地产代建红海

文/乐居财经 许淑敏

旭辉建管的官微上，发布了其成立两年时间内所取得的成果。“发展迅速”成为它的关键词。

从2021年完成代建团队组建，到2022年管理规模突破1000万方，再到2023年新增在管总建面超980万方。两年多的时间里，其加快了布局的节奏。

也不止旭辉建管，这两年，新入局代建领域的一批房企，包括世茂集团、华夏幸福、中梁控股、龙湖集团、绿地控股、世纪金源等，拓展步伐都在加快。

它们之中，有的是出险房企，以代建作为自救新路，向资本市场讲述轻资产故事，有的是稳健性房企，以代建寻求第二增长曲线，抵抗行业震荡周期。

无论目的如何，跻身代建这片“红海”，已成为多家房企的共识。

从2023年代建企业TOP20排行榜看来，过往以绿城管理、蓝城集团、中原建业等头部代建企业为主的格局，渐渐发生一些变化。

代建新军开始冲刺榜单，金地管理、腾云筑科、旭辉建管、兴元建设、龙湖龙智造等企业，新拓项目均名列前茅。

这亦折射出地产行业的一些变化，单靠重资产的土地开发，已经难以为继，轻资产模式更能迎合市场周期。而代建行业，既具备市场发展空间，又有政策利好加持，成为“香饽饽”。

只是机遇之下，挑战重重。代建项目转化销售不及预期、竞争态势加剧、代建费率下降、组织架构不够精细等问题，也接踵而来。

布局“赶进度”

进入2023年第四季度，旭辉建管似乎在赶进度。

其接连在长三角、粤港澳等城市群获取项目，又宣布与相高新控股、大连德泰、华远地产等合作，还与浙江海宁经济开发区签署战略协议，更是签约了宣城AMC代建项目，步履不停。

结果显而易见，去年第四季度，旭辉建管以560万方的新签规模，跻身代建行业第二名。以此，旭辉建管全年的新签规模大涨。

机构榜单数据显示，2023年，旭辉建管新签规模980万方，位列行业第7名。

短短两年时间，旭辉建管便挤入行业TOP10的位置，可见迅猛之势。代建新军的力量，已经不容忽视。

从2023年代建企业TOP20排行榜看来，以往以绿城管理、蓝城集团、中原建业等头部代建企业为主的格局，渐渐发生一些变化。

绿城管理、蓝城集团依然以一定的规模优势，占据第一、二名的位置，新签代建面积分别为3528万方、1899万方。而原先的头部中原建业，已经掉落至第10名，新签规模716万方。

进入TOP10的金地管理、腾云筑科，去年新签规模也超1000万方，还有旭辉建管、兴元建设、龙湖龙智造等企业，也正往1000万方的目标冲刺。

而进入TOP10-TOP20行列的企业，包括碧桂园建管、绿地控股、新城建管、泰达建设、中铁置业集团、幸福安基、德信绿建等。

乐居财经发现，这些代建企业有个共同点，大多成立不久。目前市场上冲出重围的代建企业，多数成立于近两三年，例如旭辉建管、腾云筑科成立于2021年，龙湖龙智造、幸福安基成立于2022年。

金地虽然布局代建已有十几年，碧桂园深耕代建也逾八年时间，但此前多年并未过多注重代建业务，金地管理、碧桂园建管也是近几年才开始活跃。

市场甚至还未熟悉这些代建平台的名称。在此之前，多数房企或多或少亦有涉水代建，但并未成立专业的代建管理团队。

像是新城控股，于2022年底成立新城建管，以轻资产代建和代管持续拓宽发展赛道。但早于2020年，新城控股便提出了轻重并举的战略。

新崛起的这些代建平台，各有发展的侧重点。

新城建管正发力商业综合体代建领域，项目主要位于二三线城市；而旭辉建管从商业代建逐渐转向政府代建，目前政府/国企类代建合同额占比超50%；龙湖龙智造的核心能力则在于 TOD全业态运营能力，截至2023年底，其累计获取建管项目60余个。

作为世纪金源旗下的代建平台，腾云筑科自收购当代置业旗下的当代管理以后，也显得高调不少，其目标是打造“新资管 新科技 新生态”三力融合的价值创造闭环。

至于绿地挂牌成立的绿地外滩企业管理服务公司，依托的是绿地外滩中心项目，试点打造轻资产模式、全业务链条的管理运营服务平台。

延伸的第二曲线

代建业务，近几年才开始备受房企重视。如若拉长时间线，政府代建模式在国内首次尝试可以回溯到1993年，商业代建首个项目落地则在2010年。

发展时间足够长，只是多年来不受关注，虽有绿城、滨江集团、德信地产、建业地产等房企早期布局，但始终未成规模。

轻资产代建业务赚的是小钱，其中耗费的时间、精力众多，而且会有损害品牌的风险。彼时，地产开发业务高歌猛进，收效颇丰，没有在意轻资产价值多少。

直到2020年代建第一股绿城管理上市，再到中原建业上市，轻资产代建模式才被推至台前。越来越多房企嗅到商机，也意识到代建行业高利润、低成本、抗周期的重要性。

更重要的原因在于，行业发展逻辑转变，单靠重资产的土地开发，已经难以为继，轻资产模式更能迎合市场周期。

稳健型房企，试图以代建寻求第二增长曲线，抵抗行业震荡周期，出险房企，则以代建作为自救新路，讲轻资产故事“讨好”资本市场。

世茂集团、旭辉、绿地控股、华夏幸福均面临着债务压力，眼下都处于债务重组阶段。而轻资产业务的扩张，除了增厚企业营收的作用以外，还在于提升企业的估值，获取谈判筹码。

华夏幸福债务重组计划当中，以物业、代建平台的股权进行“债转股”。其搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”，并以上述平台49%股权实施债务重组，预计换取债权400.39亿元。

