2024全球房地产市场展望：美、日、东南亚房地产市场凉热几何？

随着全球央行提高利率以抑制通胀，许多经济体的房价相比加息周期早期已有所降温。

根据国际基金货币组织（IMF）的研究，2023年上半年，发达经济体的抵押贷款利率比上一年攀升了2个百分点以上，这导致2023年上半年瑞典、新西兰、加拿大、德国和澳大利亚的实际房价跌幅超过10%。相比之下，日本、泰国和马来西亚等亚洲经济体则表现不错。

2024年，发达和新兴经济体的房地产市场会如何变化？

美国：从冰火两极中恢复正常

根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美的数据，进入2023年后，受美联储加息影响，美国30年期抵押贷款利率持续攀升，至10月底达到7.79%的顶点。

在此背景下，原本火热的“春季购房季”变得沉默，房屋库存全年保持在历史低位，销售量急剧下降。在低供应量和低需求量的组合下，美国房价仍然坚挺，美国房地产经纪人协会(NAR)数据显示，去年6月，美国房价中位数达到42.5万美元的峰值。

但按揭利率从去年11月起开始滑落。截至1月11日当周，美国30年期抵押贷款利率为6.66%。根据标普CoreLogic Case-Shiller的最新全美房价指数，美国2023年11月份房价同比攀升5.2%。按揭负担的减少会让美国房地产市场恢复活跃吗？

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者称：“按揭利率的调低让更多买家心动，但还没低到让房主心动到把房子挂牌，买家多了，但房源并没增加，因此房价再次上涨。全美大部分房主当前背负的按揭利率低于3%，一般来看，利率要降到4%~5%才会被视为正常，而现在市场判断利率要到2025年才可能会调低到这个幅度。”

波士顿房产科技公司美吉居（GeoHomeUS)联合创始人杨晓雯也认为，房贷利率下调的影响已经开始显现。但由于美国房市90%的房主贷款利率低于6%，房主卖房动力仍然不高，2024年即便美国经济放缓，全美房市也没有太多下降空间。

“行业从业者感到，需要降价求售的房屋数量有所减少。数据显示，2024年1月初贷款申请量比去年12月最后一周增加了10%，说明购房者已经开始准备进入市场。”杨晓雯拿其所在的波士顿地区举例称，“今年冬天，波士顿市场上基本没有正现金流的居住房产。许多年年买入的房地产市场资深投资者纷纷抱怨，刚刚过去的冬天，他们咬牙出了高价，仍然都被卖主干脆拒绝。现金仍然在账户里，找不到合适的投资标的。”

安萨里预计，美国2022年楼市交易火热，2023年的“冷淡”与之形成了鲜明对照，而2024年可能会是一个楼市相对“正常”的年份。换言之，交易量将上升，更多房主会挂牌，更多买家将出手，部分地区楼价会下降。

“有机构预测全美房价涨幅会低于2023年。对于苦于可负担性的刚需买家来说，2024年是一个有盼头的年份。”安萨里说，“对于亚洲买家，疫情三年美国楼市的大热，已使他们重新把注意力从东南亚转移到了美国。我们看到疫情前在美国买了房的人，目前已发现他们的美国房产价值涨了不少。”

日本：日元疲软下的投资机会

过去一年，由于日本央行维持超宽松货币政策，再加上日元疲软，日本房地产行业受到了投资者的青睐。

房地产服务公司仲量联行（JLL）日本资本市场研究总监名藤浩司（音译，Koji Nato）称，2023年第一季度，外国投资者对日本房地产市场的投资额比一年前翻了一番，达到20亿美元。该公司在一份报告中提到：“日本的房地产交易活动是今年全球最强劲的，人们普遍认为利率政策使日本的房地产保持了韧性。”

安萨里也认为，日本是2023年全球楼市的少数几个亮点之一。他解释称：“去年三季度，日本楼价同比涨11%。日本是唯一维持低利率的发达经济体，去年日元贬值，外国买家的购买力因而增强，而外国人在日本购房也无限制，这些因素让日本去年也成了国际房产投资的主要目标国之一。”

去年10月，日本央行在一份关于金融体系的季度报告中说，与房地产相关的贷款持续增长，这主要是为了满足外国投资者的需求。日本央行表示，在经济热点行业的热图中，房地产市场已显示出过热的信号。

根据日本房地产经济研究所（REEI）的报告，由于需求增加，去年上半年，东京市中心新建公寓的平均价格增至创纪录的1.296亿日元（约合86.3万美元）。总部位于伦敦的房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在其2023年度财富报告中称，拥有100万美元的买家可以在东京购买60平方米的优质房产，几乎是纽约或新加坡的两倍大。

专注服务外国人投资日本房产的日本华房地产（Japan Hana Real Estate)创始人、首席执行官胡凯淇（Glass Wu）也对第一财经记者反映，东京的公寓新房均价去年已超过了史上的房价高峰。“在东京市中心，近年新出现了几座顶级豪宅，有的每套价格高达人民币5、6千万元一套，已堪比曼哈顿中央公园边的塔楼，买家有日本人也有外国人，也不乏中国买家。”她称。

“日本将在2025年举办世博会，这都是最近外国投资者找房时常提到的。”胡凯淇透露，“我们最近服务于几家中国的上市公司，他们看好日本旅游业投资机会，我们在帮他们找有100个房间左右的酒店，而这类资产现在市面上剩下的不算多了。”

安萨里也表示，日本在居外IQI询盘排名上长期居前10名。“2024年，日本的物流中心和酒店等商业地产，以及东京和大阪市中心的住宅，将越来越吸引外国机构投资者和个人买家。”他称。

东南亚：政府出台措施调控

亚洲开发银行（ADB）在最近的一份报告中预计，2024年东南亚地区的国内生产总值（GDP）将增长4.7%，高于2023年的4.3%。 IMF也预测，东盟地区经济增长率为4.6%。安萨里认为，强劲的经济和外国直接投资的涌入将支撑该地区的楼市。

但该地区的政府也正出台政策调控楼市。

根据新加坡市区重建局（URA）公布的数据，2023年第四季度，新加坡私人住宅物业指数与2022年同期相比上涨了6.73%，此前2023年第三季度、第二季度和第一季度的同比涨幅分别为4.37%、7.46%和11.44%。而从2016年到2022年，新加坡的住宅房地产价格累计上涨了37.5%（按通胀率调整后为22.2%）。

过热的房地产市场促使新加坡政府不得不出台一系列楼市调控政策，这导致新加坡的房地产需求持续下降。URA的数据显示，2023年前三季度，包括新售、转售在内的房屋销售总量同比大幅下降19.6%，2022年全年则大幅下降34.8%。

摩根士丹利（Morgan Stanley）在去年11月份的一份报告中称，新加坡私人住宅价格七年来的历史性涨势已接近尾声，2024年新加坡房价可能会下降3%，而且这种低迷可能会持续两年之久。

相比之下，安萨里称：“近期泰国政府频出各种举措吸引外国游客与长居者，再加上新加坡的楼价越发高不可攀，不少普通买家将回归泰国。”

新加坡悦榕集团（Banyan Group)房产渠道总监（中国区负责人）张丹丹也对第一财经记者表示，最新中泰永久免签的消息可能会提振泰国市场。“除了温暖的气候和旅游，泰国的养老、医疗和教育的相对优势，决定了其房产对外国特别是亚洲买家将有持续的吸引力。”她称。

此外，安萨里称，马来西亚今年将再度优化其第二家园长期居留计划，这对外国买家将有很大吸引力。马来西亚也是唯一外国人可以拥有土地的东南亚国家。