北京买房：理清思路，购房建议1041

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是陕西的，女儿一直在北京上学和工作，租房住。现在准备举全家之力在京买房，预算是300首付300贷款。现在是在购买地点上有分歧，女儿工作单位在西三环，想买古城的房，单价7万多。我觉得太贵了，不如再向西几站地买在门头沟，很好的几个小区才4万多。但女儿认为是保值不好，担心将来换房的时候吃亏。我认为没必要换了，离地铁很近可以长期住下去，以后单独再买个小学区房就行。

A：

1、我要建议就是房子是用来住的，谁住听谁的吧。既然是女儿使用，那当然要以她的意愿为主了。

2、古城7万多的肯定是那几个中海的次新盘，保值是挺好，如果周边产业发展起来就更好了。其实现在产业区就挺好的了，名气不大，但看各种排名并不低，大概率以后会更好，对保值升值都有帮助。

门头沟指的是冯村那一带的吧？石门营西边的，几个小区确实都不错，但这就是自住为主了，其他方面不太占优。离河东边是没几站，但这就是一步差三市了，从规划定位就不同，价格走势也就有差异。而且600万的总价在门头沟有些偏高了，流动性也不是太好。

3、总之我认为是应该尊重女儿的选择，人家也肯定经过考量了，否则说不出保值方面的理由。不过古城7万多的几个小区都总价比较高，600万不太好买到吧？这看具体房源吧，尽量买宜居的，别图价格低。

仅供参考。

二

Q:

我是首房首贷，京户，手里有两百万的首付，准备贷款两百多，买一套预算在450万左右的房子自住，准备十年内不换房。已婚未育，工作在六里桥，想上班方便，丰台也没什么学区，看了两个小区附近有一般般的学校。

看了鸿业兴园和丰体时代。鸿业兴园只能买一居，两居有点够呛。丰体时代是可以买两居的。但两个小区都比较大，都是塔楼，听说塔楼以后可能不保值。请问两个小区选哪个比较好？未来塔楼会怎样？麻烦您给推荐些合适的小区。

A：

1、丰台有不错的学区，北大地，方庄、东高地、丽泽等等都挺好的，除了北大地和丽泽的溢价也都不算高。鸿业兴园的小学挺好，中学要能参与本校片区派位就更好了。能买这就尽量吧，一居室没必要太纠结板楼塔楼的，楼层朝向没硬伤就行。

另外既然是450的预算，买两居差不多吧？鸿业兴园的一居室就算户型大也就是60多平，到不了400吧？

2、丰体时代是经适房，和鸿业兴园的二期性质差不多，比商品房稍弱些。另外体育场这地段儿不太强，典型的三角地，被公路分割的规模小，健身很方便，其他普通。在之前这些年的价格走势略弱，以后也不太容易逆转吧。

3、塔楼从2003年非典开始就不太受追捧了，近些年除非是地块实在不好规划的，否则很少盖了，不受追捧。以后也大概率是这趋势，保值未必多吃亏，但流动性肯定弱，谁卖房都是先看板楼后看塔楼。

另外有个隐性风险是得房率，住建部一直推动按套内面积计价，如果真的执行，那塔楼大概率吃亏，至少不占便宜。

仅供参考。

三

Q:

我孩子25年入学，目前在丰台有一套房子，想以二套资格买西城广外的房子给孩子入学。目前打算总价500万左右，买房子主要目的是给孩子上学，在此基础上希望能够有一定流通性和保值性。目前看了一些房子，500左右基本上都是八九十年代的老破小。

有点拿不准的是以下几点，请您受累指点∶

1、老破小以后流通趋势会怎么样，会不会大幅下降。

2、现在西城广外老破小（类似马连道中里，红莲中里，红莲南里等小区）的学区溢价大概是多大的百分比。

3、考虑到孩子入学的成功概率，北小广外的可能性是不是基本没有，实验二小广外，实验一小红莲分入学概率是不是能大一些。

A：

1、老破小的流通性一直普通，所有人都是先看新东西，但凡能买房龄新的谁买老房啊？大幅下降未必，参考周边国家和台湾省等地，入学人口减少后的学区房（学位宅）都是涨的慢，用好几年逐步降低的溢价率。北京的公寓写字楼等功能性房产也是这种情况，风口过去之后并未直接下跌多少，都是涨的慢而已。另外看政策，如果有放宽落户或放开高考等政策就能增加需求。

2、东西城的平均溢价率都是30%，总价低的占坑儿房或许更高一些。以500万来说，居住体验等同于丰台石景山350万左右的，其他是溢价。这参考两区交界的板块吧，一路之隔的两个小区，甚至同一个小区都有因学区产生的价差。

3、2025年入学，到时候入学数量应该已经减少，学位至少比这几年宽松。但具体哪所学校我不敢预测。

仅供参考。

四

Q:

预算1500，学区房，现在看了几套珠江帝景的，纠结化工厂的污染。尤其是陆家嘴那个毒地事件之后就更纠结了，请问您是否知道这里的安全是否达标？或者怎么能查询一下当时怎么处理的。

A：

1、化工厂这事儿怎么说呢，我也被陆家嘴这事儿弄的不敢多说了。以前我还敢多说几句，因为当年见过开发商们处理土地。但是现在据说是标准提高了，那当年合格的现在就未必还达标了。陆家嘴不就是这种情况吗，某些元素在当年是处理的没问题的，但按新标准就超了N多倍了。

2、怎么查询我也不知道，建委肯定有备案的环评，环保部门也应该有原始数据，是否对外公开就不知道了。大概率是不让随便查的，怕引起不必要的麻烦。

3、简单说吧，当年肯定是把土壤都处理了，我见过帝景的现场，还不是加热消毒什么的，而是直接换土。这样多花不了什么成本，还更节省工期。也就是说在当时是肯定通过了验收的，要不然也拿不到土地补贴。那个年代朝阳的几块地之所以便宜，就是因为政府要解决环保问题，所以查的挺紧，开发商也犯不上冒风险动手脚。

但现在我真不敢多说什么，不知道标准怎么调整的。帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

我们是准备婚房，女友有集体户口，两家能有150万首付，没考虑好是新房还是二手的。新房看的是**和**，看效果图很好，就是周边还很荒凉，您觉得以后保值能好吗？如果买二手的话就是昌平县城了，感觉也不太好，所以想听听您的建议。

A：

1、我好像给不了什么建议似的。这先说看的是房山的新房，然后直接跳到昌平县城的二手房了，跳跃性也太大了吧？通勤怎么考虑的，工作地点是一南一北吗？

2、这俩新楼盘我不熟，不方便点评人家。不过一般来说，郊区楼盘的首要配套就是地铁，尤其这种刚需盘，有了地铁未必保值好，但没有的话必定普通。这俩都离地铁够远的，就算有规划都指不定哪年修过来。

另外如果是在北部上班的话，买房山是不是远了点儿？就算开车出行都够呛吧？房子是用来住的，还是多考虑居住的体验吧。

3、既然都看到房山了，那就看看长阳等地铁沿线的二手房呗。长阳挺好的，只是在行情期间的传导排序靠后一些，但保值不落后。其他沿线也差不多，尽量靠东吧。

4、其他没建议，昌平县城也挺好的，或者看看南邵的几个也不错，跟长阳的价格走势几乎没区别。

仅供参考。

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