楼市，三件大事发生了！

作者：余飞

01 | 楼市，三件大事

近日，对中国房地产产生深远影响的两件大事发生了。

第一件，2024年1月2日，央行官网更新数据显示，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL共3500亿元。

这意味着时隔超一年，央行再度重启PSL。有媒体已经梳理，3500亿元是PSL单月投放力度的历史第三高——前两次，2022年11月，PSL新增3675亿；2014年12月，新增3831亿。

第二件，广州发放第一张城中村改造房票，打响一线城市房票安置“第一枪”。

第三件，深圳发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），准备对全市城中村进行改造。

三件大事，看似没有关联性，实则都有前后因果关系。第一件大事，其实就是为第二与第三件大事做准备、提供资金的。

下面一一解读。

02 | 央行重启PSL

说起PSL，大家首先想到的应该是拉动上一轮二三四线城市房价猛涨的力量，货币棚改。

当时号召去库存，为此在全国范围内发动了货币棚改，而货币棚改的资金来源，便是PSL。

所谓PSL，是一个玄之又玄的东西。它的名称是“抵押补充贷款”，具备“定向创造货币”+“准财政”。不但可以在国家希望的领域精准造币，利率还极低。

说白了就是一种印钱的特殊方式。发行方式是，国开行、农业发展行、进出口银行向央行申请PSL，然后定向发给地方。

过去的用途主要是货币棚改、重大水利工程、“走出去”项目等特定领域贷款。尤其是主要集中用于货币棚改，在上一轮楼市大牛期间，成为很多三四线城市房价莫名上涨的主要动力。

它推动房价上涨的逻辑在于，央行印专项钱给国开行，国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。

棚改区拆了，拿到钱的棚改户需要房子住啊，这些需求就赶往了新房和二手房市场，货币棚改力度越大，产生的需求就越大，需求推动下，库存消化了，房价也有了依托。

同时，大量的新房被购买，装潢需求、家电购置需求、生活必备设施购置需求会增加，社会消费品零售总额会带来一波提升。

此次央行重启PSL，用途没有明确说明。会不会是重启货币棚改？

不会。

这一点本号多次强调过，在官方两场重量级会议上均定调“先立后破”以及过去一年并没有扭转楼市的根本性大招来看，官方并没有想扭转房价走势，只是在阻挡房价硬着陆，实现软着陆，以时间换空间，改变土地财政和房地产驱动经济的发展模式。

立与破虽然都是目的，但顺序是先立，然后再破，更加侧重风险防患。这对于当下的大环境来说，是更适合、更契合国情的战术。

所以，往后的房地产支撑，主要就是为了如何立，在立起来之前如何防破而做工作。

市场普遍认为，此次PSL重启主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

按照PSL的发行惯例，一旦开始便会持续不断，所以市场预测后续还会有大规模的PSL发行，市场预测，至少也是万亿级别。

这意味着，从2024年开始，保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”将成为房地产的头等大事，也将成为稳定中国经济增速，增强中国经济复苏确定性的中坚力量。

瑞银最近对2024年中国GDP增长率的预测为4.4%，当中视房地产行业为最大下行风险所在。若房地产稳不住，不排除今年GDP增速滑落至4%以下，甚至下跌至3%。

所以，房地产能否稳住，仍是决定我们经济复苏稳定性、就业稳定性的最关键力量。

03 | 广州打响城中村改造房票安置第一枪

早在2023年10月，广州就审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》两份文件。

两份文件透露了两个关键信息：

第一，广州规划至2025年累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

第二，要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率。

而最新发放的第一张房票，是对这两份文件的落地执行。

城中村改造，是去年7月份国常会上审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》定调的时代新任务，也是“三大工程”之一。

这份文件强调，在符合条件的超大特大城市进行城中村改造。

目前，超大特大城市数量23个，其中：

超大城市8个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市15个：东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄。

城中村改造，整改为主，拆除重建为辅，毕竟量太大了。

之所以要进行城中村改造，一方面是消除一些年代久远、年久失修的城中村的安全隐患。

另一方面，则是拉动内需，稳定经济。城中村改造，是一项大块头的投资工程，所有被选中的城中村，大部分外墙面翻新、安装电梯、增加公共配套设施之类，少部分面临拆除重建。

资金从何而来，一部分就是来自PSL。还有一部分，则是鼓励和支持民间资本参与，由房企承担。

这无疑会拉动房地产上下游产业链的消费，同时也会拉动投资，推动经济发展，增加就业。

广州提出的房票城中村改造安置法，其实是效仿郑州当初提出的房票棚改安置法。

主要目的在于，避免资金流出楼市。

简单解释就是，过去的货币安置，是拆了你的房子直接按照市场价折算，给你现金，让你自己去买房。但这笔钱，最终能否流入楼市不好说，尤其是当下的房地产市场氛围下，很有可能不再流入。

