上海
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澳洲房价2023逆势增长 2024年面临新挑战
2023年，澳大利亚房地产市场逆势上涨8.1%，远超过此前预期的双位数下跌。
悉尼房价年增长11.1%，布里斯班增长13.1%，珀斯增长15.2%，阿德莱德增长8.8%。
然而，由于房源增多及购房负担加重，预计悉尼等主要市场的房价在未来六个月将会下跌。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，直到今年下半年利率开始下降前，这些城市更倾向于买方市场。
尽管生活成本压力、住房负担性挑战、房源增加和消费者信心低迷对市场造成了一定影响，但全澳房价在12月仍小幅上涨了0.4%，为2023年以来最小的月增幅。悉尼房价微涨0.2%，而墨尔本则下跌了0.3%，这是自2023年房价上涨以来的最弱增长率。
AMP首席经济学家Shane Oliver预计，由于高利率限制了需求，今年上半年房价可能会下降约5%。然而，随着预计今年下半年的利率下调，市场可能会重新活跃。
但是，CoreLogic的Lawless也表示，尽管低利率可能会刺激需求，但不足以引发另一轮强劲的上涨。他指出，由于住房市场的高不可负担性和信贷获取难度，预计住房价格增长将保持在较低水平。
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悉尼2023仅新增3.26万套住房，低于疫情前42%！
《悉尼晨锋报》1月2日报道，由于利率压力和建筑成本上涨阻碍了住宅建设，2023年悉尼新竣工住宅数量比2018年减少了42%。
尽管悉尼人口增长强劲，而且人们一直声称该市正处于住房供应危机之中，但在截至12月31日的一年里，悉尼仅新增了3.26万套住宅，远低于2018年的5.65万套。
毕马威咨询公司（KPMG）的估计显示，悉尼的新房竣工数量比墨尔本低25%，墨尔本在2023年新增了4.34万套住宅。
负责分析的毕马威城市经济学家Terry Rawnsley表示，虽然悉尼2023年的新房竣工量比2022年高出3.8%，但这并不足以满足该市的需求。
“加息对市场产生了重大影响，使需求降温，并加剧了建筑业的现有压力。”他说，“成本上升也挤压了利润空间，减缓了新开发项目的步伐。”
Rawnsley估计，悉尼有超过1万套新住宅已获得批准，但截至9月底尚未动工，这加剧了该市的住房问题。大约85%的停滞项目是公寓或联排别墅。
他说，更深层次的结构性因素也拖累了该市的住房供应。
“缺乏优质地块阻碍了悉尼的新开发项目。2018年，悉尼的新建住宅达到了5.65万套的高峰，这主要得益于悉尼CBD的关键地块以及Green Square等地段的快速开发。”
新州政界在过去一年里深受住房可负担性问题的困扰，尤其是出租房短缺问题。新州州长柯民思宣布了几项增加住房供应的政策，包括修改规划规则，但这些变化在短期内收效甚微。
过去一年中，新州的住宅建筑审批相对疲软，这意味着2024年悉尼新建住宅的数量可能比2023年还要少。
Rawnsley预计，2024年悉尼市的新建住宅数量将略高于3万套，但如果建筑审批速度加快，建筑完工时间缩短，新建住宅数量可能会增加到3.3万套。
独立经济学家Chris Richardson表示，悉尼未能解决住房可负担性问题正在削弱新州的经济竞争力。
在过去的18个月里，利率不断攀升，加上新冠疫情和乌克兰战争的影响，建筑成本持续上升，使许多建筑公司的资产负债情况变得紧张。
03
墨尔本房市表现全澳第二糟，全年仅上涨$8350！
墨尔本的房价在2023年创下了全澳第二糟糕的涨幅，全年仅上涨了8350澳元，至91.6万澳元。
据《先驱太阳报》报道，PropTrack今天发布的最新住房价格指数现实，墨尔本房主在新的一年开始时，房屋净值仅增加了0.92%。
在经历了5次利率上调后，几乎有一半的增长，大约4000澳元，将用于支付12个月内增加的按揭付款。只有霍巴特的表现比墨尔本更差，大概损失了2.6万澳元（下降了3.55%）。
维州地区的房屋表现优于首府城市，独立屋价值上涨了1.92%至74.9万澳元，不过一些地区的情况更为严峻，比如吉朗的房屋中位数下降了3.47%。
墨尔本的公寓价格上涨了0.75%，至61.4万澳元，但也被乡村地区的同类房产超越，后者上涨了1.75%至59.3万澳元。
全国范围内，房价平均上涨了58883澳元（6.83%），这是各州首府城市的平均值。PropTrack经济学家Anne Flaherty表示，由于买家选择有限，房价表现出了“非常坚韧”的一面。
虽然在2022年，上升的按揭成本导致价格下跌，但墨尔本此后一直保持稳定复苏，尽管尚未恢复到上一个价格高点。
在线比较网站Finder的数据显示，随着去年现金利率的上调，平均可变房贷利率已从1月的4.29%上升到12月的5.74%。墨尔本普通房屋的每月按揭付款在年底达到了4574澳元，远高于年初的3960澳元。
Flaherty称，“推动2023年价格增长的因素，可能会支持2024年价格的进一步上涨，这些因素包括强劲的买家需求、人口增长、相对有限的待售存量，以及更稳定的利率环境。”
珀斯和阿德莱德预计将获得最大的增长，其次是布里斯班，而悉尼和墨尔本的增长速度将保持较慢，霍巴特则可能出现下降。
04
澳洲专家预测2024年房市：房价还要继续涨，2025年或才迎来降息
3位房地产专家对2024年澳洲房市做出了预测。对于按揭贷款持有者、租户和房东来说，这是充满挑战的一年，因为6次加息加大了预算压力，将澳洲人推向了财务极限。
据《先驱太阳报》报道。尽管对于国家经济和房产价格的前景看似黯淡，但迄今为止，业主们面临的所谓“按揭悬崖”并未成真，房价似乎也没有出现暴跌的迹象。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee、Suburbtrends.com.au创始人Kent Lardner和PropTrack经济研究部门经理Cameron Kusher对2024年澳洲房市做出了预测。
Conisbee预测，随着利率接近顶峰，房产价格将继续增长。此外，巨幅的租金上涨迫使许多首次购房者进入市场，进一步推高了价格。Kusher表示，他预计价格将继续上涨，但速度将“放缓”。
Conisbee预测，利率降低不太可能发生在2024年末或2025年初，这对于已经处于边缘的按揭贷款持有者来说是个坏消息。“这意味着按揭贷款持有者需要撑到2025年，支付的房贷比两年前要多得多。”
对于投资者来说，这是艰难的一年，利率的上升给他们的财务状况带来压力，而监管的收紧也使得投资之路变得不那么容易。然而，Kusher并不认为新的一年对投资者来说全是坏消息。
某些州对投资者增加了税收，但随着利率升至12年来的最高点，投资的税收抵扣机会“大为增加”。他说道，“在接下来的5个月里，我们会看到更多的投资，只是投资者的类型不同。”
正如按揭贷款持有者几乎没有得到任何缓解一样，租户也陷入了同样的困境。Lardner认为首府城市甚至是地区的高昂租金趋势不会继续持续。
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