2024楼市展望（三）：否极泰来，内卷加剧

文/邓浩志

继续前两天的内容，今天展望房地产行业的前景。

房地产行业走势

1、 企业的生存环境

2024年的融资环境或将有较大改善。所有期望都来自年底对各银行提出的“三个不低于”。如果这个政策能够执行到位，房企尤其是民营房企的融资状况一定会得到改善。这个我在第一部分的时候已经讲过，现在怕就怕光发文，没动作。至少现在文发了，银行也约谈了房企，但暂时还没见到具体的动作。有一种可能能，就是等到2024年，新一年的信贷额度来了，大家才正式放手干。这是银行的惯常操作，我们也拭目以待。如果房企的乃至整个房地产行业的融资得到改善，则房企债务违约有望大幅减少，项目停工、烂尾楼、保交房等问题也将得到更好地解决。市场对开发商，对新楼盘的信心也将逐步恢复。成交量回升反过来也将进一步缓解房企、房地产行业乃至地方政府的压力。这也将是打破过去两年半楼市负向循环，让楼市重回正轨的重要举措。

“三大工程”将是明年房地产业，也是建筑业的增量的重点。所谓“三大工程”说的是：保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。今年四季度，从住建部，央行到年底中央经济工作会议都在提这事。基本确定了明年的财政会重点支持者。“三大工程”将会在一定程度上填补商品房市场萎缩留下的部分空白。而“三大工程”所属的领域及周边，也是明年行业方面最值得关注的新商机。而除了财政支持，像城中村改造这些领域，也需要传统的房地产企业参与，这也会为房企带来新的机遇，就看幸存的房企还有没有能力参与。

2、 职场及周边生态

裁员已经接近尽头，内卷还会升级。2023年最让我意外的其中一件事就是国内某龙头房企，而且是央资背景，这两年业务规模还不断提升，但他们家居然裁员了，而且不止一次。这也说明了房企极度没有安全感，希望在压缩成本这件事上做到无限极致。但所谓过犹不及，如果市场复苏，极紧的人手将成为掣肘。哪怕市场只是稳定下来，连轴转的队伍能否继续扛下去，或者会不会出现因人手不足而导致决策或经营失误？抛开这个层面不说，如果支持房地产的融资到位，房企的资金压力得到缓解。如果支持楼市政策持续发力，市场逐步企稳。房地产业的裁员潮应该会放缓。毕竟之前就已经裁了很大一部分。

虽然裁员可能会减少，但房地产从业人员的内卷恐怕还不会结束，而且有可能继续升级。一则，目前全国就业形势没见根本性的转变，看公务员考试人数继续创新高就知道。二则，房地产从业人员虽然劳动时长在各行业中名列前茅，但地方差异，企业差异还是很大，还有进一步往头部看齐的空间。举个例，最近我同行交流，我说近期北方南下的职业经理人越来越多。她也观察到并解释道：一方面，北方市场不好，大家都在逃离；另一方面，房企也越来越喜欢北方的经理人，比较耐操。大家听一下这意思，更能卷的或许会把没这么卷的继续提升一个量级。当然，除了经理人南北差异外，还有房企之间的差异，就像我前面举的龙头央企的例子。他们几乎所有营销线的员工，真就是一周干6天，一天干12个小时，剩下周日还待命状态。996是普遍状态，不是戏称。

3、 房地产股走势

否极泰来。就这个月，我说过：“这几年房地产是不好，房地产业，大城市房价，还有房地产股都出现了超跌，甚至是严重超低的情况。比如央企保利，在目前下行市场当中，是最能卷的企业，业绩逆势上涨，规模逆势扩张。现在大家都知道“X进民退”，人家都进了，而且进的这么明显，这么夸张，但价格居然持续大跌。这明显是不合理的”。所以在2023年底，保利宣布回购自己的股票。类似的情况还有很多，比如你现在只需要一套一线城市的一套普通豪宅的钱，你就可以收购并控股一家小型的上市房地产公司的（很多大型房企的股价跌剩几毛钱，中小型甚至跌剩几分钱）

当然，股市的事很复杂，不是因为你房地产股被低估了，就会逐步回升。目前中美利差巨大，大量资金在外，也是大A和港股持续低迷的原因之一。如果明年美联储逐渐由加息周期转入降息周期，不合理的情况或许会获得更大程度上的纠正。

总而言之，2024年的楼市还是会以稳为主，在一个低位的稳。而我个人作为从业人员则不抱任何的奢望，因为希望越大失望越大。做好手头清晰的事情，比意想未来一切的不确定要有用。而从投资的角度考虑，中国楼市的基本底色并没有变化。依然是需求总体萎缩；但依旧是人口流入大城市，供需关系严重分化；投资资金依然是缺乏的，核心资产仍然是保值的。最终这一切都会兑现，房价依然有希望。只不过这一次，你抄的底，到底算不算底而已。