北京买房：理清思路，购房建议1066

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家二孩，老大2026年上小学，夫妻一人在芍药居上班，一人在宣武门上班。目前有套郊区房子，估计卖掉还完贷款加上手头现金约400万，拟贷款400万买一套三居室自住，兼顾学区和通勤。

问题一：换房时机是在近期（明年6月之前）还是在26年初之前比较好？考虑到小学入学人数递减，原计划孩子上学前换房的，北京房产新政出台有点不知所措了。

问题二：学区选择东城区还是人大附朝阳学校？这个价位在东城区能买到三居的学区，与西坝河/ 太阳宫“朝师附小+人大附朝阳学校”的组合相比，孰优孰劣呢？

问题三：看网上数据，朝阳区学生普高率比东城区低不少，整个行政区的普高率对选择某个具体学区参考价值大吗？

A：

1、刚出的刺激政策，看成交量吧，如果上涨的多就尽快，不着急那就到时候再说呗。另外常规建议是如果资金准备好了，或者卖房后增加的预算多（包括贷款），那就提前换，这种时期大概率房子比现金保值。没准备好或增加的不多就到时候再说吧，不至于吃亏，毕竟2026年已经是确定的入学低谷期了，如果没有单独政策刺激就有可能影响溢价部分。

2、东城和人朝，这真不好比。而且东城800万买三居的指哪个学区啊？多大面积什么档次的三居？应该都能买到，只是宜居性不同。

笼统说吧，之前可以说牛娃选人朝，确定性强；普娃去东城，整体资源好。但现在人朝扩招严重，房子卖爆，校区也多，连四大神盘都给调剂了，谁说的好啊？尤其中学，新招了那么多的老师+这么多孩子，成绩有待观察。

我不好比较，或者说如果是对标人朝，那东城的安交龙体和平里相对也稳妥，中学没什么坑儿，房子的溢价率也没比人朝的高太多。南城龙体和东崇前800万买三居的选择更多，学区都挺好的。

3、普高率跟具体学区的关系不大，多牛的学区也净是没高中上的。而且网上的普高率基本都是不全的，把提前劝退的给剔除了。真实的普高率东城应该是70%或多点儿，朝阳应该在60%吧。但这也不是太真实，排名不高的孩子净是走贯通的，能上高中但不去，也就不好统计了。

所以别太关注普高率了，还是争取向前考吧。一般来说，在东城中考进入前50%，朝阳前35%，那都能上还不错的高中了。

仅供参考。

二

Q:

想再咨询您个问题：

一是朝阳朝外跟陈经纶嘉铭（东校区）相比，哪个学校的小学初中更好一点呢？

二是如果选朝外，想选汇园公寓的房子，但房龄老，上下半层，物业费贵；选嘉铭呢，就买嘉铭桐城的房子，目前能够上的是嘉铭桐城c区那种东向或西向110平两居。感觉嘉铭比汇园公寓，是不是更能跟住大盘或者多年后好出手一些？

三是还有一个小营锦绣馨园的房子（因为多校划片，性价比高一些）。这个房子进嘉铭的概率大吗？感觉这个小区有点小众，几年后跟嘉铭比出手，会不会不好出手 。

A：

1、哪个更好这不敢说，但朝外本校的排名在前。而且从房子来说，朝外占坑儿房的溢价率也比嘉铭的高。也就是说朝外小户型的溢价率和东西海基本持平，嘉铭东区的低一些，低三分之一吧。

2、汇园公寓就风光了那几年，曾经的北京第一公寓豪宅，没有之一。2000年前后公寓市场崩盘，之后这种产品几乎没有能跟上大盘的。以后最好成绩是不落后吧，但长期看还是不占优势，毕竟产品落伍了。

嘉铭桐城是整体来讲到目前为止肯定不落后，略超一点儿。具体的看房源吧，尽量选板楼的那几个区，越宜居的保值越好。以后大概率也是这趋势，延续个十年八年再说。

3、多校的性价比高，这看怎么说了。多校肯定是没有学区溢价，单从居住角度可以说性价比高。但是嘉铭的学区房只是总价低的有溢价，千万以上的也就没什么了，朝阳区大多数都这种情况，所以同样算性价比高。也就是看怎么比了，如果都是高总价，那嘉铭桐城的性价比更高，因为学校是确定的。

概率我不知道，这咨询朝阳教委吧，他们的回复最权威。

流动性的话应该跟嘉铭C区的差不太多，都是塔楼，朝阳对学区没有东西海那么重视重视，不会有多大差距。另外是否好出手看价格了，别太高就行。

仅供参考。

三

Q:

我首套选房想听听您的意见。基本情况，西二旗互联网民工，预算600-650。想买二手房，目前在金域华府小两居和国风美唐大两居/小三居间纠结。主要想保值升值，不考虑学区，近三年内不换房，想问下这两个小区该怎么选？感觉金域华府不受住，但始终比国风美唐贵，没想明白深层逻辑。

A：

1、房产的价值由什么决定？地段儿地段儿还是地段儿呗。同一城市内所有房子的造价和价值都是差不多的，用来住的而已，价格中所差的主要都是地段儿的价值。

2、金域华府这地段儿本来不怎么样，和霍营一样都是两区交界。而且这边还是半封闭板块，很难与外界联动发展，所以当初回龙观开发的都是京藏以东，地块开阔便于规划。

但后来是海淀主动向北规划，西二旗什么的产业规模也超出设想，那此时再看这块地就是好地方了。和霍营相比虽然有铁道阻隔，但就是多出了产业规模啊，而且又是海淀先动手儿的，这种好事儿在全北京不多见。

