上海徐家汇商圈焕新实录

随着消费者需求的不断变化，国内的商业地产一直处于快速发展迭代中，跟不上时代步伐的商圈会逐渐被市场所淘汰，但也不乏通过升级改造维持“新鲜度”的老牌商圈，徐家汇便是其中的代表之一。

近日，百联集团与徐汇区政府签署战略合作框架协议，将对东方商厦进行重建，未来建成一座200米高的商业新地标，包括商业和办公两部分。

此前，同属于徐家汇商圈的上海最后一家太平洋百货已于今年8月31日闭店，上海六百也已正式公告拆除重建，加上过去已经完成改造升级的港汇恒隆、美罗城，以及即将在未来两三年内亮相的ITC（徐家汇中心）和太平洋科技广场（原太平洋数码二期改建），徐家汇商圈整体的升级规划已然呈现在大众面前。

徐家汇“五只角”全面革新，业态变化大

徐家汇是上海知名的商圈，也是首个圈状商业商务集聚区，中心区域被衡山路、肇嘉浜路、漕溪北路、虹桥路、华山路分割成五块，其中耸立着众多的商业项目。

相关资料显示，徐家汇最早于1985年被《上海市城市总体规划方案》确定为市级副中心，并在《上海市经济和社会发展规划纲要》中定位为市级商业中心之一。2000年，历经近10年的建设和发展，东方商厦、太平洋百货、港汇恒隆广场、大千美食城（现为太平洋数码广场）等建筑相继建成，以百货、餐饮和文化娱乐为主要业态的徐家汇商圈基本成型，总建筑面积超过200万㎡。

随后，徐家汇逐渐发展成为上海最为繁华的商圈之一。2000年至2010年期间，徐家汇商圈业态丰富，不仅汇聚了东方商厦、太平洋百货、上海六百、汇金百货等众多百货商场，也有港汇恒隆这样的高端购物中心，及太平洋数码、美罗城、百脑汇等数码电脑专业卖场。

不过，伴随着电商平台的崛起，消费者消费行为改变，数码电脑专业卖场首当其冲受到了巨大的冲击。

2009年，美罗城确立了新的商场定位，开启改造。次年，其地下一层便开出来日式风格的五番街，并在此后开创性地打造了“楼里有街”的室内垂直文化街区，每一个楼层都形成了独立的主题风格，其中包括与著名戏剧艺术家赖声川合作开设的上剧场，此外，美罗城还对整体的的动线做了优化调整，避免了多动线死角店铺的产生。经过十多年持续的改造更新，美罗城成功由数码电脑专业卖场转型为年轻时尚潮流中心。

在此期间，太平洋数码和百脑汇也相继开启改造。

百脑汇最初在徐家汇商圈开出了两家店：美罗城店和徐汇店，2016年百脑汇从美罗城撤出，整体搬迁至隔壁中金国际广场内的百脑汇徐汇店。两家店合并之后，百脑汇将项目定位为“科技智能广场”，并在当时对业态做了调整，其中IT业态占34%、智能科技及电竞相关业种占30%、餐饮占36%，打破了传统的数码电脑专业卖场模式。

太平洋数码则在2015年对二期项目进行了拆除重建，至今尚未重新开业。据媒体报道，太平洋数码二期将更名为太平洋科技广场，定位为“全球前沿科技产品的沉浸式消费体验中心”，未来将成为科技体验的第一舞台，给消费者前所未有的科技与智能的购物体验。太平洋科技广场选择法国雅克·费尔叶建筑事务所（JFA）及杰拓设计作为重建的合作伙伴，全新的建筑外观更像一个不规则的多边形，呈“钻石型”，寓意未来能够成为徐家汇商圈中心的钻石。

除了电脑数码专业卖场之外，传统的百货商场如今也已经没落。徐家汇商圈内的东方商厦、太平洋百货和上海六百三家知名的百货商场均在今年有了重大的变动。

太平洋百货已经于8月31日关闭，目前后续暂没有具体的规划出炉。

上海六百预计将于明年闭店改造，根据其所属的徐家汇商城股份有限公司公告称，会将现有建筑体拆除重建，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心。公告中提到，项目计划总投资约7.98亿元，建成后的商业面积预计较现有面积增加30%至40%，总建筑面积约2.3万平方米，其中地上部分十层，地下三层。

东方商厦未来也将进行重建，建成一座200米高的商业新地标，包括商业和办公两部分。其中，商业部分定义为“当代东方艺术主题体验中心”，将零售、艺术、文化、生活方式交融，从创意建筑设计、艺文空间打造、商业运营呈现等维度，为消费者带来空间商业新体验。写字楼部分则定义为“文商融合、多元活力的徐汇商务封面”，打造高调性、高品质、高服务的世界级商务中心。

