真实测评：万科东庐，不值得买吗？

买房不管买哪里，都要有当下的法则，比如挑个好的地段，功能性强的产品，安全品牌等，一旦选错，可能未来二手房流动性和增值都有影响。

上一篇我们聊了聊朝阳新房，这篇我们来聊下北京房票极其珍贵的通州新房。板块供应不少，本文重点讲武夷花园板块、梨园板块、台马板块、物资学院板块。

比如万科4年多重回北京的新房万科东庐，销售指导价6.5万/平，销售均价6万/平。物资学院板块的国誉朝华（销售指导价6.5万/平）。

还有武夷花园板块的融御三期（销售指导价6.98万/平），梨园板块（销售指导价6.2万/平）的京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府，台马板块的招商璀璨时代（销售指导价5.8万/平）。

国誉朝华位于万科东庐南侧，今年二季度开盘，网签均价58775.2元/平。这个盘主要购买群体来自朝阳、东西海，地铁通勤的刚需。但通州购房资质卡住部分潜在买家。和万科东庐的购买人群相似。

武夷花园二手房、新房均为通州楼市表现最好的。武夷花园未来不会有新地供应，更不会有新盘，所以融御称为绝版，成交均价基本在6-6.7万/平左右。

璀璨公元目前网签均价为5.95万/㎡，比隔壁贴身京玥兰园网签均价高了约2300元/㎡，+ 4%。

梨园板块颐瑞府首开销售5亿，成绩还是不错。

有通州购房计划的同学，可关注【小窝新房】公众号，联系助理咨询，另有N万返现和特价房！

本文小窝带大家测评下西侧离朝阳草房板块1公里的万科东庐。

配套尴尬

物资学院板块属于通州和朝阳交界地带，没有产业加持，没有政策利好，未来发展天花板低。城市界面一般，旁边邓家窑村产房有些破旧，教育配套不足，小学质量一般。

图源蒲公英新房

万科东庐位于东五环外7公里，西侧1公里是朝阳草房板块，保障房住总住欣家园、金隅丽景园、首开畅心园等不少。

东侧2.3公里是运河CBD板块，再往东4公里是行政办公区。但明显不在副中心规划区域范围之内。

南侧是通州老城区，配套成熟。具体看，南边是个电台，电线杆凌乱。

万科东庐项目最大的优势是紧邻物资学院地铁站，直线距离700米，地铁6号线可直接串联朝阳北、东西城、海淀主要产业聚集区，符合刚需地铁通勤需求。

北侧直线距离2公里是高安屯垃圾焚烧场，能看到大烟囱在那立着。焚烧厂附近都是公园围绕，可以用公园把焚烧厂和居住区分隔开来。焚烧厂不大可能会搬，要考虑环境问题。

项目交界处的位置容易尴尬，哪边利好都沾不上边。尤其以朝阳马术公园和通州永顺城市公园为缓冲，割裂开来，发展缓慢。探盘过程中，飞机很多，噪音敏感者要注意。

综上，这个区域短期不会有太大变化、长期不会有什么值得期待的规划。

台马解除限购后，购买力日增，尤其500万左右的买房人多了一个选择。买入逻辑主要是17号线承载着产业居住需求外溢。台马板块处现在归属亦庄，未来是守着两个千亿级产业园，信创园不光有一期，还有二期114.5万平在规划建设中，包含5万平商业，2万平商业中心，既有产业，又有商业街，为新台湖提供产居配套。更多靠亦庄核心区产业需求外溢，路网密度又高，未来注定不会太差，但现阶段发展缓慢。