于是，各城市苦思冥想，想到了曾经使用过的房票安置法。

也即，直接给你房票，一张按照市场价折算的购房券，这样的话，这张抵用券上的钱，就只能流入楼市，支援楼市，而不会流入其他地方。

广州打响第一枪之后，其他超大特大城市估计也会纷纷效仿。

04 | 深圳推进城中村改造

1月4日，深圳市规自局发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），文件提出的目标是：

结合我市城中村实际，围绕城中村改造中的重点难点，建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展。

深圳的这个动作，之所以如此受关注，是因为深圳城中村面积、占比太大，尤其是占比，基本是全国之最。

据中国 (深圳)综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据：

截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套 (间)约591.3万，总建筑面积约2.2亿m占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三甲为龙岗、宝安、龙华三区。

从套数来看，城中村住房占全市住房的60%左右，从面积来看，占全市超过40%。

深圳的城中村居住了深圳60%的人口，按照深圳2022年年末1766.18万来计算，深圳的城中村容纳了1060万人。

如此庞大的规模，深圳要对城中村改造，影响可想而知。对于居住在城中村的居民来说，尤其关注。

他们正在担心，房租会不会涨，会不会再也没有了廉价的城中村居住。

要知道，深圳的城中村是深圳人口竞争力的最大底气。

深圳城中村的来源，要追溯到改革开放。

1987年，深圳效仿香港，开启土地拍卖模式，以土地换金钱发展城市基础设施，揭开了内地土地财政的序幕。深圳也迎来了飞速发展阶段。

随着经济腾飞，深圳原住民和南下淘金者，发现了深圳的土地价值，开始大规模建设私人住宅。当时，土地还没有全部国有化，直到1992年，深圳才实施“统征”，将原关内土地全部国有化，农民市民化。2004年，关外也纳入统征范围，自此没有关内关外之分，深圳人全都是城里人。

但1992年之前的关内和2004年之前的关外，嗅觉灵敏的原住民与南下淘金者，建了大量私人住宅，开启了大规模“种房保地”模式。这就是深圳城中村的由来，是深圳的一大特色。

尽管城中村让原住民享受到了巨大的时代红利，但客观来说也成为了南下深圳淘金者的温暖港湾。

天然的廉租房，让很多刚来深圳的人以及低收入的深圳打工者不至于没有落脚处。

广州也是如此。

深圳、广州在2020年之前，每年的常住人口增量动辄四五六十万，原因之一就在于拥有城中村这类天然的廉租房。

如今深圳、广州都要大面积对城中村改造，天然的廉租房会不会不存在了？

当然不会。

这个问题，在去年7月国常会审议通过的总文件中就已经透露，整改为主，拆除重建为辅。

大规模拆除重建，一方面不现实，影响太大。另一方面，阻力也重重。

大规模拆除重建，阻力和难点很多，比如土地属性变更、利益之争、产权之争，以及城中村中的居民生活影响。

城中村居住人口越多，推进难度越大。

深圳的数据上面已经介绍过。

目前广州共272条城中村，其中中心城区有137条。城中村村域面积743平方公里，占广州的1/10，其中常住人口674万人，占全市常住人口的35.8%。

所以，不可能出现大规模拆除重建。

深圳最近发布的征求意见稿，明确拆除新建、整治提升、拆整结合相结合。

各类占比没有给出明确数据，其中拆除重建给定了4个条件：

一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

二是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

三是位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；

四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。

这四类会被拆除重建，其余都只是整改。

05 | 影响有多大

城中村改造，会推动租金上涨，但对房价短期构成利空。

租金上涨，主要是整改之下，增加了成本，优化了环境和居住体验，房租自然会上涨。

对房价构成利空，主要是：

一方面，当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求，这种局面改变不了。

另一方面，城中村改造拆除的范围非常有限。而且即便拆除重建，也是增加城市的商品房供应量，抑制房价上涨。

城中村改造更大的意义，在于推动经济、就业稳步复苏，和“平急两用”公共基础设施建设、保障房建设一样。

这些都属于大基建，会拉动各种材料、家电、家具、装修等产业链上下游消费，能够拉动就业率提升，更是经济稳定的砝码。

这也是央行重启PSL支援“三大工程”建设的主要目的。