大兴新房供地重心向西转移，刚需向改善转变

如果说这几年供地较多的区，大兴区可以说是“榜上有名”的，大兴也是不少购房者重点关注的区。

上月下旬，大兴新城西片区0007地块成交。而在此之前的今年6月，大兴新城西片区0002地块已经成交，项目也即将入市。同一片区一年连续供应两个地块，这已经是朱辛庄等热门区域的“待遇”。

不过大兴新城西片区对于不少购房家庭来说还并不太熟悉，很多粉丝也希望我们来说说这个西片区。

今天就结合着西片区的规划，来讲讲大兴未来新房供应的两大新变化：

重心向西转移，以及类型由刚需向改善转变。

计划大兴购房的同学，可关注【小窝新房】公众号，联系助理入群交流，另有N万返现和特价房哦！

1

大兴未来供地的第一个新变化，是供地区域的重心变化。过去，大兴区供地是两个主打区域，一是大兴新城主城区，如黄村火车站、义和庄等区域；另一个是西红门片区。

而在今年1月，大兴区召开土地推介会，一口气推出了38个地块，其中最重点推介的则是大兴新城西片区。最终，这一年里，西片区当时推介的3个地块中，有2个地块已经顺利供应并成交。

而且，西片区目前还处于大量的土地腾退和整理的阶段，未来肯定还会有大量可供应的地块。

很显然，大兴区未来的供地重点，将向新城的西片区转移。

2

为什么大兴的新房供应重心要向西？这是因为大兴新城西片区是大兴未来重点发展的区域。

留意新闻的就可以发现，不但是土地推介会，今年大兴区的领导们在各种活动和新闻发布会上，新城西片区往往都是他们口中的重点，如今西片区已然成为大兴区的“新宠”。

在《大兴分区规划》中，明确了“一区两站”的重点发展区域，其中“一区”就是大兴新城西片区，“两站”则是黄村火车站和大兴新城站。

其中，规划建设大兴新城西片区又是大兴区近期的重点任务，也就是说，西片区的规划建设是大兴区目前最为重要的工作之一，并不只是停留在蓝图上，而是实打实的现在就要建设。

今年年初，大兴新城西片区的控规获得批复，西片区位于大兴新城西部，永定河东岸，京沪高铁西侧，南五环与南六环之间，规划总用地面积约13.68平方公里。这是一个什么概念？要知道，规模庞大的天通苑地区，总占地也就8平方公里，可见大兴新城西片区的面积和规模有多大。

从上面这张图上可以看出，西片区北接近南五环，五环路对面就是丰台区，所以西片区也是大兴新城距离城区最近的区域之一。

而往南西片区到南六环就接上大兴目前产业发展最盛的生物医药基地。往东则紧挨大兴的黄村老城区。

这一特殊的地理位置，让西片区可以“两面逢源”，产业方面可以享受城区和生物医药基地的延伸，东侧的黄村又是大兴成熟的传统生活区，配套完善。

而且，因为是大兴区接下来重点发展的区域，各种资源的倾斜，也会使西片区的优势更为加强。

首当其冲的就是大家最为关心的地铁。

其实西片区位置很好，过去一直没有开发，或者说大家并不熟悉，还是因为缺乏轨道交通的覆盖。而且，刚才说到的连接中心城区和生物医药基地的定位，必然需要轨道交通的配套。

所以从这个方面就可以明白，为何地铁三期规划中，轨道交通19号线二期除了南延，还要有一条南延支线了吧？

19号线从新宫站南延，到了西红门地区的新媒体产业基地站就分为了两条线路，主线直着向南到大兴新城东片区的海子角站。

而支线则是从新媒体产业基地站向西，抵达大兴新城西片区，然后沿着西片区的中心位置向南，最后抵达六环外的生物医药基地西站。

有了这条线路，大兴新城西片区通过地铁，往北就可直接进入主城区甚至核心区，往南非常便捷的抵达生物医药基地，西片区的优势就更能淋漓尽致的发挥出来。

西片区还有一个自身优势，就是生态环境。永定河途经此地，永定河生态带、清源公园、念坛公园等绿色资源不要太丰富了。

而且，西片区之前并没有大规模开发建设，简单说就是空地多，限制少，有利于实现先规划后建设，整体的城市形象和城市品质将来都会很高，各种配套也会比较完善。

就拿今年供应的两个新地块来说，在其10分钟生活圈内规划有4处幼儿园、1处九年一贯制学校、1处中学、大体量的商业配套，西侧则为高标准的公园体系。

3

交通、教育、医疗等资源统统码上，可见，大兴对于新城西片区的各种待遇是相当的高。

从今年土拍的西片区两个地块，也可以看出大兴对此的看重。

0002地块最先拍出，最终是中建三局城投+大兴城建拿地；最近土拍的0007地块，则是大兴城建+兴业恒盛拿下。

这三家开发企业中，后两家都是大兴本地的房企，显示出大兴区这个主体要向西片区发力的决心，而且从连续两次拿地，也显示大兴是在西片区持续发力。

如果说后两家企业是区域背书的话，那么中建三局城投则是央企的产品背书。

中建三局这两年大家已经很了解了，中建旗下，创造了多个建筑奇迹，10多天先后建成火神山、雷神山医院，创造了“中国速度”。这两年也在北京开发了多个知名项目。

而中建三局城投是隶属于中建三局的高端综合投资运营平台，综合实力位居中建集团工程局所属投资平台榜首，相比普通开发企业，更突出片区联动、高端城市运营的特点，近几年，其在长三角打造的高端产品口碑和反响都挺不错。

