不温不火，南京远郊缺什么！

南京这些年陆陆续续开发了不少远郊新城，但是今天回过头来看，实际上我们发现似乎成长的都不算太好，这个不太好，主要存在于两个方面，一个是房地产的开发非常不充分，另一个是产业的发展也没有给人很蓬勃的感觉，似乎已经陷入到一种长时期的不温不火的局面，这是怎么回事？

01 人口与就业

目前各大新城的产业基本就是物流中转中心、仓储以及一些制造业，而随着这几年机器人自动化以及人工智能的发展，其用人的实际需求一直在下降，所需的工人也越来越少，尤其是物流。智能分拣现在已经比较普及，反而是市区快递运输末端的配送人员需求较高。

所以首先远郊新城在用人的需求端比大家想象中的小得多，基本只能满足原老镇本地人口的需要。而通过购买新住宅加入到远郊新城的外地朋友，其心理预期的就业形式和收入与当地能够提供的基本不匹配。这就造成远郊新城产业和新人口的割裂，基本各玩各的，远郊的新建区本质上还是睡城。

在这种情况下远郊新城怎么可能吸引较多的外部人口呢，除非南京总体新增人口出现大规模增长，对远郊带来外溢效果。

02 郊区和刚需

另外我们为什么要对郊区做出单一化的定位，郊区就是刚需？这显然非常狭隘，只有当我们认为郊区是睡城的时候，才会如此定位。当然规划层面说的很明白，产城融合，可是产城融合不是说说就能实现的，上面我们已经说过，现在实际上的情况和理想中的产城融合相距甚远。

我认为如果要改变这个局面，除了产业上的调整之外，住宅形式层面也需要调整。远郊新城实际上就是一个功能完整的独立性的小镇，那么对应的就需要住宅的多样化。而现实清一色的18层或更高30楼的住宅，一方面不符合当地的供需关系，另一方面也毫无吸引力，有地铁也没用，南京通地铁的地方多的是。

远郊的客源除了外地人口，还有相当一部分来源于主城的富裕家庭，他们渴望在南京自己的郊区拥有一个有院子的房子，以满足家庭生活、度假或者养老的理想，尤其是在鼓励多生育的背景下，就像MPV一样，这个需求其实很旺盛，但是这些年南京的远郊几乎完全没有这类产品。

连本地人都吸引不来，又如何指望外地人，而没有人就发展不了商业，基本的商业不行又如何发展更高层次的所谓商务办公，可见如今大多数的远郊没有形成一个良性的内生互动。

03 大学与新城

南京现在大学城遍地，但是个人觉得实际上存在一些误区，不少所谓大学城并没有起到真正地带动新城发展的作用。实际上比较理想的做法应该在每个远郊都设置1座理工类大学，然后与当地产业形成联动。形成大学+科研所/孵化器+制造业的产业生态闭环，当然具体领域各有侧重。这个远郊新城搞芯片、那个搞智能汽车、那个玩通讯等等，每个新城都以一座理工类大学为中心展开。只有这样才能打通大学与当地产业之间互通桥廊，理论与实践的真正结合，完成学术与产业之间的互为促进发展，这是我认为学科转化的良性途径。

当产业与大学产生高质量互动，产业得到不断升级，势必会创造出更多的高收入岗位，甚至还有很多毕业生选择创业。每年留下来的毕业生越多，当地的房地产市场自然也就活起来了。只有完成这种良性的以理工类高校为中心的产学研生态，远郊新城才有救。

注意这里说的是理工类大学，文科类以及艺术类大学放在远郊没有意义，不仅对远郊的产业没有丝毫帮助，对于学生而言也很糟糕。大部分文科的就业环境是商贸文化创意方面，所以文科类大学要放在主城，甚至在老主城。

而南京远郊大多数都没有展现出清晰的发展逻辑，即使有大学院校，很多也没有和当地产业产生互动，人口从何而来，又凭什么加入远郊？