3、另外一点，万科的小区中保值好的比较多，当然主要都是普宅了，别墅类的也都不怎么样。所以就算是同地段儿内的同等小区，万科的一般也占优。这就是人们的预期了，认为万科的物业好，对保值有帮助。所以在房龄相对新的阶段，万科的多数都不差，直到老的破败也就都差不多了。

4、总之到目前为止是金域华府占优的。以后看西三旗的发展吧，如果金隅真的把产业做好了，霍营的房价赶上去也正常。只是三年时间短点儿，五年八年或许还行。再或者说买霍营这儿的也不吃亏，至少不比大盘落后，整个回龙观只要不是大户型就都挺好的。

仅供参考。

四

Q:

我们在考虑是否把房子换到东城或海淀的问题，主要是为了孩子教育，兼顾自住，能做到保值升值就更好了。现在房子在东三环老破小，价值450，有150万贷款。孩子在学区内的分校上五年级，前三年一直很普通，但今年的成绩突飞猛进，除了英语之外都在班里进入前五名，年级估计在前十名开外，英语成绩另计。

所以我们想孩子既然开窍了，那就应该给他提供更好的教育环境。奈何囊中羞涩，月供只能支撑一万元左右，看了看东城只有永外学区才能买到合适的。但是，同事亲友都说永外的学校不好，五十中只是挂名校。所以我们就犹豫了，想问问有没有更合适的兼顾的学校和房子。

A：

1、四年级跨区转学到东城，现有房子套现300+月供1万，能买500万左右的房子。这个价位基本就是占坑儿房，如果兼顾自住的话那也就是永外合适了，其他学区的面积都更小。

2、另外多说一句，常规建议是，如果孩子不是天牛娃，那在小学或小升初没必要转学到东西海。因为海淀是点招占主流，对转学生来就只利好天牛娃，普通牛娃都未必能怎样，因为简历未必来得及准备，补课也未必能短期内适应，也就大概率进不去牛中或牛班。东西城则就是派位，凭运气了，东城可以说更公平，但毕竟牛校的学位有限，转学生至少是不占优势。

永外如果被派入50分的话那就有可能不如在朝阳呗。这里之前是92中，普通学校吧，努力改进很多年了，成绩提升不是太多。

3、或者这么说吧，如果确定是天牛娃，那小学阶段最好在三四年级之前转到海淀西城，不耽误点招，能得到最好的资源和环境。如果是中学还不建议折腾了，中考在朝阳也能通过统筹选择北京最牛的。

普通牛娃一般都不建议从朝阳转学到东西海了，因为朝阳能通过买房换学校，单校划片占多数。而到了海淀是拼成绩，东西城拼运气，房子的溢价还更高，所以相比较的话没占什么优势，还不如在朝阳稳妥呢。

如果孩子确定是普娃，在朝阳上高中比较难的，那去东西城合适，跟着大部队只要不太差就也能上高中。海淀就算了，普通学校跟朝阳的差不多，有的还不如呢。

4、总之吧，如果就是现在的预算，那东城确实只有永外能满足住房要求，学校则有不如朝阳的可能。如果运气不好，那多花了税费成本和溢价就未必划算了。所以要不看看朝阳的吧，500万左右能选择挺好的学校了，居住条件比东城强。

仅供参考。

五

Q:

我儿子是北京研究生学历，入职央企两年，收入十万多。女友是他同事，收入略低，目前两人在通州租房，每月5000的大一居室。现在考虑婚房结婚。以月供1万元为标准，我们补贴一些。首付暂定150万元，我家100万，女方家50万。

目前女方看的是****，那个三居的户型。我儿子是想买二手的，因为认为这地段的配套不好，几年后孩子上学的时候换学区房会吃亏，您的建议是倾向哪种？二手房目前还没看，但倾向于六号线地铁沿线的朝阳区。

A：

1、婚房是典型的居住体验为主，外人可不好建议吧，还是凭自己的喜好选择更合适。另外我对新楼盘也不太熟，不方便点评人家。

2、简单说两句吧，如果是长期自住，那买新房合适，居住体验肯定超过二手的。至于周边配套慢慢等着就是，早晚的事儿，小区里面的环境设施更重要。

但如果确定是要几年后置换，那最好买二手房，在保值上会稳妥些。房产的价值由地段儿决定，现在的新房都是按照规划完成的价值定价。那如果按期完成了就是拉平大盘，提前或增加了就赢，拖延了就站岗。所以也不能说郊区新房的保值不好，只能说成熟地段的房子都是经过了市场检验的，是二手市场上买卖双方用一次次交易试探出来的，是真实价值的体现。

****怎么说呢，挺好的小区，配套中主要就是地铁远了点儿，其他的也没什么。郊区盘对地铁的要求比较高，有了未必加分，没有或离的太远有可能减分。

3、其他我没什么建议的，还是看自家的商量决定吧。常规建议就是注重自住买新房，几年就要置换的买二手房更稳妥。

仅供参考。

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