其实0002地块并不是三局城投在大兴的第一个项目，在南五环与京开高速交汇处的大兴之星，就是中建三局城投在京投资、建造、运营的首个高端综合体项目，总建筑面积12万平方米，包括甲级写字楼、星级酒店、品牌公寓和精品商业，中建三局的北方总部也位于此处。

而从今年首批这两个地块来看，大兴区也是把新城西片区最好的地块先拿出来，两个地块位置毗邻，位于西片区的几何中心。

东侧规划有地铁19号线，南侧为即将开工的西片区城市会客厅，包含剧场、养老驿站等生活配套服务设施。

在大兴区提供的地块示意图中，也标注了19号线南延支线位于地块东侧的芦求路上，地块的东北侧则是芦城北站交通枢纽，大约500米。

教育资源地块的西侧和南侧各规划了一处幼儿园，北侧有一个中小学合校、南侧有一所中学。

显然，大兴区是希望能通过这两个地块，为西片区下一步大规模建设开个好头，也是打个样板。

4

再说大兴新房供应的第二个变化，就是类型的变化。

一直以来，大兴的新房给人的印象都是刚需或刚改的类型。的确，最近五年里，大兴鲜有纯改善类的新房入市。

不过在今年，大兴明显在这方面有所变化。此次西片区入市成交的两个地块，容积率都只有1.6。从规划指标上看，显然这都是纯改善类的。

其中，6月成交的0002地块，目前已经命名为“兴城之星”，售楼部将于近期开放，计划下月开盘。据目前露出的信息，是个户均面积180平米的纯改善项目。

尽管预判是改善，但这么大的户均面积，确实令人很意外，不但是大兴，即便在全市，敢这么干的开发商也很少。

看来中建三局城投打算要搞出来一个大兴鲜有的高端住宅项目。因为“之星”系是其代表性的高端产品系，每个“之星”系都是定制化打造，这从其在苏州推出的太泽之星与笠泽之星就可以看出有多高端。

给人的感觉，是大兴的新房确实有一种要“鸟枪换炮”的意味。

从规划方案看，户型大、户数少是“兴城之星”项目的一大特点。户型面积从150平米到270平米的大平层，整个社区只有242套。

而且，“兴城之星”所有户型的设计都追求空间尺度感和舒适度，全部都是南向四面宽，最大面宽21.5米，层高达到了3.1米。

建筑面积约270平4室2厅3卫

从开发商的角度上看，可能这样的高端纯改善设计，可以让项目跳出大兴区大量刚需和刚改的同质化竞争。

而从购房者群体来说，市场是否有这方面的需求？

这就要从新城西片区的规划定位来看，在西片区控规中，这一区域，一方面要积极承接中心城区疏解的人口和功能，另一方面也要建立与生物医药基地、临空经济区、乃至雄安新区协同发展的紧密联系，在大兴新城、大兴区、首都面向京津冀这三个维度上提供生产和生活配套服务空间。

从这个角度上看，这里不但要实现片区内产业的职住平衡，也要承接来自中心城区的人口居住，以及生物医药基地甚至更远的功能区就业人口的居住配套。

所以，需求肯定会有，但能有多大，西片区是否能“吃饱”？还有待于市场的检验。

不过价格方面，新城西片区倒是很有竞争力。入市的两个地块，指导价都是5万元/平米，相比同样是19号线南延沿线，西红门的几个项目达到了6.6万元/平米，前两天成交的大兴新城东片区的海户新村地块也达到了5.9万元/平米。

而后几个项目，则都不是高端纯改善的，更偏重刚需和刚改。所以从性价比来说，未来19号线南延通车后，西片区是有一定优势的。

所以说，“兴城之星”以及随后0007地块项目的销售情况，也将验证大兴新房这种类型转变的尝试是否能成功。

12月开发商冲年度业绩，7-8折的特价房不少，即使出了新政也不敢这个档口贸然收回折扣，大家把握好出手节奏！

关注【小窝新房】公众号，联系助理入群，有N万返现和特价房哦！

——北京楼盘返现金额——

1、朝阳中建璞园、保利天汇、中建星光里、朝央和煦、望京国誉府，返现3-20万

2、丰台森与天成、君礼著、建发璟院、招商臻园、熙华台，小窝返现3-10万

3、大兴中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、壹品兴创·颐和公馆，返现3-15万

4、顺义建发观云、璟上兰园、中海湖光玖里、龙湖御湖境、星誉北京，返2-8万

5、通州国誉朝华、万科东庐、颐瑞府、璀璨公元、京玥兰园，返现2-6万，另有特价房

6、石景山璟山和煦、招商元玺、越秀天玥、中海学仕里、中海学府里，返现2-8万