路永强律师：政商纠纷中土地登记等历史问题，该如何解决？

企业用地手续不全的，不动产登记的历史遗留问题怎么解决？北京楹庭路永强律师为大家讲解近几年的一些新规定和政策。对于咱们政企纠纷来说，包括相关部门都在陆续出台一些对政企纠纷、对企业主非常有利的一些规定，比如《行政处罚法》进行了大幅度的修改。

行政法领域也有很多新的文件，特别是自然资源部的1号文，1号文一般是对于民生、国家经济产生重大影响的一些文件，自然资源部发布《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。

从2016年开始国家相关部门就开始发布一些文件，着重的解决对历史原因形成的产权案件进行高层的指导，包括法律法规的跟进、包括对各个民营企业产生重大影响的问题，解决历史形成的“登记难”，切实维护合法权益。

各位企业主如果遇到了类似的困难或者问题的，可以根据这个文件进行解决。首先用地手续不完善的问题，在我们办理政企纠纷案件过程中，遇到特别多这样的问题。行政主体主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨协议出让方式补办手续，国家机关企事业单位利用自有土地进行房改房、集资房建设的，可按划拨方式进行补办手续。

首先说的是安置房、房改房、经济适用房。比如西安某房地产开发企业先和当地的行政主体合作进行某个项目的棚户区改造建设，2010年签订了协议进行房地产开发，主要是棚户区改造。行政主体和企业签订了招商引资协议，由于领导的变更和当地政策的调整，一直都不能办理土地手续。

因为土地手续始终不能完善，房屋也已建成，很多房都已经入住，可是土地手续始终不能完成办理。因为领导的变更，很多领导之前承诺的一些在行政协议上约定的条件也迟迟无法兑现，在不断地加大房地产开发企业的投入，因此企业感觉到损失在不断的扩大，无法维权，所以找到了楹庭律师进行咨询。

目前来说，主要的法律依据还是比较齐全的，如2016年发布的一些关于产权保护制度的意见，以及《优化营商环境条例》的第31条等等这样规定还是比较齐全的，特别是在自然资源部发布《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》文件作出之后，对这类问题作出了更加明确的规定。

由行政主体主导的安置房、棚改房可按照原来协议出让的方式补办手续。一般这种好多都是协议出让的方式或者划拨的方式，一般是指安置房像这种棚改房和经济适用房。经济适用房也有好多是划拨的方式，但是涉及到民营的房地产开发企业参与的好多都是协议出让的方式。

现在的自然资源部文件是要求可以按照原先的约定进行补办手续，所以就从高层给咱指明了一条道路，虽然现在政策调整了可以进行补办，而且是按照当时的政策。我们也接到过很多事业单位利用自有的房屋进行的房改房，比如给予员工的一些福利等等这些房改房。普通老百姓经常说的不是大产权，这种房屋也可以按照划拨的方式补办相应的用地手续，补办完用地手续就意味着在登记的层面已经合法化了。

在目前已经有了很大的突破，对于其他项目可按照当时的实际情况分不同的时间、不同的类型分别采取划拨协议出让等方式，按照项目建设时的政策补办手续。很多这种建设项目包括工业的、商业的、住宅的很多的项目是因为当时的比如某个厂房要拆迁，或者当时为了招商引资需要签订了很多招商引资协议，或者说协议出让的方式进行的一些土地出让。

但是，随着这个项目建设的进行，很多政策已经修改了，领导也已经变更了，很多手续是无法完善的。比如楹庭律师遇到的安徽合肥某服装企业，该企业在十多年前建厂符合当时的政策，行政主体用协议出让的方式给予企业几十亩的工业用地进行生产，但是手续一直迟迟没有办，企业也已经依法依据当时的政策缴纳了土地出让金。因为当时地方领导的变更一直没有办理相应的用地手续，再加上后来当地的土地用地政策发生了变更，导致土地手续迟迟不能办。

企业虽然一直正常生产经营，但是土地手续不能及时办理会导致土地产权不是处于合法的状态，产权不是特别清晰。当时的原权利人或者村委会等来主张权利，导致该企业无法进行长期的生产安排，不敢大规模投资，企业规模迟迟无法扩大。再加上地方行政主体有可能进行征收，征收时如何对待土地和房屋都是未知数，这些都是影响企业发展的大问题。

再比如楹庭律师遇到的上海某房地产开发企业的案例，该房地产开发企业也是因为当时是符合协议出让的条件签订了招商引资协议，但是也是因为行政主体领导的变更、后来政策的调整，迟迟没有办理相关的用地手续。虽然从2016年开始各个部委都在密切地制定相关的政策解决历史形成的这些问题，特别是高院也指出了一些明确的解决的思路和方法，都是提出要以发展的眼光看待问题，要符合当时的政策。

可是，在地方行政主体的执行层面千差万别。很多地方行政主体不愿意按照当时的政策，明知道当时的政策太便宜了，按照现在的政策土地出让金会很高，所以执行层面遇到了很多困难。在自然资源部发布《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》文件作出之后，为地方行政主体指明了非常明确的道路，比如其他项目建设应当按照实际情况，不同时间、不同类型等方式按照项目建设时的政策补办用地手续。

上面提到的安徽的案例，就应该按照当时项目建设时2002年或2003年的政策来办。包括上海的某房地产开发企业也应当按照当时的2008年当时的地方政策来处理，办理用地手续。

对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告属无争议报地方主管部门同意可以直接按现状进行划拨决定书或者补办协议出让手续。我们律师也遇到过这样的案件，比如虽然土地手续一直没有予以办理，但是房屋已经进行了产权登记。驻马店某房地产开发企业联合建房，土地手续一直没有办理，没有土地证，房屋已经予以登记，像这种情况就可以按照当时的约定、行政主体的约定，包括当时的政策来补办相应的用地手续。现在这条补办手续的规定就给这些企业指明了方向。

我们在实际办案过程中有很多很多这样的案例，大家遇到类似的情况，可以向我们进行咨询，律师会依据法律规定、行政法规的规定和有关部门的一些规定或通知的规定，维护企业的合法权益。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。