年度十大话题复盘2023中国楼市

经历前两年的深度调整后，今年房地产市场仍未出现好转，即使是在各类提振政策的持续出台下，购房者情绪、开发商信心都未能迎来明显改善，在这样的背景下，今年的楼市表现出怎样的趋势，又有怎样的机会和出路呢？

1.中央层面风向转变

限制性政策松绑频出

中央层面房地产行业政策转向， 由纯粹防范风险向支持房地产行业发展转变，在中央授意下一线城市接连放宽二套/普房认定 。

2.新一轮“房改”提上日程

地产双轨发展逻辑明确

“14号文”剑指“地产双轨制”，一方面加大保障性住房供给，一方面让商品住房回归商品属性，随后地方积极跟进相关政策，如强化住房保障、城中村改造、取消新房限价及土拍价格上限等。

3.政策频出下各城表现不一

整体效果仍未清晰体现

23年全年市场呈现“前高中低后稳”的态势，上半年高开低走导致市场信心受挫，下半年以政策放松为主要特征，整体热度基本持平22年水平。随着下半年各类政策的密集出台，各城市表现有所差异，其中一线城市短期内普遍出现回升，但幅度、持续性均有限。

4.城市分化持续下

投资仍需考量产业/存量/人口

多数城市全年呈不同幅度下滑，城市间分化继续，城市选择上，建议回归产业、库存、人口层面的考量。

5.房企拿地金额仅为21年三成

国央企仍为拿地主力

2023年房企拿地金额同比下滑13%，仅达到2021年的35%水平，国央企仍为拿地主力，其中央企拿地占比高达36%，且较去年实现正增长 。

6.千亿房企数量持续缩减

总货值也为五年来最低水平

今年千亿房企数量缩减至16家，较2021年的43家腰斩，同时，千亿房企总销售货值也为5年来的最低水平，百强阵营中，国央企占比进一步提升。

7.行业融资规模持续减少

国企勉强维稳

百强房企今年融资总规模达5413亿元，同比下滑35%，融资集中度仍主要集中在头部国资 。年内房企融资以境内发债为主，受惠于政策及降息等措施，国企发债规模显著提升。

8.城中村改造推进难、利润低

PSL重启有望缓解资金压力

从总量来看，预计城中村将涉及约87.4万户居住需求的改善和更新，当前面临三大核心问题：①整体时间跨度长，导致占用资金量大；②改造成本高、难度大，比新建更花钱；③普遍含有大量绿地、配套等，住宅占比低、溢价空间小。而年末中央重启PSL抵押补充贷款，可一定程度上缓解城中村改造的资金成本压力，或为第三轮PSL投放开始的信号。

9.上海风貌遴选方式成熟

未来将有更多企业加入

上海内环内作为中心城区，对于总体的城市规划、城市的未来发展都起到非常重要的作用，各区政府不仅看重经济利益，更需与社会效益相结合，通过公开遴选的方式确保开发目标的实现。今年以来上海遴选提速，全年拿地总额超过400亿元，风貌遴选已然成为上海中心城区出地的重要方式，更有中建三局、隧道股份等多家非典型开发商涉足。

10.高净值客户尚未透支

未来豪宅供应仍有需求保障

因城市更新项目普遍位于价值较高的城市中心区域，以上海为例，中心城区未来三年集中入市高货值旧改项目，频现“低密、亿级、20万+”的共性，总价8000万元以上产品将超800套，而上海高净值家庭基数较大，实际购房低于估算需求，核心原因为高品质项目有限，而非需求透支。

未来趋势Q&A

那么在这样的行情下，市场何时会回暖？未来政策调整的方向是什么？企业如何提升竞争力？地方性企业该如何实现突围？“卷品质”具体在卷些什么？城市更新未来会有怎样的趋势？……最后，针对这些当前业内关注度较高的问题，我们也分别进行了梳理。

本期专题《年度十大话题，复盘2023中国楼市》

如需获取完整版报告，请扫描文末二维码

扫码添加 了解更多

邱裕馨

CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师

城市更新业务咨询联系人

联系电话：152-2171-9768