武汉：一小区更换物业引纠纷 部分业主质疑程序违法

12月16日，湖北武汉正商金域世家小区因新成立的小区业主委员会（以下简称：业委会）更换小区物业公司引发冲突，导致小区公共设施遭到破坏，部分业主质疑小区物业更换程序不符合法律程序，要求重新进行物业公司招标。
冲突：业委会强行推进小区物业更换
公开资料显示，武汉正商金域世家小区是河南正商集团在武汉开发的第一个样板项目，于2021年交房，小区物业为正商集团旗下河南正商物业管理有限公司武汉分公司提供物业服务（以下简称：正商物业武汉分公司）。
“2023年12月16日下午一点左右，小区业委会主任杜某鹏和多名不明身份人员，手拿大锤，冲向物业的办公场所进行破坏，场面极其混乱，强行要求正商物业武汉分公司退场，交出物业管理移交给新的物业公司。此次冲突也导致了小区的公共设施遭到破坏，当地派出所对杜某鹏和正商物业武汉分公司的几名工作人员都进行了行政拘留处罚”，业主们在回忆当天发生的冲突时，依然心有余悸。事发后，小区业主纷纷将此次事件在社交平台上进行了发布。
那么更换物业为什么会引发冲突？业委会主任为什么会带人破坏小区公共设施？
不少业主向记者反映，主要原因为“小区的物业更换程序被质疑不合法”和“物业费从原先的每平方米2元涨到2.8元，增加了业主负担”，故而引发大家不满。
质疑：小区物业公司遴选招标程序违法
根据“武汉正商金域世家业主委员会”公众号公布的信息显示， 2023年8月7日，经过正商金域世家小区第一次临时业主大会表决：同意授权业委会遴选招标代理机构进行选聘新物业的公开招标工作。8月15日，业委会发布聘请湖北省成套招标股份有限公司（以下简称：成套公司）代理此次招标工作的公告。8月25日，业委会发布招标挂网公告，招标文件获得时间为8月26日至9月1日，投标截止期为9月11日。
9月12日，成套公司及业委会分别在网站及微信公众号发布中标候选人公示，“本次招标共有五家企业购买标书，但仅有两家企业投标，分别是上海永升物业管理有限公司与武汉市万科物业服务有限公司（以下简称：万科物业），且这两家企业均列为中标候选人”。
业主马先生（化名）告诉记者：“中标候选人公示后，我们业主就对本次开标的合法性提出了质疑”。他表示，根据《招标投标法》第二十八条“投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标”，根据《招标投标法实施条例》第四十四条“投标人少于3个的，不得开标；招标人应当重新招标”。但是，本次招标业委会和成套公司在仅有两家单位投标的情况下开标，并确定这两家单位为中标候选人 ，“这明显是违法的，其结果是因投标竞争性不足而导致中标物业费单价居高不下，侵害业主的利益”。
期间，近百名业主向政府提交了《拒绝业委会违法操控选聘物业公司，拒绝高价物业费》的联名信，同时通过拨打市长热线，向省，市信访渠道进行反映。
9月29日，业委会召开了第二次临时业主大会对两家中标候选人进行网络投票。10月8日公布的《正商金域世家小区2023年第二次临时业主大会表决结果公示》显示，万科物业以1322张票当选，并以单价每平方米每月2.8元的价格签订合同。
对此，业主代表向武汉市洪山区房管局进行了反映，“物业科刘科长认为，虽然工作有瑕疵，但是不影响结果”。记者也通过电话向刘科长了解情况，刘科长以“采访需要经过宣传部同意，我们不能直接回答”为由，并未对此事进行回应。
更改：转入询比采购方式确认
让业主们想不通的是，“9月27日，在张家湾街道公共服务办樊主任组织召开的协调会上，我们的代理律师多次指出了业委会招标的违法性，并要求街道办暂停业委会后续的第二次临时业主大会对中标候选人的投票流程。街道办法制所的工作人员也认可招标的违法性，但是街道办却以业委会为民间自治组织为由，拒绝履行街道办对业委会的监督”，参加协调会的业主说。
对此，记者欲向樊主任了解具体情况，由于其电话未能接通，上述说法也未能得到证实。
直到10月24日，业主们才从成套公司回复中得知，“该项目因为投标人只有两家，项目应依法流标。但鉴于业委会来函要求，已转入询比采购方式确认了中标候选人”。
但是该回复遭到业主质疑，“询比采购也有一整套的流程，也要发招标通告，他们都没做。招标程序根本就没有停，他们既没有发流标公告，也没有发询比采购的招标公告。”“询比采购未召开业主大会，没有业主大会的投票授权，业委会只是一个执行机构，有什么权力私自代表业主做决定”。
对此，11月7日张家湾街道办事处对正商金域世家第一届业主委员会展开询问调查，“确认正商金域世家第一届业主委员会去函要求成套公司由公开招投标转询比采购的决定未召开业主大会，新物业进场推进工作已暂缓”。
“说是暂停，实际上并没有暂停，既然是暂停，街道办应该要求业委会整改，实际他们并没有整改，整改的唯一途径就应该宣布（第二次）业主大会无效，重新招标，在合法的情况下重新（业主大会）投票，选的物业公司才是合法的”，业主马先生说。
“冲突发生之后，正商物业武汉分公司被赶走了，万科物业就接管了小区物业，现在已经一个多星期了”，业主们反映，“和正商物业武汉分公司的服务差太远了”。
诉求：重新启动合法的物业招标程序
据了解，正商金域世家小区的总户数为2046户，其中公租房256户，在今年5月份成立业委会的时候入住率还不到40%，有600多户，业主大会有表决权的有1787户，面积为24万多平方米。
业主代表表示，有效的业主大会，必须同时满足两个条件，第一是投票的户数要超过三分之二，第二是投票的面积要超过三分之二。由于第一次业主大会，没有考虑开发商地下车库面积的投票权，地下车库的面积有7万多平方米，因此，第一次业主大会没有满足投票面积超过三分之二的要求，不具备召开的条件，目前业主代表已经向法院提起诉讼，请求撤销第一次业主大会的结果，并就第二次业主大会违反《招标投标法》也向法院提起诉讼，诉请撤销第二次业主大会结果。
与此同时，“因为整个招标程序上存在严重违法，新进入的物业公司根本就不具备候选人资格，而且成套公司给业主的回函也证实业委会违反《民法典》278条的规定，没有通过业主大会的同意，随意改变招标方式存在违法”，正商物业武汉分公司也针对第二次业主大会的结果，向法院提起诉讼，诉请法院判决第二次业主大会结果无效。
据了解，目前上述诉讼都在等待法院判决结果。
正商物业武汉分公司的代表表示，根据《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》，正商物业武汉分公司必须要服务到业主大会选出合法的物业公司才能进行物业移交工作，目前在法院判决没下来之前，公司依然是正商金域世家小区的合法服务单位，去和留应该以法院判决结果为准。
业主代表表示，希望在街道办和相关部门的共同见证下，对此次冲突现场造成公共设施破坏的情况进行定损，要求责任人进行赔偿，同时重新启动公平公正合法的物业招标程序。
对于该事件，我们也将持续关注。
西南商报源点新闻记者 庞贵唐