如何看待超大城市也搞“房票制”？

“房票”既旧又新。说旧，是它早在8年前的去库存时代就推出了，后来在2018年就慢慢消退了。这一次在2022年以郑州为代表，又“重出江湖”，不是一个新鲜东西了。而说新，是之前它普遍在低线城市玩，一线城市则没有玩过，这一次随着它在广州的落地，正式宣告在一线城市也开始有了，引发的舆论关注不同凡响。

广州这个细则还没有公开（神奇），里面我认为最重要的部分：房源库的开放度、给多少比例的政策奖励、开发商未来如期兑付拿到钱如何确保……还没有披露，所以，我们只能看个大概。相关的细节，媒体上很多了，我们就只谈看法。

以这个趋势，深圳也不免，未来也会随着“探索”在城中村改建中推行房票制。原因很简单，对现在的城市政府而言太有诱惑力了。当然，如果可以，我不赞成。

但从个人或者单一房企的角度，我不建议选择接受“房票”。原因不是好坏那样分，而是有太多不确定性。站在整体市场的角度，我也认为，这个房票制最终对市场的影响，要比现在一些观点分析的低得多。没有什么影响，就是一个只对政府有利但对其他主体都是“鸡肋”的东西，谈不上什么“制度创新”。

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1）房票的本质。官方的观点说房票是一个制度创新，机构的观点说房票是一个类似于商业票据的东西，而民间则普遍因为它深具“年代感”而担忧又回到计划时代去了。我倒觉得也不用那么怕，还是很不一样，当初的“粮票肉票”是为了应对物资供应匮乏的定额配给，房票从诞生到现在都是为了“去库存”。但它一定不是我们传统理解的商业票据，它并没有什么金融功能。如果是票据，我需要的时候好歹能质押、能贴现吧，但看各地给出的约束和权利，我的直觉，它就是一个……类似于……“打白条”一样的东西。这个意义上讲，还不如当年的粮票肉票的货币替代作用大。

看它的流程设计，简化就是：政府拆迁一个城中村，然后给到拆迁户“房票”（当然拆迁可以拒绝，选现金或者房子换房子，这里简化），告诉你，你拿着这个房票，可以到我指定的房源库里去买房子。然后再告诉开发商，如果拆迁户来拿着“房票”买你的房子，你得给他们，将来你拿着那张票来我这儿领钱。

这整个过程中，个人、开发商对这个房票，能做的太少了。就是一张纸，万一被小孩烧了，还不知道咋搞呢。

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2）政府为什么推房票？

从现象看，各地城市对“房票”从2016年起就很“喜欢”，大力猛推。这个动力不难明白，但今天和当年还是有所不同。

各地搞城中村拆迁，传统就是给房子、给钱这两个办法，拆迁户自选。要房子，深圳就是套内1:1置换（多数是原地置换），要钱，就按照市场评估法给钱。历史上，大部分拆迁户选的是以物换物，2016年“棚改货币化”，后面PSL加持，算是真正开启了“货币化分拆迁房”的新时代。

在各地政府实践中，发房子或者发钱，这两个办法都压力好大：财政压力大、群体shi件压力大。房子换房子，政府要建安置房，顺利的话也要个4-5年周期，遇到几个钉子户，有的拆迁户死外边估计都回不去老家（如木头龙）。在市场下行周期，还会重复建设。这个过程，就会有财政的压力、群体事件等等。

而发钱，自然第一压力就是政府短期要支出很多钱，你要给拆迁户过渡费、补偿金等等。而且，看一些地方的说法，还会有个很神奇的问题：我们都说拆迁致富，各地还都会出现因拆致贫的案例。因为拆迁户一下子拿到很多钱，不知道咋花，就去澳门了。这个我在深圳的拆迁历史上也听说过有，很哭笑不得。这也会引发财政压力、群体压力，当然我想这应该是小部分，地方渲染这个有为房票找理据的目的。

现在，原则上不搞房子换房子了，要么是给钱，要么是选房票。而政府显然是鼓励大家拿“房票”，为此会给政策奖励。另一方面，本身拿钱也会有损失（市场评估法的缘故）。两相比较，拿房票，多了一个政策奖励。在有的城市，这个奖励巨大，能到25%（快赶上高利贷了）。选房票，政府就没了压力，只有未来陆续兑付的压力，但短时支出极少。就跟发了一个1-2年的高息理财产品似的，但广州这个现在看起来给的利息太低了哈哈。

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3）个人选择的利弊。

全面讲，房票肯定不是一无是处。看广州的操作，选择房票，有俩优势：

第一，你可以得到更多的政策奖励。一般房屋拆迁，给的钱就是两部分，基础补偿金、拆迁奖励（按时签约、如期搬迁、过渡费，鼓励大家不当钉子户的），但是房票加了一条政策奖励。按房屋总值的一定比例再给一笔钱，广州去年8月发布的城中村改造房票安置办法（建议稿），给的奖励比是2%-5%。郑州是8%，厦门超狠，给25%。

