还没交房就被投诉，共产房北投如郡陷信任危机

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北京市主管部门也关注到共产房相关问题，正在逐步做出改变。

彭红侠/发自北京

“A户型样板间、宣传图展示的均为三窗，开发商擅自改为两窗，涉嫌虚假宣传欺诈消费者！”

“多个楼栋外立面装饰线条缺失，楼顶屋檐可能在拆除吊篮过程中发生破坏，小区还没交房外观就出现如此明显的破坏。”

“开发商建设过程中粗制滥造施工地面严重开裂，房屋质量是否达到建设标准，监理红花寺是否起到监督检查作用？”

自去年下半年开始，业主们的频繁投诉牵出了一个曾经日销近40亿元的共有产权项目——位于北京市大兴区的北投如郡。

资料显示，北投如郡位于大兴区瀛海镇，由国企北投集团开发建设。凭借2.9万元的低均价、临近8号线地铁首站，首付60多万元即可上车的高性价比优势，引发市场热烈抢购。

然而，随着施工进度的推进，北投如郡的水泥地面开裂、外立面线条缺失和宣传不一致等多项问题在人民网官方留言板、公众号上被业主提出。更重要的是，当问题被反映后，当地住建部门虽有回复承诺整改，但业主们仍期待与北投建立畅通的沟通渠道和一个彻底明了的解决方案。

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高性价比背后的质量问题

曾经满心欢喜地期待着一个新家的到来，却在去年7月得知项目问题的那一刻化为泡影。尽管已经有了一定心理准备，但北投如郡的真实情况依然令业主们颇为不满。

多位北投如郡业主表示，其购买的89平方米A户型中间户卧室，和户型图、样板间展示的不一致。样板间的卧室是3扇窗户，通透敞亮。但施工中却变成了两窗，采光受到影响。

样板间与实际施工对比

对于其情况，大兴区住建委表示，北投如郡项目A户型存在中间户和边户，其阳台窗户存在单开扇与双开扇的区别，样板间展示的是A户型边户（双开扇窗户）情况，未设置A户型中间户，根据相关文件规定，样板间户型应覆盖项目房源的60%，项目符合要求。

但对于这一回复，业主仍然表达了不满。“之前看样板间，销售说除了旁边窗户（边户侧窗）没有，其他都和样板间一样。并且提供的户型图和效果图，窗户位置也是三扇全窗，现在却变成了两个小窗户。”

中间户效果图显示为三窗

根据北投如郡展示的89平方米A户型图（包括A反），卧室阳台窗为270°转角，含正对窗和侧窗。在侧窗中，A户型（包括A反）旁边有小字备注“此户型仅边户为明卫及阳台转角窗”，但未对卧室阳台正对窗，边户和中间户的差异，做出明确的解释说明。

北投如郡89平方米A户型图

地面干裂也是北投如郡业主较为关注的质量问题之一。有业主探房时发现，北投如郡部分楼栋室内水泥地面均出现不同程度的开裂。

北投如郡室内水泥地面干裂

大兴区住建委表示，已要求施工、建设、监理单位全部排查、分析原因并立即维修处理，责任单位分析，涉及楼栋已经整改。但截至11月，业主发现地面干裂的问题在其他楼栋再次出现。

除上述问题外，业主发现北投如郡还存在外立面多处装饰线缺失、屋檐外观被破坏等问题。“现在项目还在施工，大家进不去看不到实际进度，只能大概从外面看，项目家书进度也很随意，和北投集团也没有沟通渠道。”北投如郡业主表示。

对于上述问题，中房报京津冀致电北投如郡售楼处，其工作人员表示，目前地面干裂、装饰线缺失等问题已经整改完毕，A户型中间户设计为两窗，项目选房手册平面图和现场公示的平立剖规划文件图中有展示，是按照图纸施工建设的。

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利润率低于商品房

事实上，业主对北投如郡缺乏信任与认可，一方面是项目本身工程质量有一定瑕疵，另一方面也与共产房层出不穷的负面新闻有关。

霸王条款、中水事件等一桩桩负面消息，让北京买房人对共产房的信任大打折扣。尤其是自2021年开始，共产房进入集中交付期，但交付情况并不如人愿。

比如延庆一共产房项目，业主爆料称墙皮一扣就落、屋内门框一掰就掉、漏水、地板渗水、粗工烂造等等质量问题。甚至有业主表示验房时电梯发生故障，住建委领导被卡在电梯里。

不止于这一个项目，随着共产房的交付，近两年不断有业主吐槽自己购置的共产房设计不合理、装修质量差，墙砖空鼓、门窗划痕、纱窗质量差、墙面缺少乳胶漆、部分地方不打胶、管道没有封口、暖气不达标等等。

共产房屡屡曝出质量问题，业主们普遍不满，开发商也满腹委屈。

“其实开发商是不太愿意做共产房的，利润率比较低，很大程度上就是走个流水而已。”有头部开发商相关人士这样表示，“如果考虑到客户质量和品牌建设，大家的热情就更低了。”

也有开发商表示，共产房地块普遍比较偏远，民企开发商一般不太会去做，投拓会把视线放在普通商品房和位置更好的地块。“一般的开发商即使拿地，在项目施工和当地政府关系上，也经常遇到困难，利润角度投入产出又比不高，所以这样的项目多是当地国企运作。”

其实房企对共有产房的态度，早就从地块出让时就可窥见。2018年末，北投如郡地块与另外2宗地块同时被挂出，均为共有产权住房，且销售均价均为29000元/平方米，包含着精装修费用。

然而，这三宗地块的成交却颇费周章。2019年3月，土地出让方北京兴福集体资产管理有限公司确认表示这3宗土地均未交易成功。3个月后，北京市规自委大兴分局发布公告，暂停3地块挂牌交易。直到2019年8月，这3宗土地才重新挂牌。

2019年9月，瀛海镇首宗地块以底价15.13亿元交易成功，竞得人为河南正商；2019年12月，北投如郡地块以底价20.61亿元成交；2021年2月，最后1宗地块才完成挂牌出让，中建三局和鄂旅投14.66亿元底价拿下。至此，耗时2年多的3宗共产房地块才终于完成出让。

利润预期不足，民企很少涉猎，接盘的国企也面临难去化的窘境。金融街控股旗下共产房项目金悦嘉苑，2019年4月首批申购弃购率达98.5%，同年12月金融街控股剥离销售困难项目，将金悦嘉苑所属公司以22.6亿元打包卖掉，改善现金流。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，共产房在实施过程中确实面临着一些问题和挑战，部分共产房产品质量较差、户型设计不及普通商品住宅，导致项目同质化较为明显，再加上项目位置不佳、价格优势不明显等情况时有发生，共产房的相关配套政策仍需要进一步完善。

北京市主管部门也关注到相关问题，正在逐步做出改变。

2021年12月，北京市住建委联合规自委发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2021年版）》，从土地供应、规划、设计、绿化、装修、配套等多个维度提升共产房居住品质；2023年6月，北京市住建委发布《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知》，明确了共产房细化的回购和转让办理程序，完善共产房退出机制。