挂牌量增，成交向上！2023年苏州二手房市场展现强韧性！

昨天，我们分析了2023年苏州新房市场的表现，“564万㎡、27970元/㎡、132㎡”三个数字让粉丝对苏州新房市场有了基本的了解，我们也看到了苏州楼市在今年表现出几个鲜明的特征，比如说：千万级豪宅走出独立行情、洋房逆势热销、头部板块房价上涨等。

其中重要的一点是新房和二手房的总成交量仍旧维稳，我们认为这是市场需求韧性的表现。

而2023年的苏州二手房比新房的活跃度更高、韧性更足，今天，分析师就奉上2023苏州房地产年鉴丨二手房篇。

成交量近三年新高

市场韧性高于新房

如果要用几个关键词来形容今年以来的苏州二手房市场，那“挂牌量持续增加”一定是占有一席的。

自去年5月初解除限售后，苏州市区二手房的挂牌量持续攀升。

据克而瑞苏州统计，截至12月27日，苏州市区二手房挂牌套数已经达到9.9万套。

今年，二手房挂牌量增加，其背后的原因也很好解释，“认房不认贷”政策推动了“卖一买一”置换链条转动，但是也带动了短期内二手房挂牌量的增加。

二是对楼市未来预期偏弱，促使投资客抛售资产、落袋为安；

从成交来看，苏州二手房市场也呈现出需求端的韧性。

据克而瑞苏州数据,截至12月27日，2023年苏州市区二手住房成交套数64343套。

从月度二手房成交走势来看，2023年年初，春节后被疫情抑制的需求短暂性释放，苏州二手房市场也迎来了一波小阳春，成交在上半年冲高后，下半年呈直转直下的态势。

随着挂牌量增加、新政影响，下半年二手房市场“以价换量”越来越多，成交逐渐稳定，11月甚至回升到了二季度平均水平。

从近4年数据对比来看，今年苏州二手房市场成交套数为2020年以来同期新高，更比去年同期增加26%。

这也是2020年以来二手房成交套数首次超越新房，成交套数是新房的1.5倍。

二手房占比整个住房市场交易量达到60%，占比为历年新高，苏州二手房市场成交还是比较活跃的。

二手房市场成交的增加也对新房市场产生一定正向影响，改善客户通过卖出二手房后置换新房的数量也不断增加。

今年苏州一二手房市场份额出现了“此消彼长”的态势，对比新房市场，二手房市场更展现出强韧性。

刚需聚焦二手房市场

小户型、低总价成优势

据统计，2023年二手房成交套均面积为106㎡，1-11月，90㎡以下二手房成交套数占比更是达到37.4%，当前苏州二手市场需求明显以刚需为主。

刚需购房者更倾向二手房源的理由也比较好理解，在规划要求地块产品户型趋大的背景下，除了远郊，新房刚需产品供应越来越少，大多客户只能转身投向二手房。

同时二手房所见即所得，保障了安全性与确定性，并且相对新房总价更低，更具优势。

此外，今年苏州购房政策对于刚需购房的支持力度也很大，目前苏州公积金贷款额度上在全国都是最高的，满足条件的情况下，家庭首套最高可贷165万元。

具体细分区域来看，姑苏区、园区、吴中、吴江区的二手房都很活跃，只有相城区二手房的成交量是少于新房的，其他五区二手房的成交量都显著高于新房。

其中姑苏区成交套数位居六区第一，且区域二手房的成交量是新房的近10倍。

主要原因是姑苏区的传统老破小住宅较多，这些住宅虽然居住功能较弱，但户型小、总价低，部分还有重点学区赋能，可以受到众多关注学区房的购房者的青睐。

千万豪宅需求旺盛

二手房成交两极化

除了刚需二手房成交可圈可点，今年千万级的高端改善二手房也走出了独立行情。

据克而瑞苏州统计，今年1-11月总价1000万元以上的房源达1091套，同比去年同期上涨35%，达历年新高。

其中，园区为成交绝对主力，成交套数占比约60%。

在苏州市区千万级二手房成交套数TOP10中，园区更是包揽前十。

从成交榜单可以看出，基本都是苏州楼市赫赫有名的高端品质住宅，如天域、玲珑湾、中海湖滨一号、世茂铜雀台等，产品以大平层、别墅为主，户型均在四室以上。

这些拥有稀缺资源（如双湖板块湖景）、核心地段+顶级配套+大户型配比的豪宅，的确拥有更强的确定性与保值性。

人类的悲欢不相通，楼市也是。

刚需与千万级豪宅二手房源销量走俏，苏州核心及次核心板块建面约144㎡以内的改善、刚改房源去化情况却不甚理想。

这主要是因为一二手房倒挂空间逐渐缩小，像这些改善房源一二手价格相仿，改善客户更愿意选择产品、精装均有进阶的新房产品。

而随着房源挂牌量增加，还带来了价格上的内卷，包括许多次新小区房价都“绷不住”了，比如说园区核心典型二手次新房，唐宁府成交均价回归至6万元/㎡以下，中海上东区成交均价回归至5万元/㎡以下。

而随着核心、次核心板块一二手倒挂空间不断缩小，这样的改善二手房源价格上还会有更多的下调空间。

我们从二手房的成交数据来看，苏州现在不是没有刚需购买力，而是刚需购房者更倾向于二手房源。

200万左右，交通便利，90平左右的小三房已成为苏州二手房市场流动性最高的房源了。

当前的苏州楼市已经呈现“改善买一手、刚需买二手”的特征，同时，二手房高端购买力同样充足。

展望明年。

随着“以旧换新”、“园区学位制改革”等政策影响，二手房流动性有望进一步提升。

但同样的，新政也或将促使二手房挂牌的增加，明年二手房挂牌量预计仍将保持高位，“以价换量”或将长期持续。

同时，二手房成交两极化、二手房整体成交韧性强于新房的趋势明年或将延续。

本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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