参照下面，票面金额一共就是三个部分。但是那个奖励部分，按照之前的建议稿，非常低廉。

（注意，这是建议稿，现在是各区自定）

第二，不受限购制约。

但它说到底，还是限制了消费者的选择权，相比利益，约束是比较明显的。

第一，房票限制了你不买房子的权利。你选了房票，就意味着你不能不买房子，必须要买房子，而且你只能买房子，不能买别的。所以，你不能买车、买包包、也不能买我的挂耳咖啡，更不能去尔滨滑雪。那么，我有没有不买房子的权利呢？也没有，你必须要在18个月内，把这张房票花出去。

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第二，房票限制了你买什么房子的权利。从其它城市的操作，以及这次广州荔湾区的操作，都差不多。地方会建立一个“房源超市”，你要而且只能在这个超市里选择要买的房子。那么，这个问题就来了，显然，不可能这个城市里所有的房子都能进入超市，那样的话也不需要建立这个房源超市了。是以，谁能进入谁不能进入，就是一个特别行为。你只要被约束在这个超市里选，就排除了其它的选择。比如说，我可不可以不买广州的房子到深圳去？不可以。

第三，存在其它X风险。房票要在一个小范围的封闭系统内创造出一种代币，它违反了约定俗成，一定存在许多不确定性。比如，你去买房时能否确保开发商给你好的房源？这在有些城市出现过，开发商不愿意拿出好房子给房票户。再如，1年半后你房子没买到只能兑换成现金，你能否确保政府会如期、足额兑现给你？……风险可能存在于任何一个很小的细节，而这些靠规定是无法穷尽的，这是在市场之外另造系统的必然结果。

所以，一句话，房票有些许好处，但它对消费者权利的限制是存在并且显著的，不做什么的权利，和做什么的权利，都划好了线，你只能他要求你做的。就像把你装到一个魔瓶里，你还不能拒绝。

唯一可以说道的是，那个奖励。政策奖励带来的好处，必须要显著高过对权利的限制。按照广州这个奖励比，非常没有吸引力。拿着这笔钱，存到银行定期，也差不多了。

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4）房企选择的利弊。

房票制，风险最大的并不在个人，而在房企。从这个角度，也可以说是政府把风险转嫁给了企业。

参照上述流程图，个人拿到房票去房源超市里买房，房企需要将之视同同等货币。那么，企业必须要做几件事，或者是风险。

第一件事，他的房子不能涨价。这是各地操作的“惯例”，尤其在2016-2017去库存时，地方政府纷纷对房源超市里的项目进行了“定价”，不能涨。因为你要涨价，拆迁户这个房票就贬值了，他不干就会去找政府探讨。现在当然好了，房价也涨不动。这一点来说，房企多了一点动力来进超市，毕竟只要能帮我卖房子就行。

第二件事，他收下这张房票什么都不能干。开发商收下这张房票，假定是100张每张面值200万，那就是2个亿。这2个亿，就是100张纸，只能锁柜子里。搁以往他收的是首期款/一次性现金，他还可以想着干点什么，比如，给付工程款。但房票这玩意儿，能不能抵工程款？建筑工人笑了，玩儿我呢？我缺的是你这张纸？或者，还银行贷款？能吗？

第三件事，他未必放心最终的兑付。从现在广州的细则看，这个企业兑付讲的不清楚。道理上，开发商履约完成，拿着房票就可以换到钱。但一般各地给的条件五花八门：分期兑付、有的能够一直兑付到房屋交付。即便最终兑付，这无疑也会降低房企的资金使用效率。而且，更大的风险在于，万一那个旧村改造出现了几个钉子户，拆不动了，政府卖不了地收不回来钱，咋搞？或者是，如果超大城市发出去非常多的房票，到了兑付潮，政府兑付不了咋办？那不就跟房企违约一样了。这样的事情未必发生，但就开发商而言，尤其是上市房企，需要解释这件事。

所以，这么看，答案很明显。现在推房票制，能干的只有央企开发商以及本地国企开始，很难会有民营房企。一是，国家队做这件事可以理解为承担社会责任；二是，基于安全考虑，地方也宁愿选择让国家队进超市；三是，大部分民营房企也搞不动了，履约风险大。结果，城中村改造房票制这件事，大概率会主要变成地方帮助国企央企去库存（也许有那么一点民营房企沾点光吧）。从这个角度讲，它将会伤害市场竞争。

总之，推房票这件事，地方城市无疑是最大的受益者，没有之一，一本万利。而对个人、对房企，都存在如何调动积极性的问题。尤其是今天的房企，即便是国央企，也会存在很大的压力。基于市场而言，不可能会出现像2016-2017的作用。一方面的原因是，时移世易，如今的市场环境已经完全不可同日而语。而另一方面，更重要的因素是，当年的去库存，也没有任何证据显示是“房票”的力量，根本上那是货币化的力量。

它最终难以走远。

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