惊见单价3.35，仁恒滨河湾还坚挺吗？成都豪宅二手房成交年度观察（02）

成都新楼市 文丨小明

本文为行业资讯，非广告

2012年刚刚开盘时，仁恒滨河湾首批次17000元/㎡，几乎摸到了当时成都大平层的天花板。在当年，成都主城商品房成交均价首次下滑，为8511元/㎡，刚好一半。

根据当时看房的业主李阿姨回忆：“价格虽然上去了，但如果对比华润金悦湾等项目，装修、户型其实不是最好的那一档。”但李阿姨最终还是成为了仁恒滨河湾的业主，原因后面会提到。

2019年，当均价约2万/㎡的仁恒滨河湾三期取得预售时，李阿姨呼吁身边朋友：“这么好的机会，再咋个也要上！”在当时，网络上甚至传出了女生想找棚改男协议结婚的聊天截图。最后，仁恒滨河湾三期两度成为“万人摇”，第一批房源中签率更是低至1.68%。

2021年，成都住建发布的《成都二手房成交参考价格》里，仁恒滨河湾的参考价37916元/㎡，不仅超过伊泰天骄、天誉等一众攀成钢楼盘，更是位列三环内第一。

从慢慢顺销到万人摇号再到三环内二手房最贵，仁恒滨河湾究竟经历了什么？

▲仁恒滨河湾

作为攀成钢的豪宅代表，仁恒滨河湾目前二手房成交情况如何，小区内的产品品质、物业服务与二手房价是否匹配，成都新楼市在近日在小区内部进行微距观察。

此前，成都新楼市已推出誉峰二手房观察，可参考 ”。

NO.1

住宅分三期打造最小户型93㎡

仁恒滨河湾位于锦江区汇源东路88号，塔子山公园西侧，东临沙河。

项目占地约180亩，容积率3.28，分南北地块打造。其中一期和三期位于北地块，包含12栋住宅，二期则单独设置于南地块，包含5栋住宅。

南北地块在定位上区别较大，北地块定位为豪改产品，采用围合式布局，拥有超大中庭景观，除11栋为2梯3户外，其余楼栋都是2梯2户的纯板式结构。一期建面约176-313㎡，三期建面约145-230㎡。

▲仁恒滨河湾总平图

南地块 （二期）主要定位于首改面积段，包含建面约93㎡套二双卫、125㎡套三双卫、140㎡套四双卫三个户型。意味着二期最大户型，比一期和三期最小户型的建筑面积还小！二期住宅均为两梯四户设计，好在园林景观和会所服务并未缩水。

▲仁恒滨河湾二期会所，健身房

由于定位有所区隔，因此仁恒滨河湾二期目前二手房单价比一、三期明显更低。

NO.2

单价3.35w的仁恒滨河湾值得买吗？

回到开头的问题，仁恒滨河湾现在的二手房价格如何，值得入手吗？

1.300万出头即可买入

挂牌房源上，目前仁恒滨河湾二期在贝壳挂牌二手房60套，与一期、三期挂牌二手房总和恰好相同。从挂牌价格也不难看出定位区隔——二期最贵房源与三期最便宜房源总价相当。

▲仁恒滨河湾挂牌价，数据源自贝壳

从挂牌价格走势上看，仁恒滨河湾二期的二手房挂牌均价，对比2023上半年跌了约1200元，三期的挂牌价则上涨了约1300元。 （一期挂牌走势未公布）

▲仁恒滨河湾二期、三期挂牌走势，数据源自贝壳

在项目对面的瑞吉地产可以看到，项目一期二手房挂牌价普遍在千万上下。

▲仁恒滨河湾二手房挂牌价

咨询了经纪人后，我们拿到了贝壳找房后台近两年仁恒滨河湾的部分成交情况 （注：成交平台不同，数据离散化。故此为部分数据），具体可见下图。其中，成交单价最低的一套二期建面约93㎡二手房，单价已来到34194元/㎡，300万出头即可买入仁恒滨河湾！

▲仁恒滨河湾一至三期成交价，数据源自贝壳

2.最低单价房源，比周边三年前新房价格还低

二期目前在贝壳上挂牌单价最低的一套房源，是一套建面约125㎡的套三，单价35032元/㎡，总价约440万。

▲仁恒滨河湾二期挂牌价，数据源自贝壳

在与经纪人的对话中我们得知，这套房源位于3楼，房东目前有置换的想法，但并不会急着卖房。440万的总价还可以谈，420万左右是房东心中比较理想的成交价，单价约合3.35万/㎡。

要知道，仁恒滨河湾二期在2016年最后一次取证时，价格达到20000元/㎡，后期部分房源售价更是26000元/㎡。而在2021年，板块内红盘建发央玺高层均价33778元/㎡。（部分数据来源为成都房产发布）

至于总价能不能再往下探，“租都要租8500，咋可能400万就卖了嘛”，经纪人向小编转达了房东的想法。

该房源为套三双卫双阳台，套内面积约105㎡，客厅开间约4米，动静分区明显，但由于采光面均朝向西南，加之楼层较低，所以采光通风效果整体一般。

▲仁恒滨河湾二期建面约125㎡户型图，数据源自贝壳

从户型实拍上看，客厅已进行封窗，两个卧室开窗面较窄。

▲房源实拍，图源贝壳

单价3.35万的仁恒滨河湾二手房，值得买吗？成都新楼市认为，这套房源适合两种购房者：一类是对地段要求很高的，攀成钢目前的配套成熟度已经无需赘述；第二是对居住宁静度有高要求的，该户型面朝ICC天曜，不临街，3楼的位置也能较好的隔绝外部噪音，现场感受到，实际居住体验非常宁静。

