详细测评： 长沙瑞府，值不值得购买？

随着主城可供开发土地减少，小体量地块供应逐渐成为趋势，很难有大型配套加持，同时也不利于公建和绿化施展。当前市场已然进入改善时代，市场动力转向住房品质高阶改善需求，供求矛盾下，长沙瑞府应时而生。

项目凭借全方位高能级配套资源以及TOP级产品系“瑞府”的落位，在逆市之下实现业绩开门红。

首开表现：认筹415组，客房比超1.82，去化181套

长沙瑞府于12月5日在北辰国荟首开，推出一期5#、7#、8#、9#栋27-31F高层产品，包括3种户型，建面约177㎡4房2厅2卫，建面约191㎡4房2厅3卫，以及建面约231㎡4+1房2厅3卫，合计224套房源。

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地块不限价，由于其高质素的地块条件，优越的地理位置，高能级的生活配套等多方面优势，自拿地之初便备受全城关注。2023年11月25日长沙瑞府体验中心开放后，一周时间内累计来访量已经超过1800组客户。

项目全装修入市，装修标准约3500元/㎡。首开优惠4个99折，一次性付款额外98折，首开成交均价约21700-22000元/㎡。

12月2日-12月4日，累计认筹客户共计415组，客房比超1.85。开盘现场到访人气较高，现场到访373组，首开当天去化181套，去化率达81%。

项目回顾

土拍情况

地块条件严苛，华润置地底价摘得

项目地块编号[2023]长沙市021号，为原长沙国体中心地块，后调规改成住宅。地块挂牌条件较为苛刻，如世界500强排行榜前200强，且符合克而瑞2022年度房地产企业产品力前20强；同时竞得人须为G04-E29-2地块内的九年一贯制中小学校建设出资总计2亿元等。

据不完全统计，已进驻湖湘市场的房企满足以上条件的不多，主要为综合实力强劲的大型国央企。

最终地块于2023年5月30日由华润置地底价摘得，打造为改善型需求为主的高端社区。

批前规划

开发快速，拿地到批前3个半月

项目整体开发周期高于行业平均水平，2023年8月15日进行批前公示，距离摘地仅3个半月时间。9月15日，项目案名公布，此后营销中心积极建设，于11月25日同步开放营销中心和样板间，12月5日开盘入市，摘地到首开仅用时约6个月。

根据批前公示的布局图可以看到，项目由4个地块、一所九年制学校、公园绿地以及一处规划用地组成，分4期开发，共规划住宅户数2122户。

整个项目沿劳动路、沙湾路、体育路分为东西区建设，东区为一期、二期住宅，西区则是三期、四期住宅，四个组团围绕绿地对称排列，既具有整体性，又相互独立。住宅楼栋之间遮挡较小，且楼间距较大，在光照与通风上，能够实现户户全明通透、更远的眺望视野。

项目解析

产品系

华润置地旗下“瑞府”系，树立改善住宅新样本

近年来，长沙改善需求迸发，高端产品受到市场青睐。但限于土地资源的有限性，大平层多位于河西或者是沿湘江一带，长沙主城热门板块在需求迭代下，同样亟待改善项目入市。

长沙瑞府，是华润置地TOP级产品“瑞府”系首次在长沙市场的落地。项目甄选知名设计团队，基于对城市和土地的尊重，结合长沙文化底蕴，从地段、配套、设计到产品、用材、施工等多方面，重塑长沙人居标准。

一期1-2#栋外立面示意，过程稿仅供参考，不同楼栋存在差异，以实际交付为准

如专属定制化外立面，“鎏金观丹阕”塔冠、银甲金线，青云梯立面线条（超高层），叠山、水韵、翠微纹符号，将文化符号融入建筑本身。

同时项目将中式礼序传统与现代艺术相融，以独有翠微纹贯穿始终。入园大堂打造为高格调酒店风格，金属质感营造尊崇气质，从细小之处重塑人居标准，刷新城市人居价值。

六边形战士，臻稀资源反哺片区配套

长沙瑞府位于高铁新城板块，与沙湾公园仅一路之隔。板块发展成熟，配套高能完善。根据CRIC栅格地图，以1*1公里栅格将大量行业及非行业数据落位，将板块能级进行划分，可以看到，长沙瑞府所处片区栅格能级较高，配套数量与等级指标均处于城市高位。

长沙瑞府所在高铁新城板块栅格能级及配套情况

同时项目自身臻稀资源加持，打造六边形战士，“反哺”并带动片区配套进一步迭代升级。

高能教育

配建托儿所+幼儿园，

出资引进“湘郡培粹”九年制学校

教育的重要性不言而喻。项目配建托儿所、幼儿园，临近规划的九年一贯制学校。

11月27日，雨花区教育局回复文件，同意九年一贯制学校引入“湘郡培粹”品牌，该学校预计将于2026年建成投入使用。长沙瑞府的业主子女可在实际交房入住后，按照长沙市招生政策办理入学手续。

（*本项目宣传资料对周边学校及教育资源等的描述，仅作为本项目位置参考示意，并不意味着本公司对此作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学(班) 时间、招生条件、收费标准及招生政策等，以政府教育主管部门及办学方当年的政策规定为准。）

