上海按下城市更新“快进键”

根据上海市城市更新领导小组办公室发布的信息，2023年，上海“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标。其中，零星旧改完成12.3万平方米，4084户居民和企业受益；包括小梁薄板在内的旧住房成套改造完成29.6万平方米，城中村改造启动10个项目。

城市更新加速度

新年伊始，上海各区就积极培育新动能，改善民生，以“城市更新”为突破口，为新一年发展谋篇布局。

例如，静安区举行第一季度重大项目集中开工仪式，静安瑞创谷项目、中兴社区313-07地块（市北高中东项目）、江宁社区C050201单元047-3地块项目、共和新路802弄18-20与21-23号旧住房改扩建工程等4个重点项目同步开工，涉及科创园区建设、民生改善、教育设施提升以及历史风貌保留保护等多个领域。普陀区举办2024年重点项目集中开工仪式，7个会场同步开工（启动）18项建设项目，涉及总投资约357亿元，其中，上海玉佛禅寺觉群楼重建及上海佛教博物馆等文化项目将为玉佛禅寺所在片区及城市空间赋能，长寿社区E1-1地块项目以历史文化为载体，力求打造具有引领性的新旧结合的办公综合体。浦东新区合庆老集镇、南社区“城中村”改造项目总用地面积约1661亩，其中集体建设用地占比约54.34%，涉及庆丰村、庆星村、红星村、跃进村、勤益村5个村，目前，该项目实施方案概要已经区府常务会审议。嘉定区春熙集项目首次正式对外开放，围绕“未来之心”“超级十字路口”和“生态之心”三大生活场景进行布局，创建“全域低碳社区”，实现“建筑是公园，社区即城市”的10分钟理想生活。

在同济大学国家现代化研究院城市更新中心主任徐磊青看来，上海各种旧住房类型复杂多样，如果要改造，势必要不断探索新模式、升级新路径。

“上海探索旧住房改造的历史长达几十年，无论是为了民生福祉，还是提升中心城区经济密度和区域能级，‘两旧一村’改造都势在必行。”徐磊青对《国际金融报》记者表示，城市更新的实施过程中不乏一些壁垒。比如，政策法规的限制、资金筹措的困难、技术手段的制约等，“这些壁垒的存在阻碍了城市更新的进程，需要采取有效的措施加以解决”。

值得一提的是，为梳理总结基层社会治理的鲜活经验和创新成果，第六届中国（上海）社会治理创新实践案例日前在上海发布。记者发现，这些案例都围绕“城市更新”这一主题展开，各具特色。无论是老旧社区的改造、历史建筑的修复，还是城市基础设施的升级，都展现出了精细化、高效能的社会治理方案。这些方案不仅补齐了城市发展的短板，更强化了弱项，使得城市更新的“末梢”得以打通。

破除瓶颈需各方参与

“上海城市更新面临的主要难题包括老旧城区的基础设施老化、历史建筑保护与更新、居民安置与社区重构等方面。”上海里嘉置业管理有限公司副总经理王俊保对《国际金融报》记者表示，如何平衡保护传统文化和城市更新之间的关系、如何有效解决城市更新过程中的利益冲突等，需要进一步思考和探讨，更需要政府、企业和居民等各方的共同努力。

“各类经营主体应积极参与到城市更新的过程中来。”王俊保认为，政府应发挥主导作用，制定和完善相关政策法规，为城市更新提供政策支持。同时，政府还需要加大投入，推动基础设施建设、历史建筑保护等工作。

在其看来，企业作为城市更新的重要力量，可以通过市场化的方式参与到城市更新的项目中来。企业可以发挥自身在资金、技术和管理等方面的优势，为城市更新提供专业的服务。“如投资建设新项目、改造老旧建筑、提供智能化解决方案等。”

“居民作为城市更新的直接受益者，也应参与到城市更新的过程中来。”王俊保进一步强调，居民可以通过社区自治、居民大会等方式参与决策，表达自己的意见和诉求。同时，居民还可以通过志愿服务等方式参与到城市更新的具体工作中来。

徐磊青也认为，城市更新面临不少困难，“比如，资本的进入机制和退出机制需要更明确，特别是退出机制应该完善，这样可以让更多的资本进入”。

“城市更新项目涉及很多法律、产权等诸多方面的调整，需要进行一些规划创新。”徐磊青建议，政府应通过健全完善相关法律体系、市场机制，把各种体制机制理顺，为各类经营主体提供一个平等的平台，并且在法律上保证各个主体的平等性。此外，相关项目的规划要有一定的弹性。

徐磊青还强调，在改造的过程中，财政或金融的持续发展至关重要，“目前城中村改造还要着眼于成本管控，加强更新模式的统筹，找到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度的平衡点”。

“社区、居民是城市更新的主要使用者和主体，一定会根据自己的空间资源来换取自己最大的利益。对于企业来说，进行城市更新需要衡量成本和收益，追求更高的容积率、追求利益最大化。而地方政府应该站在中立层面，提供机制、法律、程序等方面的保障，成为一个城市更新的公共平台。”徐磊青解释说。

记者 潘洁

编辑 潘晟