1.7万/平创新低！知识城业主割肉，汗流浃背了

　　难顶！知识城二手继续跳水。

　　近期指标盘万科幸福誉创新低，业主甩出1.77万/平的房源。

　　甚至，还有业主为了卖房，直接割肉，家具定制和车位统统都不要，只求买家能接盘。

　　｜知识城航拍图

　　｜广州楼市发布摄

　　壹

　　1.77万/平，再创新低

　　幸福誉业主降价走量

　　据贝壳找房信息显示，这套破纪录的房源总价155万，单单最近一个月，已连续降价两次。

　　算下来，房子单价已从1.94万/平降至1.77万/平，降幅多达1700元/平。

　　｜挂牌房源

　　｜图源： 贝壳找房

　　从时间线上也不难看出，业主近期心态真的有点“绷不住了”。

　　这套房源早在去年9月就挂牌了，前三个月价格一直不动，现在直接降价15万割肉。

　　｜图源：贝壳找房

　　有中介爆料称，去年12月小区成交了两套同户型，单价为1.8-1.9万/平。

　　可现在短短一个月，下跌势头还在延续。

　　这种情况下，如果不想大降价，就必须给到买家足够优惠的条件。

　　比如下面这个案例，为了卖房，业主号称20万定制家具和13万车位全部附赠。

　　即便送了“价值33万的东西”，总价也仅售180万，还是挺有吸引力。

　　｜图源：中介朋友圈截图

　　而万科幸福誉的业主之所以“价格互撕”，一个重要原因在于：买家对价格十分敏感。

　　据中介透露，随着小区二手跌回“1”字头，成交和带看量都有明显增长。

　　特别是成交上，近三个月万科幸福誉卖掉32套房，相当于三天就有一台成交。

　　这反映出，万科幸福誉业主如今的心态是“降价走量”。

　　｜图源：贝壳找房

　　贰

　　五大指标盘“笋房”迭出

　　挂牌率超过“警戒线”

　　实际上，在如今的知识城，像万科幸福誉这种价格一路“探底”的小区，还有其他四个。

　　楼市君整理了板块内五个大型小区二手情况发现，基本上都有超低价房源挂出。

　　价差幅度最大的是时代天韵，新出房源比近一个月最低成交价便宜超3000元/平。

　　｜技术生成

　　而绿地城凤语湾虽说挂牌没有创新低，但上个月刚成交1.61万/平的房源，是直接触到了地板价。

　　楼市君翻阅了下贝壳上，该小区的成交记录，在2022年2月的时候，该面积段下的户型巅峰时的价格，还在2.97万/平。

　　时隔一年多，价格就基本打了个对折， 甚至这个数字，基本上也是 整个 知识城的二手“下限” 了。

　　｜图源：贝壳找房

　　另外，还有一点也需要特别注意，知识城这五个小区的挂牌率都超过了 4%。

　　一般而言，小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围。

　　超过这个数字的话，则说明小区挂牌量有点大，业主之间竞争激烈。

　　｜技术生成

　　而其中，绿地城凤语湾 挂牌率甚至超过了9%，整个小区共有150套房源在售。

　　换句话说，差不多每11户就有一家业主在卖房。

　　这样的竞争压力，也决定了知识城二手市场的“厮杀”烈度。

　　叁

　　现在买知识城

　　底层逻辑是什么？

　　当然，如果回过头来看，知识城二手价格整体向下调整，还有一个不可忽视的原因，那就是一二手倒挂，把二手市场的预期提前透支了，不无关系。

　　还是以万科幸福誉为例，在的时候，该小区的二手房价曾一路高歌猛进，被大幅看涨。

　　如该小区的87平户型，2021年的时候，曾从2.34万/平涨到3.38万平，而它的新房价格，当时也才2字头。

　　｜截图来源：贝壳找房

　　这反映出，前几年知识城的二手房价，是抢跑在新房前面的。

　　尽管如今水分逐渐沥干，吸引买家目光和讨论，但楼市君认为，基于知识城的板块背景，依然应该优先选择新房。

　　一方面，知识城二手房价快速冲高回落，恰恰说明了其价值成长周期即将过去。

　　因此，购房者买入知识城，选择新房更为稳妥。

　　毕竟，对比板块内的二手房而言，新房的上升空间明显更为宽广，它会继续随着知识城板块的持续兑现，增厚自身的价值力量。

　　｜知识城航拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　另外一方面，新盘产品对于二手盘来说，拥有领先优势。

　　随着房地产竞争加剧，产品的迭代周期也在快速缩短，二手房的产品力，对比市场上的新房，往往相对落后一些。

　　在如今的大环境下，更为讲究置业的一步到位，而如果买错二手，更容易带来转手周期、置换成本高的困扰。

　　如今知识城二手业主为求置换，艰难套现离场的现状，就是缩影。

　　除了价格，一些购房者青睐二手房，看中的无非是配套上会有优势。

　　但目前，在知识城，不少新盘楼盘的成熟度与兑现度都不差。

　　比如片区销冠悦辰壹号，开售仅1年时间，就实现了小学开学、商户入驻、超级邻里中心动工。

　　特别是项目配建的广州知识城广实小学，去年9月招生，比业主收楼还早一步。

　　｜广州知识城广实小学实景图

　　再比如，板块内的红盘凯德中新里，也是如此，项目自身就是现楼发售，能省去不少过渡成本。

　　而且，该项目周边聚集了城南邻里中心等五大商业体，拥有 知识城近80%的核心配套，目前不少已经在逐步兑现。

　　｜知识城周边配套实景图