香港传真 | 港式合作社重建计划 信置&招商抄底九龙城“老公房”

观点网 12月14日，香港市建局公布，经过公开招标后，决定与由信和置业、招商局置地组成的财团-金威朗有限公司，合作发展九龙城盛德街/马头涌道发展项目，投标金额19.34亿港元。

该项目位于马头涌道51至77号(单数)、盛德街12至34号(双数)、及马头角道2至4A号(双数)，是香港市区重建局两个公务员建屋合作社楼宇重建试点项目之一。项目占地面积约4.6万方呎，最高可建楼面面积约41.5万方呎，日后提供约640伙住宅。

信和置业与招商局置地再度联手，这次选择了一个并无先例的重建项目。

港式“老公房”

资料显示，马头涌本为河涌，涌水由何文田沿老龙坑贯通马头围村，于九龙湾出海。上世纪初启德机场兴建后水源被截，马头涌村亦填成马路，故名马头涌道。

马头角、马头围、马头涌，都属于香港18区里九龙城区下辖的土瓜湾，与尖沙咀、铜锣湾的商业气息相比，土瓜湾、新蒲岗等工业旧区遗留着港岛的另一面。

这里有11条内街和两条大街围成的马头角十三街，是一片建于上世纪50年代的唐楼群，外墙在2010年被重新涂上不同颜色，现已成为拍摄胜地。

在马头角道63号，还有一片瓦顶红砖平房，前身为建于1908年的牛只屠宰中心，在1998年停业后改造为牛棚艺术村，已进驻二十多个艺术团体。

如今，由信和置业、招商局置地联手摘得的马头涌项目，属于香港重建公务员建屋合作社楼宇试点项目之一，亦是演变的一部分。

公务员建屋合作社计划始于1952年，主要目的是为公务员及其家属提供居所，由政府以特惠价格批出土地，一般是当时市价三分之一，让合资格公务员以结社形式兴建房屋。合作社拥有土地及楼宇业权，并承担管理及维修等责任；社员根据分契占用有关单位，但并不拥有单位业权。

随着这一形式于八十年代终止，全港留下了238个合作社和相应两百多栋楼宇。

在2013年7月的立法会发展事务委员会会议上，多个合作社代表提出希望早日重建楼宇，尤其是那些缺乏升降机等设施的旧楼，立法会促请政府立即展开重建，并得到时任发展局局长陈茂波回应。

到了2018年，港府施政报告推出土地共享先导计划，当中提及市建局统筹重建公务员合作社楼宇，物色一至两个适合作高密度发展的地段作试点，

2020年5月，市建局终于在九龙启动两个重建试点项目，分别为盛德街/马头涌道发展项目，以及靠背垄道/浙江街发展计划；其中，盛德街/马头涌项目因规划内容较简单，进度相对较快。

相对于一般旧楼的收购工作，合作社楼宇重建试点项目的业权收购工作更为复杂，首先需要社员向政府缴付土地补价，取回合作社楼宇业权，解散合作社后才能自由交易。

另根据私人楼宇重建项目相关政策，每个受重建影响的自住业主，除了获得现金补偿外，还可以选购一个在启德焕然壹居（市建局首个自行发展的住宅项目）或原址“楼换楼”项目的单位。

因此，作为合作开发商金威朗公司须在项目内预留三个位于低层的住宅单位，予市建局推行原址“楼换楼”计划；考虑预留单位所涉建筑支出及所占楼面面积，市建局评估项目的楼面地价为每平方呎4694港元。

香港市建局行政长官韦志成曾表示“重建合作社楼宇对社会的意义重大”。而根据中原测量师行数据，香港85幅合作社用地较有重建潜力，主要位于土瓜湾、西湾河、跑马地及深水埗等，最多提供约250万平方呎额外楼面面积，假设每个重建后单位的实用面积为400平方呎，可额外提供约6000个单位。

从改造模式来看，香港公务员合作社楼宇重建和内地“老公房”旧改颇有相似之处，又不尽相同。

抱团探底

作为香港重建合作社楼宇的“头啖汤”，盛德街/马头涌对各路发展商都意味着诱惑与挑战。

早在意向阶段，该项目就接获32份意向书，鹰君、中国海外发展及华懋均有递交。到了11月16日截标，项目共收到6份标书，包括来自新世界发展、会德丰、信和置业、嘉华国际以及2名不知名发展商。

其中，嘉华国际香港地产发展及租务总监尹紫薇指出，项目属于市区地及邻近港铁站，出价会视乎市况，她亦认为楼价后市会平衡发展。

新世界(物业)总经理卢子豪则表示，该地皮拥有约41万呎的发展空间，加上位于市区，他认为具有一定吸引力，公屋重建等不同因素将反映于出价上。

竞逐之下，项目最终花落新加坡豪门黄氏家族掌管的信和置业，以及央企招商局置地，回顾双方在港合作，这次联手也是顺理成章。

在2019、2020年和2022年，招商局置地就与信置有过三次合作，前两次均为日出康城项目，2022年10月，则是信置与招商局置地合组公司以23.88亿港元竞得土瓜湾项目。

就在今年9月13日，新财团金得诚有限公司以53.5亿港元竞得香港九龙启德地皮，每呎5392港元。

金得诚同样由信置牵头，只是没有带上招商局置地，母公司股东包括信和置业、中国海外发展、鹰君集团及华人置业。

当时市场预估，在融资成本偏高情况下，各家分摊的投资，加上融资成本等，可以控制在20多亿港元左右。

市场此前对该地皮估值约45亿至59.5亿港元，折合每呎楼面地价约4500-6000港元，最终成交价符合市场预期，但相较2022年11月长实中标临近地皮每呎6138港元的地面楼价，则低约12%，且创区内地皮10年新低。

值得一提的是，盛德街/马头涌项目和上述启德地块均邻近港铁宋皇台站，前者地皮估值约24.1亿至29.04亿港元，楼面呎价约5808港元至7000港元，最后4694港元的呎价已显著低于市场预期。

地价连续探底，信和置业和招商局置地也迎来了第四次合作。

据投资者转述，今年8月份的股东会上，招商局置地总经理黄竞源曾表示，香港目前可以看到卖楼比较困难，需要有一定的价钱降幅才可以吸引买家，但假如从投资角度去看，是可以用一个比较低的价钱买到新的地块，所以公司会积极考虑，谨慎参与，也在与港企沟通。

本月初，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤指出，香港今年楼价累跌4%，预计全年一手及二手住宅成交宗数约4.3万宗，按年再少5%，料属有统计以来新低；受息口高企及股市向下等因素拖累，明年上半年楼价将持续调整，最多下跌5%。

12月13日，利嘉阁地产总裁廖伟强则指出，息口正趋向见顶，2024年香港楼市于年初触底后有望拗腰，实现量价齐弹，中小型和豪宅物业价格都有8%的上升空间。

“最冷一天”难以确定，报团取暖又一次成为了妥善选择。

香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。