开发商“赠送”的露台漏水，
楼下受损谁担责？
我们一起来看看这个案例！
案情简介
李先生在高明某小区购置了一处房屋，房地产开发商把该单位阳台对外的露天平台赠送给李先生使用。随后李先生围闭了露天平台，外人仅能通过其房屋进入露台。此外，李先生还对露台进行了防水设施改造和铺贴了瓷砖，满心欢喜地期待入住新房。
而阿梅则是该露天平台楼下商铺的所有权人，一段时间过后，阿梅发现商铺逐渐出现渗水漏水问题，墙壁和天花板都有不同程度的受损。阿梅认为，由于李先生对露台进行了改造导致排水不畅，进而引发了渗水漏水问题，其应承担修复和赔偿责任；而小区物业公司对该露台有维护和管理义务，也应承担相应的责任。阿梅与两方协商修复、赔偿问题不成，遂将李先生、物业公司诉至法院。
裁判结果
法院经审理认为，虽然案涉露台在构造上具有封闭性，但该露台未计入房产证面积，属于建筑区划内的业主共有部分。经鉴定，原告阿梅商铺漏水问题与案涉露台存在因果关系，被告李先生在公共露台上私自铺设地砖、改造防水设施等，可推定为引起防水破坏产生漏水的直接原因。被告李先生作为该共有部分的占有使用者和实际受益人，其对该露台有维护义务。因此，被告李先生作为实际侵权行为人，应承担赔偿损失、排除妨碍等责任。此外，被告物业公司对小区内公共区域及设施负有管理、维护职责，其未能及时发现案涉露台被改造并予以制止，其亦应承担相应的赔偿责任。
据此，综合漏水原因、损害后果、各方当事人过错情况，法院酌定由被告李先生承担80%的赔偿责任，被告物业公司承担20%的赔偿责任。该案目前已生效。
法官提示
房地产开发商销售房屋时，会作出诸如“赠送露台”的承诺。那么，赠送露台属于共有部分还是专有部分？规划上专属于特定房屋，且开发商销售时已经列入该房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分。否则，仅根据正常通行情况下只能从该房屋进入露台这一点，不足以认定该露台归该户业主专有。对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。
值得注意的是，由于共有露台没有遮挡，无外形保护，受雨水侵蚀后易出现渗漏水现象，造成楼下受损，因此实际使用的业主和共有露台的物业管理公司平时要加强养护，避免因破坏防水层给其他业主造成损失。
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来源：高明法院
编辑：罗令宙
审校：吕慧敏、冷瑞雪
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