上海这些房子，跌成大冤种了

2023年，是上海楼市剧烈调整的一年。

很多信仰被打破，但买房的基本逻辑依然万变不离其宗。

房子是拿来住的，然而它的金融属性太强，大城市的房子依然是大家的核心资产锚。

房价的涨跌起伏也牵动着无数房东和买家的心。

我们认为，对楼市过分乐观和悲观都不是理性行为。

上海楼市，现在是否调整到位了？

哪些房子，可以抄底了？

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过去一年，上海哪些房子跌得比较惨？

跌幅的大小，主要看有几杀。

1）一杀估值，比如2020-2021年涨幅大的学q房、次新房、热点板块，去年跌幅就大，均值回归；

2）二杀供应，大盘或投资盘或者新房供应大的地方，跌幅就大，典型的是青浦徐泾、普陀桃浦、浦东临港；

以临港为例，2022年，临港新房供应量达到峰值15152套；

2013-2022年的10年时间里，临港新房供应了约3.83万套新房，其中2022年的供应占比接近40%。

在海量供应之下，临港新房的供求比急速扩大，现在库存压力仍然很大。

3）三杀急售，历史买入价极低的老公房、2010年以前的商品房，在有房东急售时跌幅就大；

因为买入价忽略不计，普宅线调整后也不存在税费问题。

比如同样一套中远两湾城90平米的房子，你五六年前在高点7w买的，现在挂900w，10w一平，留个50w左右的谈价空间，看上去还可以。

但小区里有个人，买得早，90平的房子200多w买的，他现在也要卖了房子去打新，他肯定愿意挂的比你低，谈价空间也大。

这就跟股票一样，不同价格进场的人，抛盘的时候心态是不一样的。

统计下来去年跌幅大的小区：

联洋仁恒河滨城就是杀高估值+急售，前期涨幅大，房东买入价低（很多在两三百万），古北的御翠豪庭也是类似情况。

三林凌兆新村杀供应+急售，虽然前期涨幅小，但很多房东成本几乎为零，加上板块内供应同质化严重，动迁房和老公房扎堆，这类产品就容易急跌。

大虹桥徐泾的虹桥华府、南山雨果，杀估值+供应，徐泾前期热门、涨幅大，现在受新房供应影响，估值下降，投资客又多，录得大跌幅。

浦东几个盘相当于弱化的徐泾，唯一的差别在于新盘供应还算克制，因此跌幅稍小。

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哪些房子跌幅比较小？

跌幅小的，要么板块内供应小（瑞虹新城），要么抓地缘中老年客户（比如松江老破大），要么低密度。

比如湖南路稀缺房源汤臣怡园，2023年12月最新成交一套20万单价，213平4400万，相比2020年涨幅50%。

湖南路、衡复保护区抗跌，主要是没有供应，地段好。

嘉定南翔湖畔天下别墅相比2020年涨幅很大，目前价格也很坚挺。

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上海二手房价是否跌到位了？

分为三类板块：

1）跌到位，老商品房接近2019年年底价格；

次新很难跌回19年，因为19年次新跟老房子差距不大。

这类板块占绝大多数，比如联洋、源深，特点是价格触底，带看量、成交量迅速放大。

甚至最市中心的老静安也属于第一类。

中凯城市之光已经跌回12w，起涨前的价格：

江宁路丽致公寓，飞机户型160平1500w:市中心老的比较好的商品房，车位充足。

这一套的价格，把市中心非标杆老商品房价格，全都按在地板上了。

还有老破大、老破小、户型不够紧凑的品质老商品房，价格甚至回到2016年8月。

热点炒作区域的老破大，也已经回到2019年价格。

2）第二类，下跌过程中，比最高点已大幅下滑，但还没到底部；

比如徐汇滨江。

百汇园坚挺到2023年10月，11月份闪崩20%；

据说这套14.8万成交的房东急需用钱，无奈砸盘。

但这个价格算不算底部，还很难讲。

浦东唐镇因为新房供应量大，价格开始松动：

古北快速下行中，但有些盘成交价还挺高的。

3）第三类相对坚挺，从顶部下来不到10%，极少数

第三类，依然保持坚挺的板块：

比如瑞虹新城、区域客认可，整个虹口只有瑞红一个次新，金桥集团将进军虹口。

御桥的次新房也依然坚挺，78送10的户型；

徐家汇东方曼哈顿也比较坚挺，缺少供应和竞品。

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总结来看，上海楼市2020年以来的这轮周期是放水驱动的分化行情，而不是像2015-2017年那样全面的牛市，表现为：核心资产涨，垃圾资产横盘不动。

这轮行情中，上海楼市整体的涨幅并不大，在20-30%之间。

不少房子直接没涨（老破小、老破大、远郊房），不少房子20-21年涨了然而在23年又遭遇价格回调，抹平了涨幅。

市中心老破（以挂户口学区为代表）基本回到2016下半年，相当于7年不涨，之前一些涨幅较大的改善次新基本回到2020下半年。

如今目前依然高于2019-2020年上半年价格的几类房源：

1、豪宅，包括别墅

2、次新房

3、高租售比区域（长宁、金虹桥、古北、中山公园）

买房思路上，考虑7年前、3年前的租金，当前租售比可以作为一个考量指标。

高于2.5%可以闭眼入，高于2.0%可以考虑入。

其次是要考虑稀缺性，比如跌到三年前的郊区次新，同样的价格是否能买到新房？

如果买得到那就说明短期内不会涨。

综合来看，未来能抗跌的仍旧是供需关系好的六边形战士。

在弱势市场下，供需关系尤为重要，前期抗跌的小区也多是次新品质标杆，供应少，无大量竞品出货，就能保持较高的综合性需求。