作为整个徐家汇商圈内长久以来的“天花板”项目，1999年开业的港汇恒隆广场也主动求变，自2017年开始用了3年时间对商场进行改造。港汇恒隆广场拆除了门口的大台阶，改造成一个开放式的社交广场，并用玻璃幕墙重塑了外立面，增添了整个项目的艺术感。同时，港汇恒隆广场还对内部空间进行了优化调整，将低价值商业置换至高价值区域，改造完成后提升了约“30%”可租赁面积的空间价值。

对于整个徐家汇商圈而言，未来最大的升级必然是被称作宇宙中心的ITC（徐家汇中心）项目的全面落成。ITC紧邻港汇恒隆广场，项目占地约9.9万平方米，建筑面积达90万平方米，是目前上海市中心区域最大规模的在建项目之一。整个项目由华山路地块、恭城路地块、宜山路地块及虹桥路地块4个部分组成。

位于华山路的一期项目被命名为国贸汇（ONE ITC），由甲级办公楼、优质商场及豪华酒店组成，已经在2019年年底开始运营。开发商新鸿基欲将ONE ITC打造成超奢华时尚品牌集中地，项目汇聚了138个国际高端、潮流、时尚品牌旗舰店及人气网红特色餐饮，首层入驻了近20个奢侈品牌，沿街就包括有GUCCI、MONCLER、CELINE、CHAUMET、VALENTINO、SAINT LAURENT、LV等，与港汇恒隆广场共同撑起了徐家汇商圈的高端一角。

目前，ITC还在建设中，其中规模最大的虹桥路地块项目总建筑面积超70万平方米，由两栋超高层主楼A座办公楼（220米）和B座办公楼（370米）、15层酒店、7层商业裙房以及6层地下室组成。项目整体开发量相当于“再造一个徐家汇”，A座办公楼已于2022年7月建成交付使用。

徐家汇商圈为中心，未来打造大徐家汇功能区

徐家汇商圈未来的发展，不止是商业项目自身的更新升级，还有整个商圈软硬件的全方位提升。

在7月24日上海市政府的新闻发布会上，徐汇区商务委主任陈勇介绍，徐汇将面向全球征集大徐家汇核心区整体规划方案，全面优化五条轨道交通、空中天桥连廊和地面地下过街系统，加快ITC建设和太平洋百货、上海六百转型，让大徐家汇的交通更有序、购物更便利、商圈更繁华、城区更具“烟火气”。

在2020年和2022年，徐家汇空中天桥连廊的一期和二期相继开放，使得商圈内的重要商业项目形成有机连接，并且进一步完善“地下—地面—空中”的三维过街系统，为消费者提供了更为便捷的商圈购物体验。未来，天桥连廊三期将跨越宜山路、恭城路、华山路，形成连廊系统，并结合徐家汇中心建设逐段施工，四期则将结合第六百货商厦拆落地改造方案、连接太平洋百货后一并实施。

陈勇还表示大徐家汇地区还是上海产业门类最丰富、对外开放程度最高的中央活动区之一，区域内存量楼宇达600万平方米，在建楼宇体量78万平方米，另有可更新用地101万平方米。区域内还有跨国公司地区总部61家、外资研发中心7家，去年GDP达648.2亿元，企业总税收132亿元。

在此基础上打造大徐家汇功能区，徐汇区将以徐家汇商圈为中心，向北连通衡复历史文化风貌区，向南拓展至徐家汇体育公园，同步导入枫林地区科创资源，联动中科院、上海交大、复旦上医等大院大所大校，推动商务、商业、文旅、体育、金融、科技等多要素、多功能在徐家汇复合集聚，增强大徐家汇地区的产业功能。

商业观察

看过往整个行业的发展，商业项目几乎每十年经历一次消费升级所带来的冲击，也会面临不同程度的淘汰与更迭。

已经有三十多年历史的徐家汇商圈，从整体的商业业态来看，已经没办法很好的满足当下市场的需求。项目运营方和徐汇政府显然都意识到了这一点，近年来在大力推动商圈的变革，并为消费者描绘了一幅美妙的蓝图。

但是，如今上海的商业体无论是数量还是类型都已经极为丰富，消费者的选择非常多。接下来几年，徐家汇商圈将面临多个商业项目同时闭店改造，而ITC等新项目的入市也尚需时日，这势必将对整个商圈的人气带来一定的影响。未来，焕然一新的徐家汇商圈是否还能维持过往的热度，我们拭目以待。