近13万/㎡→4.6万/㎡！深圳博拆迁的人，输得有多惨？

最近，靠着棚改火过的小区，又跌出了新高度：从高峰期的12.8万/㎡，跌到如今4.6万/㎡。

曾经幻想创造暴富神话，如今亏得只剩裤衩。

但如果仔细回想，在博拆迁/回迁房的群体里，高价买老房子，大概已经是风险最低的操作了。

拍卖3套房，仍是还不起492万！月亮湾花园到底跌了多少？

12月19日，有三套月亮湾花园的房产被拍卖。

起拍价分别为约441.6万、567.5万、450.3万，户型为约94.3㎡、101.2㎡、98.1㎡。

算下来单价在4.6-5.6万/㎡区间。

▲三套房子同一时间拍卖

然而，三套房子加起来只有1个人报名，最终也只有一套底价成交。

值得注意的是，这三套房的原业主都是同一个人，因未偿还债务成为了被执行人，执行标的不到492万。

而上面三套房子，评估价加起来1682.3万，似乎完全足够偿还欠款。

▲房产原业主被执行的金额 | @天眼查

但现实却是：

只成交了一套总价约450.3万的，即使全部用来还债，都还差41.3万元。

如无意外，流拍的2套房子还会继续降价拍卖，直到能还清欠款。

事实上，从2017年平台有记录以来，月亮湾花园就上架过9套法拍房，仅一套在二拍中成交，其余均首次拍卖就成交。

甚至，在2020年8月时，一套法拍房就卖出了7.2万/㎡的高价，和现在的行情差别巨大。

二手房市场更是对比惨烈。

在2021年时，最高成交单价高达12.8万/㎡！

而到今年11月，已经跌到了4字头。

如果势头再不止住，可能真的只跌剩首付了。

▲2021年VS近期的成交情况 | @深房小助

在2020年8月时，月亮湾花园传出进行棚改摸底意愿征集的消息，加上当时房价普遍上涨，小区的房价仿佛坐上了直升机。

从5-6万/㎡的单价，短短1-2个月内蹿上8-10万/㎡，近乎翻倍。

当时，支撑房价上涨的概念也很简单：

隔壁佳兆业前海广场已经10-12万/㎡，香格名苑、万豪月半山等也都超过10万/㎡。

等月亮湾花园重建之后，破10字头不也是轻轻松松的事情么？

▲图源：@阿里拍卖

其实那时也有观点认为，小区的棚改进程不会轻松。

原因是小区有40多栋住宅，业主想法各有不同，要让95%的业主同意并不容易。

但现实却更波折。

还没等意愿征集好，到2021年8月底“防止大拆大建”的通知出台，棚改也就不了了之。

“博拆”“博回迁”，到底套住了多少人？

近年来，靠旧改/棚改的概念而大涨大跌的小区，并不少。

当中最出名的，大概是福田的八卦岭宿舍。

曾经因为棚改消息+荔园外国语小学的落地，在2021年6月一度冲上11-12万/㎡。

如今跌回5万/㎡，跌幅约60%。

南山的南油B区，涨跌情况也差不多。

2021年因为传出“华润操刀棚改”的消息，卖出10万/㎡的价格，现在只剩5字头。

宝安的灵芝新村也跌没了一半：

高峰期因为位于宝安，楼龄超过30年、旧改/棚改概率大，一度卖出13万/㎡，现在跌回6万+/㎡。

而光是据@深房小助 数据，上述4个小区里，成交单价破10万/㎡的案例，就有23套。

真正被套住的人，只会更多。

但如果剔除旧改/棚改/学位/区位等概念，再去看这些房子本身，很难相信有人会愿意花10万+/㎡的价码，去购入楼龄20-30年的老房子。

▲八卦岭宿舍、南油B区

而除了有红本的二手房，当时博拆迁的人，还盯上了小产权房。

早在2021年时，央视就曾报道过深圳小产权房市场的情况，当时就有小产权房中介表示：

“只要跟拆迁挂钩的房子，都不便宜。”

那时沙井即将拆迁的房源，价格都在3-4万/㎡，部分甚至被炒上了5万/㎡。

▲与拆迁概念挂钩的小产权房，能卖到3-4万/㎡| @图源：央视财经

而现在，沙井网红次新房的价格，也已经低至4字头。

▲华强城花园挂牌价跌破5万/㎡

白石洲的情况就更魔幻了。

回迁房指标一度被炒上9万/㎡，在今年上半年，都还有7字头的指标。

结果白石洲一期商品房开盘，折后单价8字头起，直接把当初的高价指标衬成了笑话。

▲此前的白石洲旧改指标广告

但要说最炸裂的，大约是“空气指标”案件。

在2022年9月，网传某MCN机构的创始人通过“空气指标”诈骗，金额高达2亿。

有些受骗者是直到回迁房建好、选房时，发现自己无法参与选房，才知道受骗。

以现在的市场情况，我们很难理解当初人们的狂热。

事实上，哪怕没有那么多弯弯道道，想要旧改本身就不容易。

光是2023年，深圳就有9个旧改项目失效。

不过，迫切想要居住条件改善的业主们，也不用伤心。

深圳在今年9月就发布了《关于加强老旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》。

当中明确“坚定不移实施城市更新行动”“规范和有序推动全市老旧住宅区拆除重建类城市更新”。

这也表明深圳的旧改/棚改，还是会持续进行的。

你觉得博旧改能赚吗？

你觉得深圳哪个区域最需要旧改？