2023年底，华夏幸福债务重组也迎来进展，金融债务重组签约已超85%。

对于多数出险房企而言，代建业务是企业持续发展的砝码之一。

去年，进入代建业务新签规模TOP10的兴元建设，背后似乎闪现着融创的身影。天眼查显示，兴元建设成立于2009年，曾用名为浙江融创兴元建设，为融者共创建设管理集团成员公司。而兴元建设的监事张赟，为融创系高管。

在地产开发业务的现金流逆境中，融创选择以代建业务曲线助力原有业务。像是在西安，融创与龙翔控股多次合作，以代建形式参与项目。

世茂则通过代建平台套现。去年底，原世茂执行总裁吕翼花费数千万，完成了对上海世茂建设管理有限公司（原世茂管理）的股权收购。

吕翼也在朋友圈官宣：璀璨管理、品牌起航，声称要成为中国优质的不动产全周期管理咨询服务商。

另一边，为了拓展代建规模，出险房企多以合作的形式，抱团取暖。无论是地产开发，还是代建业务，规模始终重要。

从近段时间房企布局代建的情况来看，合作已成为普遍现象。

旭辉建管为典型代表。旭辉建管与北京住总集团签订了战略合作协议，又与华远地产签订了战略合作协议，联手参与并落地代建类项目。

旭辉建管总裁刘冰洋曾对乐居财经表示，代建行业的本质在于赋能，“旭辉有合作基因，旭辉建管更懂得从合作方的角度考虑、以开放的心态去追求合作共赢”。

另外，金科管理也与世纪金源旗下腾云筑科签约合作，未来双方将在品牌、资源、资金、渠道等方面开展深层次合作，共同拓展房地产代建业务。

新赛道的挑战

代建行业从一片“蓝海”走出，向着“红海”进发。代建入局者愈发增多，侧面说明行业仍有红利。

一边是国央企、城投类公司以及区域小房企拿地渐多，储备了大量土地，但操盘经验不多，需要专业的操盘团队提供支持。

另一边是自2023年开始，中央多次提及保障性住房规划建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，以此作为落实房地产发展新模式的重要抓手，而这些政府类项目，代建需求高。

金地管理董事长郝一斌去年曾对外表示，代建赛道渗透率在不断提高，但以欧美模式代建渗透率20-30%为对比，我国仍有3倍增长空间，料该赛道未来3年均值，代建面积将达1.7亿平，收入规模达336亿元，有较大发展潜力。

代建行业，仍有机会，这点不可否认。但机遇与挑战并存，也是不变的真理。

随着代建行业竞争态势加剧，所面临的挑战，也越发严峻。

从前述可知，多数代建企业卯足力气，加速拓展。但回到实际销售情况，尚有较大的上升空间。

2023年，除了绿城管理达到千亿以上的合约销售金额以外，其余代建企业销售金额差距较大。仅有中原建业、蓝绿双城、绿城发展的代建项目销售金额超过百亿，多数代建平台销售数据并不理想。

绿地控股代建金额仅为20亿元，远洋建管、新城建管等企业，全年销售金额为个位数。

这样的形势之下，抢占规模、取得先行优势，显得更为重要。只是，越多房企加入，代建行业的价格竞争越不可避免。

代建企业的收入来源于品牌使用费、代建管理费、项目奖励费等，以足够低的报价，中标项目的可能性越大。

按照以往，代建行业中标的综合费率平均为4%-6%，但当前，多数代建企业在3%左右，甚至低于3%。去年10月，绿城管理中标了安徽芜湖三山经开区一项目开发代理服务，中标费率仅为2.93%。

这时候，考验的是全业态管理、服务体系化能力，品牌效应大、实力足的房企，才能争到市场份额。

但类似绿城管理、中原建业这样的头部代建企业，也有着重重挑战。

中原建业仍在消化地产行业下行的影响。2022年，中原建业代建业务受到冲击，销售额规模大幅下滑47%。营收减少53.5%，到了2023年上半年，中原建业营收虽略有上涨，但净利润较2022年同期下降6.5%至1.91亿元，期内净利率为50%。

绿城管理则对内部进行调整。2023年7月，绿城管理宣布了新的组织管理架构，张亚东获任为董事会联席主席，李军从行政总裁调任董事会副主席，从绿城中国调任的“工程线得力干将”王俊峰，代替李军成为CEO，引起业内热议。

对于此番人事调整，张亚东解释为，“是给李军配人而非换掉李军”。他直接指出绿城管理的组织架构问题，“每个区的管理幅度很大，精度、颗粒度、深度都不够”。

他给李军提出一个重要任务，就是优化组织架构。

作为代建行业的龙头，绿城管理占据市场份额超过四分之一，已经到了亟需调整、变化的阶段。

目前，已有87家地产商进入代建行业，既有全国性房企，也有区域性房企，专业化能力分明，马太效应初显。

代建行业的集中度会越来越高，想要获得更大的生存空间，规模拓展、模式调整都必须与时俱进。