上海
PART.1新供应结构
房改制度发布，租赁住房成为长期主义下的主赛道。新房改政策下，保障性住房与商品房双轨并行；租售并举政策下存量住房新出路——趸租制度。
PART.2新投资逻辑
REITs 闭环逻辑形成，发行门槛仍较高
4单保租房REITs上市满一周年，总体来说表现良好发展平稳
Pre- REITs发行门槛更低，可优先通过公募REITs实现退出
PART.3 新企业站位
全国TOP20门槛翻12倍，上海企业格局完成一轮格局洗牌
三大寓稳步向前，雅诗阁下沉紧追猛赶
华润有巢、友间公寓、招商伊敦、地产城方、城家、抱家潜力巨大，众多新兴品牌给市场注入新活力
PART.4 新竞争格局
经济下行周期，租赁市场缺乏上升动力
上海租赁市场受居民收入下降、常住人口外流以及就业市场低迷等不利因素冲击，面临着租赁人口下滑以及租户对租金预期降低的双重挑战。
目前集中式公寓的租住选择出现下降倾向，如何提高续租率为项目带来稳定的租金收益相比租金走势更为重要。
R4项目建设提速：截止2023年底，上海共有在营R4租赁社区58个，房源数6万余套
R4项目均分布于内环以外区域。运营规模上，城投宽庭以超过1万套的体量稳居第一。
目前上海仍有23万余套的R4租赁社区储备，主要规模位于浦东、青浦、闵行三区。明年预计将有超过20个项目入市。
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