上海
去年9月，多部门出台调整首套房住房贷款利率政策，不少房贷利率原本在5%甚至6%以上的贷款买房人身上的担子轻了些，首套房贷款利率普遍下跌至4.2%或4.3%。
不过，并非所有人的房贷都下调了，如二套房及以上存量房贷利率没有调整。此外，即便首套房贷款利率有所下降但还是比3%—3.5%间的经营贷高一些。部分违规将房贷转为经营贷或者刚开始就以经营贷名义买房的人看似成为了最大的赢家。
有的朋友可能还不知道何为经营贷，简单解释一下。
顾名思义，经营贷与企业经营有关，是国家为了鼓励大众创业、降低中小企业融资成本针为符合条件的经营者提供的一种低利率抵押贷款。
经营贷和房贷的有点类似，都要用房子作为抵押品；不同之处非常明显，房贷的用途是买房，而经营贷只能用于投入企业生产经营之中。
一般来说个人是无法申请到经营贷的，更不要说经营贷买房了，可“神通广大”的房产中介和助贷机构通过“借鸡生蛋”、虚构经营项目等方式能够帮助购房人申请下来。其中存在的违法违规、利益共享问题不是本文讨论的重点，不赘述了。
前文说过经营贷是国家照顾中小企业设置的，所以贷款利率比房贷要低不少。“聪明”的贷款中介开发了新业务，帮助贷款把存量房贷置换成经营贷。
比如，张三剩余的房贷为400万元，利率为5%，助贷机构先用过桥资金替张三还上剩余房贷解除抵押，再把张三包装成成企业主，以房子为抵押向银行申请利率为3%的经营贷，等到资金审批下来后还上过桥资金。
如此一来张三的400万利率为5%的房贷变成了利率为3%的经营贷，贷款利率下降了40%之多。
中介赚了“辛苦费”和过桥资金占用费，购房人月供大幅下降，看上去一举两得，可雷也埋了下来，引爆这颗大雷的导火索是这两年楼市成交量低迷导致的房价下跌。
据每日经济新闻报道，不少三年前办理经营贷的购房人遭遇资金危机，不得不提前归还部分贷款，有人甚至面临还不上贷款房子将被法拍的风险。这是怎么回事呢？与两个因素有关。
第一，经营贷期限短，每隔一段时间需要续贷一次。
正常的房贷借款期限在15年至30年之间，一般都是20年以上，每个月归还一部分本金及对应的利息，直到还清所有欠款为止。
经营贷不同，贷款期限在1年至10年之间，不少前几年办理的经营贷期限只有2、3年，到期后需要还清所有本金。这时需要找一笔过桥资金还上后再重新申请新的经营贷，相当于延长贷款期限。能否申请到新的经营贷以及获批额度至关重要。
第二，住房评估价下跌导致续贷额度下降。
经营贷和房贷类似，能够借到多少钱与抵押物（住房）的总价有关。
这两年全国各地房价均有不同程度的下降，以曾经的“炒房第一城”深圳为例，二手房均价从2021年的最高的8.3万元每平方米跌至去年四季度的6.5万元每平方米，部分住房的跌幅比均价下降得还要厉害。
比如，一套两年前评估价为700万元的房子如今在银行系统里的评估价只有480万元。假设贷款是按照70%的比例下发的，那么拥有该套住房的贷款人两年前还能从银行借到490万元，两年后续贷时只能获得336万元了，需要另外想办法凑足154万元。
绝大部分贷款买房的个人或家庭经济条件并不富裕，否则就全款购房了，每月收入扣除生活成本、房贷后剩不下多少钱，即便加上原有的存款也无法在两年内让总存款达到154万元，可能连54万元都不到。
房产评估价下跌相当于倒逼通过经营贷购房的贷款人提前偿还154万元的贷款本金，面临资金爆仓的危机，一旦在规定期限内凑不到钱就会违约，银行可以起诉至法院请求强制拍卖抵押物受偿。
更大的潜在危机是续贷失败或者遭遇抽贷。经营贷买房属于违规违约行为，只要银行认真核查是能发现问题的，资金实际用途与合同约定不同意味着贷款人违约，银行可以提前收回全部本金（抽贷），或者续贷时发现问题不再审批新的经营贷。真发生这样的事情才是“灭顶之灾”，贷款人需要一下子偿还全部剩余本金，金额可达数百万元。
有人为了省房贷利息用经营贷买房，如今LPR不断下调，房贷与经营贷之间的利率差异逐渐缩小，“节省”下来的钱少了可房价下跌引发的续贷本金减少风险越来越大，这两年也许会有更多贷款人“爆仓”，不得不提前还贷甚至过上以贷养贷的日子。早知今日何必当初呢？
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