编者按
2023年进入倒计时,12·14新政轰炸楼市,行业大考迎来关键时刻。凤凰网房产上海站在参与中对年底市场进行深度观察,特别策划【清仓时刻】第2季也如约启动,内容涵盖楼盘成交结果,交付施工进展,房企人事架构调整,大宗交易股权变动等,试图还原一个鲜活的“清仓时刻”。
从“延期交付”到“提前交付”,2023年12月,上海的房企正在为年终交付做最后冲刺。
Part.1
交付,事关生存大计
在房地产行业,现金流关系到生死存亡,而房屋交付,也是房企资金回血最重要的一环。
“保交付”紧箍咒之下,房企售出房屋之后并不能真正赚得收益,买家购房款全部进入监管账户,专款专用于该楼盘开发的建设。只有在房屋取得竣工备案证或者交付给业主之后,监管账户资金才能全部流入企业账户。
此外,在房地产会计语境里,只有房屋交付之后,房企才能确认收入,曾经的账面销售额(应收账款)才会真正结转为营收,这关系到房企的财务状况和年报表现。
对于央国企来说,全年的交付成绩单是硬性考核指标,而对民营房企来说,交付力是其在资本市场“讲故事”的底气和筹码。
因此,每年12月,都是房企冲刺交付的关键期。而在上海楼市,除了个别困难房企还在“延期交付”中挣扎,“提前交付”正成为一种新常态。
据凤凰网房产上海站统计,2023年12月,上海约40个新盘计划交付或正在组织预看房,有项目从开盘到预看房仅7个月,也有楼盘可以提前1年多交付,遥遥领先行业速度。
据公开信息,当前,临港悦城、特发学府里、奉发宝龙广场、招商云玺、中国铁建花语江南、融创徐汇滨江壹号、佳兆业城市广场五期等已于12月交付,龙光天曜、电建地产泷悦景轩、仁恒海上源、格力公园海德、御品园林等预计月底可以交付;奥林匹克花园延期至12月底交付,万达未来城和红星天铂延期至2024年交付。
相比按时交付的好学生和延期交付的困难户,有些房企的“提前交付”速度更加惊人。据凤凰网房产上海站统计,当前上海不少楼盘正在年底组织预看房,按照预看房到交付平均3个月的工期来算,至少有11个盘有望提前交付。
以松江龙湖御湖境为例,项目2023年4月底开盘,当前正在组织预看房,预计可以明年初交付,比预计交付时间提前近1年;杨浦金隅外滩东岸东岸,合同约定明年9月交付,现在也在预看房,不过有业主投诉其许多工程没完工,未达到预看房的条件。
据凤凰网房产上海站了解,2022年1月起,上海推行新建住宅预看房制度,其中明确:应实施预看房,建设单位未完成的不得申请综合竣工验收。预看房发生在“住宅工程分户验收后、质量竣工验收前”。从预看房到交付,没有明确的时间规定,通常情况下可能间隔1-3个月。
Part.2
年底扎堆交付,楼盘质量被晾晒
年底的交付潮和扎堆的预看房,也让许多楼盘的交付水平被曝光。有业主开心晒小区美图,也有业主为粗糙的楼盘质量头疼不已。
杨浦仁恒海上源业主做的小区泳池效果图与实景图对比照,让其他楼盘的业主羡艳不已;
松江车墩的金地新乐里,高颜值外立面被夸“宝华同款”;
招商虹桥璀璨时代提前1年多预看房已经让人惊喜,楼盘质量也得到许多业主的好评;
基建狂魔中国铁建旗下多盘提前预看房,口碑也算不错;
出险房企佳兆业能够交付本应大大点赞,但是佳兆业城市广场五期施工质量不过关,还是让业主一言难尽。
社交平台多人发帖表示,临近年底,多数业主对楼盘的小毛病选择包容,开发商也会对业主预看房提出的问题及时应对做出整改。良辰安宅,吉日迁居,毕竟能在年关住进新家对中国人来说是一件大喜事。
Part.3
交付加速度,少不了外力“推波助澜”
随着装配式建筑的大范围施行,三天盖一层、建房如同搭积木,成为众多建筑企业的常态化模式。
因此上海对新房的预售条件也逐步放松,从之前的至少盖1/3,到如今只要楼体出地面就能取证认购。这为房企“提前交付”创造了前提条件,但也有一些市场乱象浮出水面,比如银行提前放贷。
12月14日上海突发新政,首套房首付最低3成、二套房首付最低4成,商贷利率更是降到了最低4.1%。有些本应享受到这一利好政策的业主却发现,因银行提前违规放贷,导致自己无法享受新政红利。
今日(12月15日),上海许多业主跟提前放贷的楼盘提出交涉,要求按照新的利率重新签订贷款合同。
2021年1月上海银保监局发文,明确要求银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。这本应是为了规避烂尾楼发布的好政策,但在实际操作中却因许多银行的提前房贷,而形同虚设。
凤凰网房产上海站了解到,当前上海新房市场提前放贷现象并不少见,许多业主投诉无门,在社交平台发帖。
诚然,银行提前放贷有利于开发商尽早获取资金用于建设,但对于购房者来说,提前还贷并无明显优势,如今又与新政撞车,自然牵扯出差价问题。
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