遥遥领先！没想到，深圳这些二手房卖得最好！

　　在市场冰冻下，深圳什么二手房最好卖？

　　是学区房？还是网红盘？

　　与其猜，还不如直接看数据。

　找了份数据，终于搞清楚哪些房子更受买房人青睐。

　　哪里的小区成交最多？

　　宝安、南山？

　　统统不是。

　　据某平台的数据显示，2023年1-10月成交top10中，包揽前两名的都是福田小区;
前十名中，福田和龙岗各占了3个。

　　位于第一名的是福田的侨香村，成交了137套。

　　去年初，侨香村陆续解禁，且取得红本不受参考价影响，总价1000万左右就可以拥有居住环境不错，好的学区，地铁口物业，周边可对比的竞品屈指可数。

　　排名第二的皇御苑，是福田少有的园林大盘社区，与皇岗口岸一路之隔， 近地铁7号线皇岗口岸。

　　小区自带沿街商业，底商种类丰富，就近还可去购物中心、会展中心等市级大商圈。

　　排名第三的龙岗桂芳园，更是常年霸榜深圳热销榜。

　　“桂芳园是大社区，属于龙岗成交量很好的小区。但这个小区往往是买家拿来过渡，一旦有能力就会挂盘出售，挂盘量多，笋盘层出不穷，热卖和价跌同时出现。”深耕龙岗片区的经纪人小裴说。“ 桂 芳园六期68㎡户型2021年成交了520万，今年成交价才363万，跌了3成。”

　　还有一些大型社区上榜，比如罗湖百仕达花园，拥有5期楼盘，是罗湖难得的大型社区，周边的百仕达私立小学在罗湖也略有名气。

　　也有因为双证合一，成交量直线飙升的小区。

　　比如位于华侨城片区的香山里花园，属于2011年入伙的次新房，车位充足，楼盘品质高。

　　但早年受限于70、90政策，整个小区房源都是两本证，关注度比较少。

　　自从双证合一实施以来，成交量就开始直线飙升，成为今年南山成交量最多的小区。

　　值得关注的是，今年宝安的小区成交并不活跃。

　　过往，宝安也是深圳二手房成交的大户，但随着这几年房价的飙升，宝安的二手成交也开始减少， 今年宝安没有一个小区进入前10名。

　　这种现象的主要还是因为房价。

　　宝安片区整体房价会比东部高，在楼市冷淡、购买力选择持币观望的时候，大家往往认为高价片区房价虚高，流通率相对较低。

　　不是光明买不起
而是龙岗更有性价比

　　从成交排名前10的成交榜单可以发现，福田是改善亲爹，龙岗是刚需亲妈。

　　另一份乐有家研究中心统计的数据可以佐证，从成交总价来看，500万内，龙岗一直都是带头大哥。

　　其中300万以内龙岗成交，占比达到41%，属于绝对的主导地位。

　　虽然刚需片区中，光明比龙岗更火。

　　但对于买房人来说， 不是光明买 不起，而是龙岗更有性价比。

　　比如成交量排第一的片区的龙岗中心城，在刚需片区可谓是没有对手。

　　开发较早的龙岗中心城，有着完善配套规划，名校学区，丰富的商业，居住舒适度并不比关内逊色。

　　▲龙岗中心城航拍图

　　不过，这片区域的房源竞争异常激烈，如果没有一所优秀的学校作为卖点，想要在众多的房源中脱颖而出几乎是不可能的。

　　因此，价格成为了吸引买房人的关键因素，这也为许多刚需购房者提供了更多的上车机会。

　　当预算达到50 0-800万的范围内，福田占据主导地位，占比达到34%。

　　预算超过800万时，南山才逐渐崭露头角，与福田相庭抗衡，但两者占比基本都在4成。

　　今年买房人的更为偏爱次新房，楼龄5年内的最好卖。

　　据乐有家研究中心的数据显示，从房龄来看，近五年的次新房成交最快，近三个月平均成交周期只有122天， 买房人“喜新厌旧”的特点显露无疑。

　　当然， 5年内置 换 的多 属于相对紧急需求，业主愿意让利 ，成交会更快些。

　　除此之外，数据还显示中心区比外围区域成交更快。

　　宝安、罗湖、福田、南山中心城区的成交周期相对较短，而光明、坪山、龙岗、龙华等外围区域的成交周期则接近200天。

　　相比之下，宝安的成交周期仅为139天。

　　成交周期是快慢主要取决于供需关系，其次片区是否核心：

　　区域内供应量如果大，成交量就低，因为同质竞争压力大；
区域内供应量如果小，成交量就快，买房人能选择的并不多。

　　这从下方表格可以看到，成交周期快的片区，基本上挂牌量较少。