楹庭律师谈政商纠纷：土地闲置被收回的相关问题及法律法规

土地被认定为闲置土地应当如何维权？转让获得的土地能不能认定为闲置土地？土地被认定为闲置土地是否应当补偿？行政复议后如何通过行政诉讼维权？

一个是土地被认定为闲置土地之后应当如何维权？二转让取得的土地能不能被认定为闲置土地？三土地被认定为闲置土地是否应当获得补偿？四行政复议后如何通过行政诉讼来维权？北京楹庭路永强律师通过两个案例跟大家探讨下相关问题及法规。

案例一：安徽某开发商有100多亩的土地，企业取得土地之后，因为地上的房屋迟迟没有拆除，导致该土地一直不能进行开发，耽误了4年之久。但是在这4年过程中，房屋的价值包括错过的利益，开发商损失特别多。

案例二：某台商企业拥有数十亩的商业用地，1999年获得土地，但是一直到2015年都没有进行建设，企业就重新开始了维权程序，土地在长达十五六年的期间一直处于荒废的状态，原因是相关部门对当地的规划进行了修改。本身企业是想开发土地用于建设养老院属于商业运营，但是该地块的规划在企业取得土地之后，就变成了绿地，因此规划建设手续无法完成。

以上两个案例都显然不是自身原因造成的，是由于主管部门的原因造成的，可以通过补偿等程序予以维权。下面逐一展开进行简单分析。

1、闲置土地相关规定

根据1999年《闲置土地处置办法》的相关规定，在城市规划区内以出让的方式有偿取得土地使用权的，如果两年不建应该如何处理，以及如果一年开工未达到条件都有明显的规定。

《闲置土地处置办法》第十二条 因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：
（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；
（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；
（三）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；
（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；
（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；
（六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。
符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。

2、行政复议的相关规定

根据《行政复议法》28条规定，具体行政行为认定事实不清、证据不足、适用法律错误的，应当撤销、变更或者确认违法。《行政复议法》虽然没有明确规定撤销确认违法的具体情形，但行政机关在作出行政复议决定时，应当充分考虑具体行政行为是否有可撤销的内容和必要性，是不是应当撤销，是不是一定要撤销。

《行政复议法》第二十八条 （三）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：
1．主要事实不清、证据不足的；
2．适用依据错误的；
3．违反法定程序的；
4．超越或者滥用职权的；
5．具体行政行为明显不当的。

3、行政复议的期限规定

根据《行政复议法》31条的规定，行政复议机关应自受理之日60日内作出复议决定，可以延长30日。

《行政复议法》第三十一条 行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。
行政复议机关作出行政复议决定，应当制作行政复议决定书，并加盖印章。
行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。

4、分析造成闲置的原因

造成闲置土地的原因的关键是分析是不是因为主观原因造成的，或者开发商企业自身的而原因造成的，如果不是的，就不应当认定为闲置土地。

如果通过转让取得的土地是不能认定为闲置土地的，尤其是有地上物的这种土地，是不能被认定为闲置土地的。转让取得的土地很多比如通过招拍挂这种方式、通过转让的方式、通过土地的变性比如说原来是划拨现在变成出让方式，比如收购了原来的破产的一些国有企业或者国有企业改制成的企业，所以这些都不应当认定为是闲置土地。

5、被认定闲置土地的补偿

土地被认定为闲置土地是否可以获得补偿？根据新的《闲置土地处置办法》，如果因主管部门的原因导致土地被认定为闲置土地的，应当获得补偿。很多人总认为土地被认定为闲置土地了，是不是就要无偿收回了，那更别提补偿的问题了，所以这个问题大家一定要清楚。新的闲置土地处置办法要区分造成的原因。

《闲置土地处置办法》第二十一条 市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：
（一）土地权利清晰；
（二）安置补偿落实到位；
（三）没有法律经济纠纷；
（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；
（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

6、如何处理此类政企纠纷

在政企纠纷过程中，要善于运用行政复议的手段来维护自己的合法权益。它虽然是一个准诉讼程序，但是在很多时候，它可以起到更好地维护自己合法权益的目的。大家在遇到政企纠纷的时候，建议大家首先向专业的团队进行咨询，由专业的团队从法律方面、政策方面、地方政策方面，高院和地方法院的精神方面，作出一个初步的分析，结合案件的一些证据来决定下一步应当如何维权，是不是要维权，如何维权。由律师为企业主制定初步的维权方案，企业主拿到方案之后，再决定是不是要维权。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。