蓝绿双城使用纾困基金成功盘活项目的案例，也给当下出险房企和“保交楼”项目提供了示范解决方案。项目体量并不大，住宅占地面积1.67万平方米、建筑面积11.4万平方米，具有双地铁、双公园及优质教育资源等成熟配套，于2022年5月25日开盘，主推75-135平二至四房户型，目前均价在17500元/平方米左右。

未来随着代建市场的持续发展，纾困代建也将成为新的商机。

目前代建赛道已经形成。

相比于传统房地产开发，代建业务在诸多方面都具有较大优势。

首先，代建业务作为轻资产模式，主要提供服务，并不负责投资。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低。

其次，代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时，代建公司会有充足客户来源；而当市场下行时，房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。

最后，代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。同时由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司能进一步提高利润率。

但需要注意的是，代建看上去门槛不高，但要想做出口碑赢得更大的市场份额，需要产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各项能力的综合加持，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

目前，我国的代建行业仍处于发展阶段。随着各方持续涌入赛道，未来或将涌现更多行业黑马。

需要注意的是，由于代建具备轻资产的业务特点，在带来高盈利的同时，利润体量也往往较少。

当前无论是城投项目还是纾困类项目往往都需要资金的支持，而额外的资金投入又意味着杠杆及市场风险的增加。城中村改造方面，属地、背景、经验能力也都将成为企业竞逐的筹码。

由此可以看到，在当前市场环境下，虽然潜藏着巨量的代建需求，也让房企看到了代建业务广阔的发展和增长空间，但优质的代建项目却是有限的，随着越来越多的房企加入，未来竞争也将变得更加激烈。