保障性住房撬动资金融通 “带火”城投传统业务

本报记者 石健 北京报道

2024年元旦刚过，位于福州市滨海双龙新居的保障性住房项目便呈现出一片忙碌的景象，打桩机有力钻动为工程奠基。原来，该项目刚拿下1000万元贷款资金，而这笔资金系全国首批保障性住房贷款。除了福州，2023年12月28日，深圳市首批1万多套配售型保障性住房也集中开工。

2023年以来，中央多次提出实施“三大工程”建设，尤其是2023年中央经济工作会议再次强调加快推进“三大工程”建设，保障性住房建设在“三大工程”中排在首位。《中国经营报》记者在采访中了解到，配售型保障性住房等项目将有力促进城投公司传统行业的迭代升级，焕发新活力。

传统业务“再生”

据了解，福州市滨海双龙新居项目总投资2.54亿元，资金来源为企业自筹资金加国家开发银行（以下简称“国开行”）贷款，已落实资本金5120万元，国开行专项贷款授信2.02亿元。2023年12月11日，全国首批保障性住房贷款资金1000万元已发放到位。值得注意的是，国开行向福州市滨海双龙新居保障性住房项目授信的2.02亿元，是全国第一笔落地的配售型保障性住房开发贷款。

记者注意到，配售型保障性住房不等于保障房，保障房分为配租型和配售型两种，配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，另一类是配售型保障性住房。

对于推广配售型保障性住房项目，住房和城乡建设部有关负责人表示，部分城市个别区域已经出现供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。与此同时，涉及土地、财税、金融等的配套政策已在陆续出台。

东部省份一家城投公司负责人对记者说：“我们也在关注配售型保障性住房在当地的信息，争取能够拿到相关业务。由于这类项目并不是独立的，而是具有上下游全产业链条，比如周边设施的配套（商场、超市、停车场等）均可以纳入项目建设中，因此可以既实现完成住房建设的任务，又可以扩大项目营收。”

记者在采访中了解到，除了福州，广西壮族自治区规划建设保障性住房和城中村改造工作组办公室近日透露，按以需定建的原则，南宁市紧盯“净地出让”和“资金平衡”两个重点，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。

值得一提的是，目前并非所有大城市都可以上马该项目。国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出，在城区常住人口300万以上的大城市率先探索规划建设保障性住房，南宁市是广西唯一符合条件的城市。

在湖南长沙，配售型保障性住房也正在紧锣密鼓地开工之中。参与其中的城投公司相关负责人告诉记者，从建设、申请、轮候、配售、运营等流程制定，到土地、金融等要素保障方面支持，仅用了很短的时间，工程便顺利开工。

据住房和城乡建设部相关负责人介绍，目前大部分城市已按要求报送了2024年的建设计划和建设项目，住房和城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。

一段时间以来，城投公司的传统行业，尤其是土地和房地产行业面临着下行压力和转型。在多位行业人士看来，配售型保障性住房政策的不断落地夯实，将有利于城投公司在传统行业中继续深挖资源禀赋，让传统业务焕发新的生机。

现代咨询研究院研报认为，推进配售型保障性住房建设，就是盘活存量资产的过程，能够积极盘活城市低效和闲置资源。城投公司独有的国资背景和多年城市建设发展的经验，赋予了平台公司统筹资源和盘活资产的能力。发挥市场机制作用，充分调动社会资本投资积极性，参与盘活闲置废弃土地、低效工业、商业、办公等非住宅用地。根据整体规划情况，加强配套设施建设和公共服务供给，进一步开展物业、大型商超、社区广告、交通、停车场、充电桩、光伏发电及储能、冷链物流等配套服务，提升资产质量，助力城投公司向城市综合运营商转型。

挖掘资金活水

近年来，随着政策鼓励社会主体参与重大项目建设，逐步形成“城投主导＋社会主体参与”的模式，但是，对于未来广泛推广的配售型保障性住房项目，多位行业人士认为，城投公司可以以此来进一步提升自身的市场化参与程度。

除了划拨获得的配租型保障房外，城投公司通过自建或购买模式形成的配租型保障房资产，也可实现较为稳定的现金流，但前期投入规模较大，投资回报期长。从年度租金收入与可租赁保障房账面价值的比例来看，一般为3%至5%，投资回报期超20年。分别以北京和上海样本城投公司为例，在出租率90%左右的情况下，保障房租赁收入占对应投资性房地产账面价值的比重分别为3.82%和5.62%。

除了新项目有待建设外，老项目亦可通过盘活等方式焕发新活力。

2022年，武汉市城市建设投资开发集团有限公司将超过8000套房源以“工改租”“商改租”的形式转变为保障性租赁住房。太仓市则通过“以旧换新”模式，解决新建商品房去化和保障房来源问题。具体来说，太仓市城市发展集团有限公司和太仓市城市建设投资集团有限公司购买市民的二手房，并对价格进行评估，按评估价抵扣新房房款，最高不超过新房总价的60%，市民所购新房也由这两家城投企业开发；回收的二手房将改造成保障房。

数据显示，城投公司一直是保障房建设运营的重要主体，从“十二五”到“十四五”的十多年间，承担了大量的保障房建设任务。放眼“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，建设规模大，其中保障性租赁住房建设规模超过20万套的城市共17个。

采访中，行业普遍关注配售型保障性住房的建设运营模式是怎样的。

对此，福建一家正在参与项目建设的城投公司相关人士表示，建设项目主要包括政府回购和定向销售两种。他说：“政府回购模式是城投公司接受当地住建委或市住房保障中心等政府单位委托，负责保障房项目的建设，项目建成后由城投企业移交至委托方。政府回购模式又可分为政府购买模式、委托代建模式和管理费模式；定向销售模式则是城投公司通过由政府指定，或以划拨、招拍挂获取保障房土地等形式参与到保障房项目建设中。与政府回购模式相比，定向销售模式的项目回款来源不再是政府，而是政府指定的符合条件的保障房购买人。”

事实上，运营保障性住房相关项目一直可以得到资金。部分城投企业获得保障房相关的财政专项资金，如重庆市城市建设投资（集团）有限公司，2020年至2022年分别获得公共租赁住房专项资金61亿元、19.17亿元和22.68亿元。武汉城建逐年获得武汉市财政局拨付的纳入财政管理的保障性安居工程专项资金。部分城投企业获得保障房政府专项债资金，如西安安居获得陕西省保障性安居工程专项债券资金。

现代咨询研究院研报认为，配售型保障性住房受国家政策支持，在项目资金方面，一是可得到政府和政策性银行在融资方面较大的倾斜支持，如通过政府专项债扩容、国债增发、特殊资金支持等措施获得成本较低、周期较长的项目贷款。二是虽有融资政策倾斜，但在目前地方债务风险加大的背景下，整体规模受限，更多的还是倡导国企平台公司通过市场化融资开展项目，财政政策资金或作为资本金，撬动社会资本参与，形成“政府搭台、企业唱戏”格局，如企业发债或联合多方成立城市更新基金引进社会资本参与，以实现资金筹措目标，改善企业债务结构。