梨园板块交通、商业、学校、医疗、公园配套齐全，宜居。尤其交通和距环球影城近两个优势突出。但注重长期投资的别冲。

武夷花园板块配套齐全，西靠运河商务区，东临行政办公区；南侧是亚洲最大的交通枢纽城市副中心站，但还需要等几年。五河交汇处，有稀缺河景资源。

具体到万科东庐，商业方面，周边有常营龙湖天街、北投爱琴海、华联超市、万达广场(通州店)、朝阳大悦城。

医疗方面，有首医大附属北京友谊医院(通州院区)、首医大附属北京胸科医院、首都医科大学附属北京潞河医院、解放军总医院京东医疗区等。

教育方面，周边有北京市新教育实验学校、永顺小学、北京小学、西马庄小学、师范中学等，教育资源丰厚。另外，项目将配建一个12班的幼儿园。

生态方面，3公里范围内有温榆河滨河森林公园北区、常营体育公园、五里桥公园、永顺城市公园等。

比下配套，梨园三兄弟都是临近地铁盘，都挨着育才学校，都紧邻梨园公园，大运河，25分钟内可以到多所医院，都距环球影城很近，最大、最高端的奥莱已经开建，就在附近。

但京玥兰园、璀璨公元旁边都有高压线。

融御直线距离700米，亚洲第一大TOD项目—北京城市副中心站综合交通枢纽，这个汇集5条高铁、3条地铁，商场和5A写字楼，体量约等于7.1个北京南站的城市综合体。

璀璨时代西侧2公里左右，也是有一大片产业园区，叫做通明湖信创园。但兑现周期长。

周边住宅多，且产权种类多。商品房有东望和金茂悦，共产房有通和通成，东城区的安置房东惠家园，还有回迁房次渠嘉园。

二是学校密，西城的北京小学＋北京八中已经确定引进，就在璀璨时代的北侧和西侧。景山学校通州校区已经建成，去年开始招生。

其他配套暂时匮乏。

综上，只有优质资源，优质人群积累够多，板块蓄力和发展价值才越足，爆发力也才更强。

万科东庐“创新”户型有极大硬伤

具体到万科东庐产品，面积4.2万㎡，建筑控制规模约7.85万平，容积率2.0，13栋4-11层组成，有一梯两户和一梯三户两种梯户比，预计2025年精装交付。未来的物业服务也基本上是top级水平的。

社区规划上，比国誉朝华宽度还好、容积率相同的情况下，做出了兵营式排布，楼间距比对手还少了15米，请问怎么回事？更尴尬的是，得房率低于80%，甚至低于很多优秀的共有产权项目。

不过，小窝发现一个新颖的设计。项目特别设计一个钢木房子的架构，一方面3公分以上的实木板、坡屋面、廊架，能遮风挡雨，开放的架构让大家能有地方歇息。把社区大堂退后，首先营造更高颜值，然后提供更好用的半室外灰空间——方便更多不同的交流互动需求。

木头房子的一层是四个玻璃小商亭，在业主必经的路线上，简餐、咖啡、便利店应有尽有。

木头房子往下走，地下1600平方，是服务业态的主要场景。先是有个绿中庭，景色宜人；围绕绿中庭，有洗衣店、便利店、健身房，可以吃到健康三餐。

客户从木头房进来，进到社区大堂的门，门上有奢石、幕墙、吊灯和壁灯。进门后，往两边进门回家，中间是大玻璃对景，对着静心庭院，物业服务台这些功能的硬件——第一进的庭院，让人归家更温暖。

万科东庐户型面积段为约65-120㎡二至四居，产品分别为65、73平两居，89、95、98平三居，120平四居。大部分户型是南北走向，只有1#、12#、26#、21#、19#、13#、7#个别单元是东西朝向，基本位于小区的左右两列，这是凑满容积率的基本手法，居住舒适度不太好。

超级大BUG在于南侧卧室的开门，选择在最客厅的最南端。这样“创新”的设计结果是，动线不合理，景观观赏不便、南侧卧室靠里面的空气不流通，还有一定面积浪费。比如73平两居、95平三居、120平四居都是如此。

万科东庐65㎡两居，属于紧凑型产品，够用，但槽点还是挺多的，南北不通透，两个卧室面积小，适合想急于上车的小家庭。

国誉朝华65㎡两居是南北向，南向两面宽，主卧+客厅朝南，同时南向赠送双飘窗，提升性价比。这个户型最大亮点在于东、西、南三面均可采光，全屋还是全明格局，秒杀万科东庐65平两居。