湘郡培粹隶属长郡教育集团，已于2022年转为公办学校。湘郡培粹的教育实力毋庸置疑，四大率（巩固率、及格率、优秀率、升学率）常年全市前列。2023年中考四大指标生最低实录线高达690分，位于全市榜首。长沙瑞府从幼龄到初中，坐享品牌高质量教育。

生活配套

地铁商业一应俱全，休闲生态多样选择

除以上品牌教育资源外，长沙瑞府在衣食住行等多方面，同样享受城市级配套资源。

交通：项目坐拥3轨交，出门既是2、4号线换乘站沙湾公园，同时临近5号线。周边城市道路宽敞，无论是自驾还是轨交，均十分便利。

商业：一路之隔为吉联MALL，超10万方体量，引入有山姆会员商店等品牌。周边还有旭辉MALL、运达汇、高铁吾悦等多所城市级商业综合体。

生态：一路之隔为总用地约28.89公顷的沙湾公园，是长沙南边少有的大型生态公园，有山体运动区、观光休闲区、山林漫步区和入口景观区等多处景观点。同时，项目自身规划建设绿轴公园，紧邻红线外市政规划约5.4万方绿地，赋能片区生态环境。

休闲：项目规划建设体育馆，1KM范围内还有湖南省体育馆、长沙市群众艺术馆等多个省市级文体资源。

医疗：直线距离旺旺医院（三甲）约2.8km，长沙市中心医院（三甲）约4.3km，健康无忧。

2T2H纯板楼设计，围合式布局

长沙瑞府首开一期组团，位于项目东北角，6栋高层、2栋超高层共计8栋住宅，呈围合式布局，小区正中央可以拥有较大的景观中庭。南北楼间距阔绰，有效减少楼与楼之间的干扰，可实现楼栋采光面、通风面、观景面的更大化。

同时，一期8栋主推建面约177-307㎡产品，户户大平层，居住圈层较为纯粹。住宅全部为纯板楼设计，充分保证了楼栋的通风采光效果。同时2T2户的配置，可以使得邻里互不相扰，出行更自在。居住更惬意。

园林

无界园林体系，打造全维高阶社区

在社区内部的打造上，一期园林营造五维八境景观系统，通过轴线绿地、绿带周界+街角公园与内部的四大社区花园，依靠内外双环慢行系统，形成内外呼应的“一轴两环四园”沉浸式无界园林体系，部分楼栋推窗即可享受园林景观。

项目东北角的主入口处设置了装饰墙及酒店式环形落客区，体现大门气派感。穿过落客式入园大堂，步入环岛花园会客厅，随后可进入到园林中央水景空间，通过艺术手法缔造充满节奏和韵律的多层次园林景观。

同时，项目定制主题架空层，打造具有会所品质的专属空间，场景功能丰富。同时关注提升“社交性”“观赏性”需求，整体的公区规划自带社交属性，引入艺术、文化等创意元素，释放空间魅力并激发社区活力，提升业主归属感。

2#栋架空层示意，过程稿仅供参考示意，不同楼栋架空层主题不同装修及交付呈现存在差异，以实际交付为准

产品

高得房率，符合主流趋势大四房

在产品方面，长沙瑞府洞悉改善客群的居住需求，首开推出2T2户、建面约177㎡4房2厅2卫，建面约191㎡4房2厅3卫，以及建面约231㎡4+1房2厅3卫的阔景大平层产品，锚定高净值圈层。

同时，通过大面宽阔绰空间、高得房率，打造居住不将就，生活一步到位的全能户型。

建面约177㎡

大四房设计，南北双阳台

建面约177㎡，大四房设计，南北双阳台，实现功能区分；南向景观阳台面宽约8.7米，视野一览无余。独立玄关入户，客厅大面宽，连接南向景观阳台，大大增强社交互动，提升空间利用率。同时，通过阳台和户内花园计算一半建筑面积，提高整体得房率。

建面约177㎡

建面约191㎡

南向超大景观阳台，

主卧超大转角L型飘窗

建面约191㎡，同样也是大四房设计，但是该户型各功能空间均实现了较大尺度的升级。

阳台向外凸出，面宽达到约9.1米，不断延伸景观视线，无界视野享受“城市景观台”。双套房设计，同时主卧超大转角L型飘窗（仅部分主卧户型），采光视野更加优越，同时也给室内空间更多设计的可能性。

建面约191㎡

建面约231㎡

无过道面积浪费，空间尺度阔绰

建面约231㎡，将社交、功能、舒适性汇集一体。

建面约231㎡

两梯两户，电梯对开门，私密感突出。整体以四叶草布局，无过道面积浪费，实际使用率大大提高。

约180度多功能全景深浅阳台，连接LDK一体化宽厅，南北对流延伸了视觉的通透感，轩敞大气。中西双厨，打破传统隔阂，大大提升宽敞度，让家人都可以参与烹饪中来。双主卧套房设计，均配备独立衣帽间和卫生间，舒适度高。

臻稀独到的地段优势，高能级全方位的六边形配套，叠加匠心优质的产品打造，助推长沙瑞府未开先火。项目首开建面约177-231㎡大平层产品，为全城带来高端改善新作，首开劲销181套，点燃了长沙楼市久违的热情。

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