华润璞瑅润府官方发布@华润璞瑅润府开盘在即！璞瑅润府房产百科

华润璞瑅润府
售楼处电话：400-889-3221

案场限流 看房提前来电预约，避免空跑

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，感谢您的支持

基本信息

楼盘名称：璞瑅润府

开发商：华润＋首开

价格：销售指导价4.6万元/平，首期开盘会有折扣。

位置：东北六环，顺义卧龙公园西侧，15号线石门地铁站1.3公里。

户型：105㎡三居、123㎡大三居、136㎡四居、165㎡四居、188㎡四居。

容积率1.8、21栋楼、831户、9-11层。

关键词：

顺义老城、改善盘、15号线临铁、华润操盘、央企开发商、高标准精装交付、公园旁、大阳台、高得房率、小洋房、黑科技。

基础版优缺点分析放在文末，更多硬核内容、内幕消息，请私信找我。

【璞瑅润府】的项目交流群已经建好，想进群的粉丝私信。

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华润璞瑅润府

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土拍回顾

7月25日，顺义区顺义新城第1街区01-01-09地块由首开股份竞得，成交金额22.82亿元，溢价率0.53%，住宅楼面价约2.22万/㎡。

地块用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，其中住宅用地面积约10.28万㎡，地块销售指导价4.6万/平方米，容积率1.8，控高36米。绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。

项目鼓励建设全龄友好社区，鼓励实施超低能耗建筑。托幼用地需由竞得人代建后无偿移交相关部门。（御湖境二期也有一栋超低能耗建筑，与其他楼栋有差异）

该地块仅华润、首开两家房企报名，首开最后拿到，后引入了华润操盘开发。

地段分析

璞瑅润府位于东北六环外1公里，顺义老城的西北侧，距离顺义新城也没多远，直线距离新的顺义区政府只有2.3公里，从新城老城的位置来讲，可以算是“拥有现在，掌握未来”。

项目与后沙峪板块直线距离8公里左右，后沙峪是顺义的第一板块，有不少航空公司、物流产业，也是名声大噪的中央别墅区所在地，网络段子中“顺义妈妈”的主产地。后沙峪有很多“高逼格”场所，比如国际学校、马术俱乐部、高尔夫俱乐部、美术馆等等。

项目距离首都机场直线最短只有4公里左右，对经常旅行、出差的粉丝很友好。

顺义新城其实就是之前的马坡金融城规划，变来变去，改了又改，现在叫顺义新城了。

说句大实话，金融城这事完全泡汤了，就只有民生银行总部基地、北京银行顺义开发中心和金融沾边，没别的了，失败的很彻底啊。

新城中，主要是住宅，有些老别墅和马场高尔夫，也有一些低密度新盘，比如金地保利和锦华宸、恒大上和府、中建宸庐、招商臻珑府。产业真是少得可怜，就一个金蝶软件园，再加一个燕京啤酒的第一分公司。

新城主要靠“区政府大楼、北京中医医院顺义医院、牛栏山一中实验学校”这三大件来画饼。对于新城，一休关注了很久，也考察研究了多次，想问啥？找我：strive1234。

在开发商给到的宣传材料中，说：“璞瑅润府位于老城核心地带”，很多媒体也如此宣传。

但，如果咱真较真儿的话，璞瑅润府还真就不是在顺义老城。

顺义本地的朋友肯定会认同我这个说法，一休稍作解释：

1、先从最简单的地铁命名角度看，一般来说，郊区的地铁线都会经过老城，能用区域名字直接命名的地铁站，那绝对是老城最核心。而璞瑅润府最近的地铁站是石门站，并非顺义站。

2、从历史角度来说，北京很多行政区都会有“朝向＋关”这一说法，比如通州北关、昌平东关、房山良乡南关，可理解为城区的最边界。项目西边挨着一个西关环岛，不管是从南北还是东西的角度来说，璞瑅润府都是西关的外部，那就很明显了。

3、再从街道归属的角度分析，真正老顺义人都知道，老顺义镇是胜利街道、光明街道、顶多再加上部分仁和地区。而璞瑅润府属于旺泉街道，这是2007年才成立的街道，你觉得够老吗？（从这个维度来说，璞瑅润府销售diss的御湖境也是旺泉街道，同一起跑线，不存在润府更老的说法）