至于小区最贵的户型，据经纪人表示，为一期建面约313㎡楼王，目前无2023年公开成交记录，但经纪人预估，成交价在1500万上下。

3.户型越大，越受欢迎

针对于仁恒滨河湾哪些户型最受欢迎买家欢迎，经纪人与李阿姨给出了相仿的答案。

一期最受欢迎的是建面约313㎡楼王，这个约60㎡的主卧让李阿姨很是心动，缺点就是临路，居住没有那么宁静，目前贝壳上无成交数据，据经纪人表示，成交均价或能达到5w。

▲仁恒滨河湾一期建面约313㎡户型图

此前，有经纪人希望李阿姨能以1100余万的价格，置换一期建面约258㎡的户型，李阿姨摇了摇头：“户型有点过时了，房龄也有点老，置换不动”。

二期三个户型中，建面约140㎡成交周期更短。原因很简单：二期140㎡套内和一期170㎡套内差不多大，李阿姨购买的正是这个户型。

▲仁恒滨河湾二期建面约140㎡户型图

据经纪人表示，二期建面约140㎡户型，如果楼层、朝向好的话，单价可以卖到4万5。但另外两个户型就不行了，单价大部分在4万上下，甚至低楼层房源单价3万5不到就能成交。

其实原因也很简单：建面约93㎡户型还是套二双卫，还是单面采光。这个面积现在一般都做套三了，实用性比较欠缺。

▲仁恒滨河湾二期建面约93㎡户型图

至于三期，主销户型为建面约185㎡户型，单价在4.5w以上。

▲ 仁恒滨河湾三期建面约185㎡户型图

NO.3

物业服务仁恒滨河湾的真正“杀手锏”

对于许多人而言，同样会有疑问，攀成钢汇聚了众多品牌开发商，为什么仁恒滨河湾能够成为许多人的“白月光”？

1.少有的配置手推车的小区

不管是李阿姨，还是在小区中随机采访的业主，评价最高的其实是仁恒物业的物业服务。

比如，我们看到小区中配置了购物车，业主在外采购回来，不用手提，直接推着购物车便可抵达单元门。从这一个小细节，便能看到仁恒物业的用心。

▲小区中配置的购物车

在小区会所内的超市张贴着致歉信，关于近期出现业主反应滨河湾超市产品质量不满意、商品日期不新鲜等问题，超市郑重承诺：对商品不满意可直接退货；且购物商品，均享受所有商品的售后服务。

不管是电梯、灯箱还是停车杆，仁恒滨河湾是成都少有的在小区中完全看不到广告的小区。草坪时刻保持绿意，那些卫生死角和水系景观都有高频次清扫。

一位业主还告诉了我们一件轶事，去年春节时，因为水景中持续传来青蛙叫声，物业甚至大半夜立刻到水景抓青蛙，只为让居民在足够安静的环境里入睡。

这位业主表示：“虽然硬件不是时下最新的，但在社区里长住，服务对很多人而言更加重要。成都的豪宅我看过、住过不少，但仁恒物业的管理水平，在成都真的很难找到对手。”这也是为什么，项目老带新客户占比很高，靠的便是物业服务的口口相传。

2.成熟的配套底色，安静的居住氛围

为什么会选择攀成钢而不是金融城？李阿姨表示，攀成钢这片城市面貌好，街区相对清静，虽说现在城市不断向南发展，但是金融城因为办公和打卡属性偏多，居住起来略显嘈杂。在她的心中，居住感都还是比不过攀成钢这边。

项目旁边有沙河绿道，东侧紧邻塔子山公园，一街之隔还有ICD、即将开业的光环中心以及地铁2、8号线东大路站。地处攀成钢核心区，整个区域在各项配套方面都基本成熟了。

▲ICD实景图

最重要的是区域内的一众学校分布：项目周边有金苹果幼儿园、成都第三幼儿园双桥园区、七中育才汇源校区、盐道街小学通桂校区、成师附小慧源校区等优质教育资源。 （ 此处仅为信息资讯，不作为入学依据，具体请以当年教育部门官方划片为准）

此外，李阿姨特别提到，只要不是挨着盐道街小学通桂校区和古雅坡路的楼栋，其实住起来很安静。

3.颇具东南亚度假风的景观设计

由于仁恒滨河湾分为两个地块，因此在景观营造上也有所差异，但总体遵循新加坡度假风情景观。

在一三期所在的北地块，给人最大的好感，就是视觉上的通透，围合式布局带来辽阔的中庭景观，稍显遗憾的是冬季未呈现水景。

▲仁恒滨河湾北地块园林实拍（滑动查看更多）

漫步园区中，户外桌凳随处可见，多走几步就能坐下来与好友攀谈。

▲仁恒滨河湾北地块园林实拍

三期以入户大堂的石材拼花彰显品质，但舍弃了一二期入户大堂的灰空间。

▲仁恒滨河湾三期入户大堂实拍

二期虽然不是围合式布局，但依然有十分不错的园林景观，并且与小区边界进行约30米退距。

▲仁恒滨河湾二期园林实拍（滑动查看更多）

二期的入户大堂虽没有三期那般豪华，但设置灰空间，辅以天然石材，并用镜面水景强化观赏性，大部分楼栋依然保留架空层。

▲仁恒滨河湾二期入户大堂实拍

此外，小区负二层车位目前依然在售，售价15-16万，在当下算得上很有性价比。

但仁恒滨河湾也并非尽善尽美，李阿姨指了一下外面：“你看嘛，一期三期这些封了窗的，看起好不协调哦。一开始物业是不准封窗的，管得严，后头……确实是管不到了。”

免责声明：本文图片拍摄于2024年1月3日，内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。