万科东庐73㎡两居，客餐厨一体化空间很宽敞。南向两个飘窗，北侧儿童房可做家庭的灵动空间。

厨房明显属于客餐厅隔断出来的。优点是整体空间更亮，缺点是对于每天下厨做饭的家庭过于折腾。

户型最大的不足是卫生间都是暗卫，主卧到卫生间动线有些磕碰尴尬。另一个就是收纳空间少，餐厅位置阻挡动线。

国誉朝华78平两居，对比看来，北向次卧面宽2.9米，不如万科东庐北向次卧设计；U型厨房，对着餐厅区，小窝更喜欢这个设计。

不足的是卫生间也是暗卫。且主卧到卫生间不如到次卧到卫生间方便。但比起万科东庐还是好些。

璀璨公元77㎡两居户型，东西通透，面宽不错。U型厨房，三分离式卫生间。进门口有玄关柜，方便放随身物品。主卧和客厅送了两块飘窗，增加了得房率。

璀璨公元77平两居还有一个纯东户型，主卧、次卧、客厅、厨房朝东。这种户型往往都是暗卫，但璀璨公元做了一个朝南开窗的卫生间，所以是全明户型

京玥兰园75平两居产品，以三向阳空间布局，实现客厅和双卧室的全部南向采光。餐客厅进深大概6.25米左右，近3.4米客厅面宽，空间感非常不错。约4.2米面宽次卧，突破传统两居卧室小面宽限制，在满足室内独立衣柜布置的同时，还可以安放独立写字桌。独立家政间的设计相当赞。

万科东庐89㎡三居布局在社区南北两侧，南向主卧配置干湿分离的卫生间和飘窗，北向卧室和次卫能形成小套间，适合多代买房人。

两个北次卧也可以打通，无面积浪费。

不完美的是有噪音影响，厨房还是用客餐厅隔断出来的。但是把主力户型全部做成这样，有点拿自己审美强加给消费者的感觉，让大家没有了选择。

客厅面宽、主卫暗卫、卫生间收纳问题、入户口的洗漱区位置上都做得一般。

国誉朝华88平三居最大的亮点在270°采光边厅，还赠送与窗等长的转角飘窗。岛台、操作台可以让空间更具功能性。

璀璨公元89平三居，客厅设计了270度转角飘窗吸引人。南向客厅，主卧开间尺度大，客厅面宽4米，主卧3.3米。北向次卧可变，能通成一间大次卧，但进深短，不到3米，其中一个次卧面积近7平。但主卧卫生间是暗卫。整体户型不够通透。

璀璨时代89㎡三居，基本已经售罄。

京玥兰园89平户型全明，但不是南向三面宽。同样有家政间，并且三个卧室分别在三个角落，保证了隐私性。主卧室的飘窗，还做了收纳柜，与窗台之间，预留了放软垫的空间。双明卫，两处洗漱池，不用排队等。餐客等宽的设计很赞。

万科东庐95平三居两卫，南侧卧室门靠南侧窗户，太难了，617.5万不配拥有转角沙发？空间上的感受都过于尴尬。比如客厅的空调柜机如果太大就没法摆放；比如客厅南侧角落本来可以放一些不常用的东西，但有了卧室门这里就什么也不能放，而且整个客厅动线会更乱。

南次卧距次卫远了点。入户门正对次卧，影响隐私性。

亮点也有。洗碗池是拥有万科专利设计的，将案板盖上就是一个平台桌面，拿起案板，拔起龙头就瞬间变成了洗碗池。在空间设计上也大有学问，洗菜区、洗碗区都做了分区设计，一旁还专门设计洗杯子的小喷头，可谓是小心机十足。

玄关直接就成了一处衣帽间，出门时在这里搭配服饰特别方便。玄关配套超级鞋柜，区别于普通方玄关，直接把鞋柜做成了墙面，拉开柜门满满的收纳空间。鞋柜采用错层设计，把收纳空间增加30%。

浴室淋浴系统也是有专利的，是恒温的，不会出现一上来就会过冷或者过热的情况，对于女士、小孩老人都非常友好。

国誉朝华93㎡三居，南向三面宽，客厅+双卧朝南，中央餐客厨一体化设计，独立餐厅区，U型厨房；主卧是套房，双卫生间设计，南向次卧旁还有独立的家政空间，还有南向三个大飘窗。

不太好的是入户门正对北向次卧门，私密性差。

万科东庐120㎡四居依然存在卧室门的问题。这种卧室门靠窗一般都是小户型的无奈之举，但这个户型完全可以改观，总价在780万左右。

国誉朝华118㎡四居，同样是南向三面宽，客厅面宽3.7米，主卧面宽3.5米，赠送三个等宽飘窗。中央为LDK+X空间的格局。

主卧套房设计，配独立衣帽空间，以及三分离卫浴。次卧门前也配备独立的家政空间+储藏室。

璀璨公元120平四室两厅两卫格局，南向开间达到10.20米。LDK一体化，视觉感受良好。全明厨卫和独立家政空间提升户型的。

璀璨时代120㎡四居， 中规中矩，通透性一般。双明卫，但没有朝北的卫生间，全部朝东或者朝西。北向书房，一定要利用好，别放太多东西，要不然会显得杂乱。有些浪费过道面积的问题。

