2023年楼市到底有多差？！

再过几天，2023年就过去了，这一年楼市到底有多差？

12月份数据还没出，看下今年前11个月，基本就能总结出来了。

1、销售数据，不管是量还是价，都很一般。

粗略的一个数据统计，今年销售额大概是11万亿左右，21年是18.2万亿，22年是13.3万亿。

相比前年高点，一下降了七万多亿。

这个销售规模是啥概念呢？可以说，短期没有任何高科技行业可以接替，汽车行业也没可能。

新产业替代房地产是需要时间的，是一个艰难的转型过程，急于求成为这个买单的就只有经济失速。

成交相关的明显变化是，二手房的交易要比往年要好。今年也已经有好几个城市二手房成交好于新房了，比如合肥、南京、天津、重庆、郑州。

不过，从商品房成交价看，不管是新房还是二手房，目前都还在跌。

国家统计局的数据，从2022年开始，新房和二手房的同环比都开始往下跌

今年的话，1-5月份价格有反弹，但是6月之后，又继续开始往下跌。

现在70个城市里面，二手房在跌的城市有68个，新房在跌的城市有48个。数据样本扩大的话，这个数据估计更难看。

2、楼市库存短期有降，但是依然在高点位置。

最新的数据，百城商品房的库存（截止到11月）同比去年降了，降幅达到13%，但是从过往走势来看，楼市库存还在高点上。

短期降是因为很多城市以销定产，房子卖不出去，供应就不增加那么多，前11个月，商品住宅的新增供应已经降了14%。

现在新开工也没那么多，叠加供应减少，之后部分城市部分板块的新行情就出在这里。

但现在各地方的压力还是很大，一线库存已经18.8个月，二线19.9个月，三四线36.6个月，而且这还只是狭义库存。

狭义库存就是待售的，再加上现房库存的话，很多城市光卖库存都要卖好几年。

3、土地出让金腰斩，地方财政收入已经受到不小的影响。

今年各地的卖地收入又降了不少，合计300个城市，卖地收入3.75万亿，降幅达到18%，连2020年的一半都不到。

即使是算上最后一个月的成绩，估计也要创下近7年的新低了。

综合前11个月来看，卖地收入最多的是上海，共计出让72块地，收入2200多亿，不过还是比去年少了600多亿。

其他地卖的还不错的城市，杭州、北京、广州、南京、苏州、无锡、合肥、长沙、深圳，也都明显比去年要差很多。

不过说实话，能被我列出来的都不差了，头部城市不缺聚光灯，再不好也有点成绩，实际上最惨的还是那些我没列出来的三四五线城市。

现有数据显示，今年前三季度，200多个三四五六七线城市的卖地收入比2020年高点时降了65%。

这种骤降背后，就是一些小城市财政收入的“崩塌”。

没钱，部门非编人员裁减、延发工资自然要走一波，估计年底会有讨薪的新闻。

一系列的数据，说明的是一个全局都在收缩的2023年。

但实际上，2023年不缺救市政策，自媒体大伟看楼市统计的数据，截止到11月，今年的楼市调控放松共计930次，去年是1120次，前年是651次。

从数字上，今年的调控松绑不及去年，但从力度上，今年却要比去年猛的多。

粗分的话，今年的救市政策可以分为两个阶段：

上半年，很平静。ZY层面没什么实质性的重磅刺激政策，很多都是地方上的，比如放松一下购房门槛，让大家可以买多套；再比如提高一下公积金的贷款额度、发一些购房补贴等等。

看上去是救，但实际上就是托着楼市，也就是现在很多人说的托而不举。

下半年，大招就来了，主要是724经济工作会议室一个转折点。

实质性的政策在一个月后就全面铺开来了，第一枪就是8月底的认房不认贷，然后紧接着就是降存量房贷利率，再到降首付、强二线取消限购、一线调整普宅标准/降首付成数……

不仅是托，还是要举的意思。

但救市的结果呢？

顶多只是点状、局部效果，没有形成燎原之势。

而且这些点状、局部的效果，有一种药效越退越快的趋势，市场好转一两个月又冷淡下来了。

今年政策最集中的一波轰炸是在8月底、9月初的时候，当时政治局定调“适应我国房地产市场供求关系发重大变化形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

之后各地的大政策就像泄了洪一样，喷涌而出。

8月30日：广州打响认房不认贷的第一枪，接着第二天深圳跟进9月1日：央行发通知说降存量房贷及全国首付统一调至2-3成9月8日：南京全域取消限购，接着的几天，济南、福州、青岛等很多二线都跟着陆续取消限购 ……

但这一波轰炸也仅仅是抬起了9月份的成交数据，也就1个月的时间，市场又跟之前一样一片冷寂了。

数据是不会说谎的，克尔瑞统计数据显示，今年9月份全国商品房成交销售面积确实冲了一波高，但是这波高点还不及没什么实质性政策的6月。

具体到各城市也是一样的，典型例子比如北京，认房不认贷政策之后，北京成交翻倍的数据，连3天都没有维持到。

近期北京普宅调整、降首付成数的政策效果也差不多，两周不到的时间，前期火热的市场成交已经降下来了。

北京的调整期肯定还没有结束，房价该跌的还会继续下跌。2024年必然还会继续放松调控。

近期樱桃和我整个团队，都在梳理一二线重点城市，我准备做一个例行每年的具体的年终总结和明年楼市预判，所以今天就不重点说城市了。

为什么是这个结果？问题又出在哪里呢？

我们的楼市为什么会陷入今日这种螺旋式下跌的被动局面？

房企以前想降价的时候，很多地方不让他们降价回笼资金，到了今日，允许开发商降价了，购房者又不想买了。

当市场在等待08年，2015年那种大力度救市时，调控政策显然还是在慢慢吞吞的放松，这早已经把市场的信心消耗完了，大家干脆躺平。

很多人总说经济不好，大家收入不断下滑，市场有效需求不足，更加没信心。

但我们去想过没有，是什么原因导致了收入不断下滑？

有多少人是突然因为房地产行业直接或者间接造成的工资收入下滑的 ？

又有多少人间接的受到了房地产下行，造成的以理财为首的资产性收入下滑的？

过去中国房地产市场对GDP的贡献率超过23.4%，现在市场预计明年房地产对经济的贡献会降到5.5%，你想想这会是多少就业岗位？

不知道这句话能不能讲，我认为，房地产要好起来，中国的经济才会全面复苏.....

2023年就剩最后一周了，好与坏我也不想再予以评价了。

我今年也在给大家打气，说这是黎明前的黑暗，只是这个黑暗期还有多久，我也不知道，因为我等这个政策也等的太久了，我也累了。