揭秘福州市中心，最大的别墅楼盘，美之国花园小区

别墅一直以来都是人们追求的理想居住环境，独门独户，有天有地，房屋内部有充裕的使用空间满足多人居家，外部有较好的小区环境便于休闲散步。动辄上亿的别墅在北上广深的一线大城市，比比皆是，不论是国内外，别墅都是土豪们的首选住宅。

福州商品房别墅从1956年开始，位于西二环的华侨新村便是福州首个别墅聚集地。在鼓楼区的别墅小区并不少，诸如西湖桂冠，左海御园，名仕山庄等，老旧的别墅价值均超过千万。地段的价值，在这些别墅的身上，体现的淋漓尽致，因为千万元可以在外围买到占地几亩的独栋别墅了。

鼓楼区别墅，现在呈现出一种有价无市的状态，房子虽好，价格也高，但就是无人接盘。今天要说的运盛美之国花园，亦是如此。

运盛美之国小区

美之国花园位于鼓楼区梅峰路，左海公园西侧，它坐落在金牛山与五凤山两山之间，东侧有湖，西侧有江。在大师眼里，美之国所处的位置，是一个风水绝佳的聚宝盆，因此也获得众多老板的垂爱。

小区共有两期，一期主要以联排，双拼类型的别墅为主。联排户型面积分布在178平米，210平米，236平米；双拼的产权有两种241平米与258平米两种。同时，我们把也一期分为三个组团，一组团17栋楼由联排组成，二组团18栋楼由双拼组成，三组团在2008年交付使用，均带有地下室，产权258平米和308平米两种。

美之国一期有两个出入口，与二期仅有一条小河做隔离带，两个小区之间汽车不可通行，但小河中间有石桥可以步行通过。

二期的总共有23栋楼，其中21/22/23号楼是电梯小高层，也叫做运盛中心90°，全部都是90平米的小户型。1至20号楼则是由联排与叠拼组成，下叠的面积在157平米，上叠有191和210平米的户型。

一期与二期之间虽然都是别墅，但是在内配套，居住人群，小区环境上都有较大的差异。

美之国别墅优缺点

优点一、鼓楼区中心地段，商圈价值较高；

地处鼓楼区，形成5加2的别墅休闲模式，5天工作日加上2天的休息日，让它更受广大老板们的喜爱。开车前往省政府东街口商圈，15分钟内的路程；九00医院5分钟，加以小区背后便是郊野公园，对面是福道，整体的商圈配套十分完整。

优点二、小区较新，环境较好；

鼓楼区的别墅修建时间多数在2000年左右，显得较为老旧，而美之国不仅小区展现出来较新，同时物业管理还算不错，入住率可达95%以上，几乎没有毛坯房空置。

优点三、内部配套齐全，人文素质高；

美之国一期的配套较为齐全，走进小区内便可以看到游泳池，网球场，而且还有专门打造了一个儿童游乐园，以及休闲小公园。大门口曾经还做了一个休闲会所，供业主使用。

缺点一、单层面积小，隐私性不足；

美之国小区交付将近有20年，建筑结构属于老一派风格，两南朝南，一房朝北的布局，单层面积大约在70平米，一期入户门前敞开式车位，客厅沿着马路边，隐私性较为一般。

缺点二、业主心理价位高，有价无市；

占着地段的优势，以及别墅产品的稀缺性，部分业主的心理价位较高，老旧别墅的价格超过1200万，就目前市场而言，这个价位属于有价无市的状态。

市场价值分析

别墅在福州的整体市场都较为不错，随着近几年的经济衰退，高端豪宅也没有像过去那么热卖，特别是第四代住宅出现以后，选择购买别墅的高端群体被大大分流。因此，美之国花园的别墅，这两年的价格跌了不少。

7月份刚刚在淘宝法拍网上，拍出一套联排，总价大约750余万，且是经过两次流拍后的价位，可见现在买家在价格的接受度上大大降低。

除了法拍房之外，美之国的客户带看量也随之缩减，目前小区内待售房源十套左右，看房的客户量少之又少。

购买客户的减少，以及美之国别墅的价格降低有三个因素造成。

一、第四代住宅兴起，不仅在地段上有得天独厚的优势，同时也有露台供应，且小区配套更好，物业管理也更加贴心，相对总价千万的购买群体来说，这些客户多数被分流。

二、美之国花园它周边购物不方便，小区周围没有菜市场，出行需要靠汽车，公交也比较少，在地铁时代的背景下，大家更看重商圈的发展。

三、经济下行，有钱人多，但是对房子更谨慎。房产下跌是普遍的现象，也就是普降。不论是学区房，郊区房，电梯房，以及单元房都要面临这方面的问题。

最后一定要说，就是福州城市的商圈发展越来越大，既然住在美之国别墅，也可以选择到外围更大的别墅区，毕竟现在福州的交通，不论去往哪里都十分的便利。

美之国现在多数别墅挂牌1200万左右，这个价位，你们怎么看？

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