房价暴跌的消息满天飞，2024年上海楼市要完蛋？

回顾2023年的上海楼市，四个字足以形容：演出事故。

就好像有个舞台，台上的人敲锣打鼓，纷纷亮出十八般武艺，甚至拿出了压箱底的绝活。但舞台下的观众却反响平平，稀稀拉拉的掌声都很难得，更遑论真金白银地打赏了。

这算不得多贴切比喻，但过去一年的上海楼市起伏转折，确实有这么点意思。

今年中旬开始，中央喊话此起彼伏，政策下达一波接着一波，局外人看得人热血沸腾，中介大感楼市腾飞，而事实上，成交却一地鸡毛，房价暴跌的新闻满天飞，房东心碎了一地，各大媒体标题骇人听闻……

这种情况下，2024年的上海楼市还有希望吗？

插播一个直播预告，今天晚上22：00，我们的深夜直播别忘记预定：新时代，新上海人怎么认知上海地段和住宅选择？

新时代，新上海人怎么认知上海地段和住宅选择？

01

2024年会有小阳春吗？

先说笔者的个人想法：有希望。

我不敢笃定说2024年一定会有小阳春，但起码有80％的把握。

如果你了解预期对市场的影响规律，那么你的看法应该跟我是一致的。

首先看政策，2023年中下旬，上海楼市发布了两条重磅新政。

第一次，是9月1日的“认房不认贷”，特定人群原来的二套首付比例降低到首套，有效扩大了有首套资格购房人群的范围。

尽管“认房不认贷”的有效期不长，仅仅两周市场就归于平淡，但你要知道，这是2016年开始，力度最大的一次救市。

我们是不是可以把这当成房地产市场上一个积极的讯号，关于楼市的桎梏正在逐步解除，新一轮的政策宽松期正在到来？

有时候救楼市救的就是大家的信心和预期。

第二次政策，是12月14日，这次连发大招降首付、降利率、调整普宅线。

这次政策的发布时间节点，正处于市场信心最低的时候，所以对市场的刺激性不大，购房者淡定至极，好像全网只有中介和自媒体在狂欢。

但实际上第二次政策实际出台力度要远超过第一次，因为它覆盖的购房人群范围更广，利好更大，直接解决了改善群体置换难、门槛高的问题。

虽然短期没效果，但长期来看，会对楼市有很大影响。

有位房产大v说：北京、上海的房价目前处于超跌状态。

（超跌，指股价跌的到远远低于正常股价的价位，股价的过度下跌的一种技术名词。）

分析超跌的原因，他给出两点：

1.新政发布太晚，人们的预期从2023年一季度开始不断落空，导致大家对楼市的预期不断下滑；

2.认房不认贷新政发布后，很多人扎堆卖房，市场上供给量大大超过需求量，供给端被挤爆，严重供过于求。

现在有政策加持，关于楼市预期还不错的情况下，恐慌式卖房的房东咂摸过味来，房价就会上涨，确切的说，是修复式上涨。优质的房产，超跌的部分会慢慢修复回来。

等2024年楼市小阳春，上海二手房成交量、成交价都会慢慢有一定回升。这一点，说不上是什么规律，算是对客观现象的一个描述吧。

02

2024年年底会不会翘尾？

(翘尾，用于经济股市或物价上,“翘尾”主要是指上年年末的上涨因素，对第二年的影响。又称翘尾因素、翘尾效应等等。翘尾,其中的“尾”是指年末，“翘”是指上升的曲线。之所以猜测年底会不会翘尾，是我个人感觉明年年初或者年中出新政的概率不太大，毕竟这轮新政的药效还没发挥出来，当然，期待被打脸哈哈哈。）

这个还是要看有没有更大的利好政策了。

其实从今年两轮政策看，上海打的牌重点都是“改善群体”。

“认房不认贷”扩大首套房人群范围，“二套首付比例降低、调整非普线”帮助改善群体上杠杆等等，针对的都是二套群体，对刚需群体的购房优惠，购房政策，还没出台。

如果像12·14新政一样年末出台，那么年底肯定翘尾。

毕竟，刚需群体买房，没有置换群体那么麻烦，只需要解决两件事，一个是钱的问题，另一个就是资质的问题。

钱的问题比较难解决，毕竟国家也不能直接给你发钱。

这种情况下，资质的问题相对好解决。

上海、广州目前已经有放松限购试水的区域，后续这种放开会进一步扩大也不一定？

只要有政策，一定能刺激到楼市，刺激的大小差别罢了。

03

2024年房价会大涨吗？

房价除了看预期和信心，还看社会基本面。

基本面就是大家工资涨没涨，整体消费数据怎么样，经济各项指标怎么样。这些是需要一个很缓慢的过程才能有结果的，所以楼市立马飞升不现实。

但据宏观研究《2024年中国经济十大预测》显示：

居民消费有望继续向疫情前趋势水平靠拢。

全国经济正在缓慢向好的情况下，房价就算不会大涨，暴跌的可能性也不大，大概率会处于一个较为平稳的状态。

大家不必过于担忧或者灰心。

写在最后
眼下这个阶段，我们推荐真正有自住需求，改善需求的，有实力的自住兼顾投资的用户入场。

纯刚需用户实在不必着急，市场在调整，还有一部分刚需房、老破小还在跌呢，大可以多挑挑拣拣，后续楼市如果有什么变化，我们会第一时间跟大家分享。

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