远郊类别墅试点？24年首场土拍，这里被“圈中”...

24年，南京首场土拍，毫无悬念！

今日两幅地块，为24年年度首批出让地块，分别为江宁湖熟的容积率仅1.1的低密宅地和江北新区研创园板块的租赁住房用地。

· NO.2023G92 ·

地块名称：江宁区湖熟街道幸福路以东、友谊路以北地块

地块四至：东至现状；南至友谊路；西至幸福路；北至现状。

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：10992.33㎡

容积率：1.0＜Far≤1.1

建筑高度：≤15米

挂牌起始价：7300万元

起拍楼面价：6037元/㎡

地块所在的湖熟街道位于江宁区东南部，湖熟街道行政总面积145平方公里，总人口8.8万。片区规划打造“一核、两带、两轴”的空间规划，本案属于西部居住区范围内。

地块与主城通勤便利，距离宁杭高速出口约1公里，距离地铁1号线江宁大学城站约8公里，距离南京南站约20公里、30分钟车程。地块容积率仅1.1，适合打造低密类产品，容积率仅1.1，或可打造类别墅产品。

湖墅罕见放出住宅地块，且还是容积率无限接近1的超低容积率地块。新年首幅地块就以远郊低密打头，这其中大概率也释放了一些积极信号！

24年，南京土拍将积极适应市场需求，增加低密类土地供应。或许主城核心、近郊低密类产品总价普通老百姓或无法企及，但 远郊的低价类别墅 ，也能满足一些市民有天、有地、有庭院的梦想。

老吴认为，如果价格合适，能做成周末或者节假日使用的第二居所产品，也可以丰富目前市场的产品线。

至少这类产品，在南京目前是相对比较稀缺的。

此前，如果南京市民想寻觅此类产品， 大概率只能要前往都市圈，比如宝华等地 。 而且之前这类低密，在旺季的时候，即便宝华也要卖出不菲的便宜 。

如今，未来在南京行政地界内，能有低总价的类别墅产品面世。

差异化就打出来了！得想办法把老百姓的馋瘾勾出来，这样也能提高远郊地块的利用率。说白了，远郊大高层，鬼要啊！但买个类别墅，或许你就会有兴趣了...

但对开发商产品也会有相应考验，毕竟以较低的总价段切分，需要很好的兼顾成本与品质的拿捏。如何恰如其分的定标，考验前期研判实力。

· NO.新区2023G19 ·

地块名称：江北新区园广路以南、浦云路以东(NJJBe030-02-13)地块

地块四至：东至象贤路，南至潇雨街，西至浦云路，北至园广路。

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：48584.84㎡

容积率：1.01≤Far≤2.4

建筑高度：≤80米

挂牌起始价：46400万元

起拍楼面价：3979元/㎡

地块用途为租赁住房用地，地块上所建房屋全部用于租赁。地块及地上所建房屋应全部自持，不得分割转让，不得分割销售。如需整体转让或销售，须经江北新区管委会同意，不得改变用途，自持年限与土地出让年限一致。

该地块位于江核研创园范围内，区域此前开发有金基江畔月明府，周边NO.新区2023G09地块于今年9月27日 由南京昕科资产管理有限公司（扬子国资）底价拿下，容积率1.6。

根据统计，此前江北核心区已拍出的地块高达22幅，除了仁恒城市星皓，已公开项目售楼处，近期有望首开外，其余楼盘上市时间皆未明确。

客观说，未来江核内部面临的竞争压力颇大，产品力也必然越来越卷。放在2年前，谁也不会预料到高品质精装的仁恒科技住宅价格只要约3万出头！

再从江核细分来看，核中核待上市的纯新盘高达13个，超过核心区所有地块的一半；核心区国际健康城，有5个待上市，排第二，目前晴翠府已近尾盘，临近仁恒江和花园，传上半年或上市，但未完全明确； 核心区研创园，共3个项目 ，目前以仁恒城市星皓打头，其余两盘短期相对较难上市。

从地价来看，江北核心区地价已有了一定的降幅，2023年10-12月，整体地价约在18000-19000元/㎡+ ，从成本倒退，未来如果项目卖到3万+/㎡以上的价格，成本基本不会亏。地价相对降低，也给未来楼盘操盘提供了更大的折扣空间，好随行就市。

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