颐瑞府在户型上没有太多重合的，主要以135平至180平三居、四居为主。

综上，户型综合力上，小窝建议95平三居首选万科东庐；89平左右面积段首选国誉朝华；120平面积段首选璀璨公元；75平左右面积段首选京玥兰园，65平左右面积段首选国誉朝华。

性价比基础上的选房指南

梨园板块主要以二手房为主，挂牌均价不超过4.5万/平。品质次新、有优质学校的小区流通不错，也可以保值，但大部分老旧小区会跑输大盘。板块内本地自住买房较多，也有部分朝阳刚需外溢，会选择八通线地铁沿线买房。

武夷花园板块也就是常说的运河三角区。这是目前通州房价最高，居住舒适度最高，预期也最高的一个板块。二手房均价在-5万，区域内有次新四大神盘（京贸国际城西、BOBO自由城、K2百合湾、运河湾）均价在6万/㎡左右。

台湖板块二手房挂牌价以万科翡翠四季东望最高，为6.6万/平，均价最低到万科城市之光部分房源2万/平。价差比较大，投资潜力需要等长期。

物资学院板块二手房挂牌均价4-5w，最低到均价3w+，板块内的二手房主要是天赐良园和新建村，其中天赐良园20多年楼龄了，品质较差；新建村是回迁房。

万科东庐对首置、300-400万左右小户型对买房人友好，周边同类型的产品少，未来流通性可以保证。

但是600万以上的大户型流通性可能不会太好，因为预算比较高的买房人可以选择武夷花园等更好的板块。

万科东庐选房怎么破？

1、小区第一排紧邻邓家窑西街，如:21#、22#、23#、24#、25#、26#，随着车辆增多，噪音和尾气也会越来越多;即便是小区内，临近出入口的12#、3#、19#，正前方有室外运动场地的9#、有非机动车停车位的2#、8#，也会感受到嘈杂；

2、配电室和社区配套用房，要小心避开。它们一般只有1-2层，但如果家里的窗户斜对着它，就会出现风水问题，俗称“角煞”，如11#两个单元的东端户、18#的一个东边户、15#西边户、16#西边户；

3、房子北向临马路，如3#、4#、5#、6#;小区中间的一些楼栋，因为配套楼和非机动停车位等问题，即便是南北通透，也只能成为次选房；

4、优选房依然不多，房子正前方无遮挡、无运动场、无配电室、非机动车停车位的，仅有16#东边1个单元，17#和18#西端户、10#东边三户、11#西端户；

万科东庐26栋楼，规划方正，左右各一个消防通道，且很好连通。室内运动场地和一个配电室放在小区中央位置，白白牺牲9#和15#的品质。

通州买房怎么买？想要好地段，投资升值强首选融御；

想要追求品质好兼顾通勤，10年以上长期投资型首选京玥兰园、璀璨公元；

想要快速通达亦庄，产业外溢兼顾通勤，价格优势，10年内不注重升值选择璀璨时代；

想要近朝阳，选择物资学院板块的两兄弟。

好了，计划通州买房的同学，还有问题的话，可关注【小窝新房】公众号，联系助理入群咨询，另有N万返现和特价房哦！

——北京楼盘返现金额——

1、朝阳中建璞园、保利天汇、中建星光里、朝央和煦、望京国誉府，返现3-20万

2、丰台森与天成、君礼著、建发璟院、招商臻园、熙华台，小窝返现3-10万

3、大兴中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、壹品兴创·颐和公馆，返现3-15万

4、顺义建发观云、璟上兰园、中海湖光玖里、龙湖御湖境、星誉北京，返2-8万

5、通州国誉朝华、万科东庐、颐瑞府、璀璨公元、京玥兰园，返现2-6万，另有特价房

6、石景山璟山和煦、招商元玺、越秀天玥、中海学仕里、中海学府里，返现2-8万