算了，不能再说了，要得罪人了。更多深度分析、硬核实话，私信我。或者进群聊，微信：strive1234。

璞瑅润府，最大的竞品项目，绝对是御湖境1期和2期（位置不同），都是以“老城地段为卖点”，相对位置关系如图所示，具体的对比分析可以私下问我。

主要配套是红圈的顺义区医院，以及三个黄圈的商业购物。

从左到右，第一个黄圈是石门市场。规模相当大，分为南北区，有点类似新发地的感觉，貌似是北部最大的市场了。瓜果蔬菜、米面粮油、鸡鸭鱼肉、烟酒糖茶，统统都有。

第二个黄圈是隆华奥特莱斯、大型家居建材广场、居然之家。

第三个黄圈是国泰商场、华联购物中心、新世界购物中心、锦荟港、隆华购物中心，构成了顺义最大商圈。

产品分析

105㎡三居，璞瑅润府的起步户型。

通透性很好，边户270°采光通风。南向三面宽，主卧套房有转角飘窗。

U型厨房，全明户型。

很实用，对于大部分家庭的需求完全足够，可以说是“入门即改善”。

北向次卧送了设备平台，南向送了长度超10米的超大防火挑檐，可以当外阳台用。

123㎡3＋1户型。

厨房面积更大，更好用。书房送设备平台，当做小卧室没问题，如果家庭成员不多的话，也可以与北向次卧打通，改成一个大卧室。

相比105㎡户型，功能性肯定是提高了，多了一间房，面积更大更改善。但南向面宽升级不多，且主卧套房少了一个窗和专属梳妆台的区域，要看女主人答不答应了。

136㎡纯四居，四叶草结构，卧室分列角落，互不打扰。左半侧和105㎡结构差不多。

户型比较扁平，但进深还可以，没有太极端。

餐厅面积很大，邀请朋友来家吃饭很宽敞，但这样做导致电视背景墙长度稍微小了点，有利就有弊。

164㎡大四居，在四叶草的基础上，升级细节很多。

南向双套房设计，次卧套房开门位置调整了。中西双厨设计，更有排面儿。

华润璞瑅润府

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缺点总结

1、从历史经验看，顺义的升值表现，不是特别理想。

2、同样是抱大腿，但是顺义和昌平区别比较大，顺义只能抱望京板块这一个大腿，没昌平的大腿多。

3、虽然比昌平南的很多地方都更靠近市区，但璞瑅润府确实六环外了，环线吃亏。（东北六环的圈小，西北六环圈很大，吃亏）

4、联合开发且股东中有首开，实在算不得是啥好事。

5、并非纯洋房产品，擦边球而已。

6、东南角有加油站。

7、很多人说：阳台免费赠送。但一休说句大实话，所谓福利都是包括在定价内，如果不送这么大阳台，肯定会便宜一些。当开发商是慈善机构呢？

8、188㎡那户型，为啥迟迟不发户型图？别的户型样板间都做好了，唯独188连图都没有呢，这是极为罕见的情况。不公开说了，就简单提醒一句，暗藏玄机啊。

9、并非第四代住宅产品，有很多细节不符合，这是一种误导（也要考虑到北京的气候）

10、开车上京承高速有点远，六环倒是很近，但收费偏高。

11、大阳台确实大，很给力，但严格来讲，这不是阳台，而是防火挑檐。

老粉都懂，有些硬核缺点，无法公开发布，会被和谐。

更深度的优缺点内幕分析，微信找我：strive1234。

优点总结

1、顺义生态环境好，河多，而且是上游，这也是牛栏山和燕京存在的原因。08年奥运时期又弄了奥林匹克水上公园，比较宜居。

2、顺义有产业，GDP不虚，甚至比丰台、石景山这种城六区要强，也比副中心通州高不少。前几年一直是郊区一哥，只是这两年刚刚被亦庄超过，底子还可以。（北汽和现代裁员，对本地普通家庭有影响，好在理想补了进来。大兴机场的存在，稀释了顺义的优势）

3、顺义的高考成绩还可以，知名高中算是郊区最多了，比如牛栏山一中、顺义一中、杨镇中学，平均分不错。

4、守着顺义老城，配套丰富，已然成熟。不需要等待，也不用画大饼。

5、璞瑅润府这种项目，其逻辑非常类似昌平观堂府，不仅是满足刚需通勤需求，还有老城居民改善需求，支撑人群更多。

6、地铁15号线早已通车，可换乘大量南北干线，通勤逻辑成立，有足够的需求，不需要教育市场或者等待成熟。

7、这两年，全北京产品最卷的区域，绝对是顺义。4万单价，纯纯刚需价，但可买优质改善产品，这种场面也就顺义了。最便宜的大平层，适合资金有限，但是想住得舒服的北部客群。（房山国贤府也是这种思路，卖的很好）

8、赠送面积非常多，导致得房率特别高。飘窗、设备平台，这是常规赠送，璞瑅润府的防火挑檐赠送，堪称一绝，大户型边户成了跑道房，据传188㎡还能赠送挑空，能再多出来一个主卧套房的面积。

9、相比老城区次新二手标杆万科四季花城、红杉一品、金汉绿港，璞瑅润府没高太多，但产品远超。

10、项目对面有仁和文体广场，多个球场，之前还有一个公益电影放映点。300多米可以走到卧龙公园。走去石门地铁站的路上，有卧龙悦购广场和大量底商，下班买菜做饭，上班吃口早点，都很方便。

华润璞瑅润府

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