北京买房|海淀花园路学区（牡丹园片区）学校及楼盘分析

嗨，今天讲讲我踩盘的海淀花园路学区---牡丹园那边的房子，总体来说那边的房子还是比较贵的，单价差不多都10w左右，但小区环境一般，很多小区都没有什么绿化、小区环境之类的，学校也一般，但是胜在地理位置优越，交通也便利，而且城市界面也比较整洁，绿化也可以，比北太平庄那边的学校、交通要好一些，我还是会从地里位置、生活配套、学校介绍、小区踩盘这几个方面来介绍一下花园路学区。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

1、地理位置

花园路学区位于北三环和北四环之间，学院路以东，京藏高速以西，京藏高速以东就是朝阳区了。

这个板块内的交通主要是10号线和19号线的换乘站-牡丹园站还有昌平线和10号线的换乘站西土城站，所以往东、往西、往南、往北都很方便。购房人群考虑到夫妻双方工作位置折中会选择这个片区，而且这个板块离北京的很多高校都很近，高校的老师也会考虑这个区域，比如北航、北师大的，还有一些北医三院的医生、知识产权局的职工等等。

2、生活配套

这边的生活配套还是比较成熟的，三甲医院主要是北医三院，就在塔院小区的北面；购物主要有翠微百货、家乐福超市等，能够满足日常的需求；虽然大多数小区没有什么绿化环境，但是这边的公园很多，元大都遗址公园、马甸公园、塔院城市森林公园等等。尤其是元大都遗址公园，特别长，能够覆盖非常多小区，可以作为小区后花园，下面这个图里的红框里的绿带就是元大都遗址公园。此外，牡丹园离奥林匹克森林公园也很近，几站地铁就到了。

3、学校情况

花园路学区整体水平在海淀属于一般的，主要是因为片区的初中相对弱一些。

先说小学，下面这个图里是花园路片区所有的小学，这些校区只是这些小学的不同年级部，所以后面就不做区分了

然后看一个小学初中派位的表格，再来详细分析这个片区的学校情况。

首先说北航实验学校，这个学校是北航子弟校，不涉及学区房，小学、初中都很不错，都是这个片区里最好的学校，初中也收派位生源，北航实验学校比交大附中的排名还要好一些，属于海淀排名前20的学校，交大附中也很不错，比北航实验略靠后几名。

先说小学：

民族小学、北医附小口碑都不错，按理说，北医附小是二流一类，但是民族小学40%直升交大附中，再加上硬件环境不错，教学不错，生源也不错，热度更高一些。北医附小50%直升北医附中，北医附中一般吧，海淀中游偏下水平，所以民族小学综合来看比北医附小要好一些。

九一小学和前进小学，都属于二流二类，但是九一小学排名比前进小学靠前不少，师资水平和硬件设施综合实力尚可，50%直升北医附中，前进小学没有直升，师资、硬件都一般，关注度不高，片区内垫底的，学校规模比较小，里面的环境还不错，接收调剂。

花园路这边的学校幼升小都没有被调剂的情况，还是比较稳妥的。

再说初中：

最好的依次是北航实验学校，其次是交大附中，再就是中关村中学，中关村中学属于区重点里的中游水平。这三个学校派位进的概率也不大。剩下的依次就是北医附中、北师大三附中、交大附中东校区，如果没有直升，派位主要就是这三个学校，都比较一般，北医附中也就是个中等偏下水平，北师大三附中、交大附中东校区就是海淀下游的水平，所以你要说清河和花园路学区哪个好？我感觉半斤八两，都是海淀三档的学区，初中下限都挺低的，根据自己的实际情况选择吧。

PS:别看我写起来不多，总结这些可没少花时间，到处问，到处查资料，但是关于海淀初中排名的信息网上各种都有，总之就是这个片区的初中派位一般，但是好在有直升且比例比较高，但北医附中这种直升，比派位强一点吧。

4、小区踩盘分析

前面也说了，这个板块的房子没有太新的，老小区居多，主要是地段比较好，交通便利，所以大家对这个板块的房子不要抱太大的希望，这次踩盘主要是90年以后的一些小区，太老的没有看，还有一些像金尚嘉园这种两居在1000w以上的，48平一居还600多万的，也没有去看，踩盘的小区还是有一些代表性的，基本上90年以后的80%小区都覆盖了。

1、华盛家园（对应北医附小）

这个小区是这次踩盘小区里最好的一个小区了，均价9.5w左右，一共4栋塔楼，分为A、B、C、D座，ABC座都是24层，D座21层，总共880多户，2-3居为主，小区2000-2002年建成，半人车分流，停车位紧张，地上非固定的150元每月，地下600元每月，但很难租到，一般在小区外面租车位，或者去酒店租车位，700元每月。

小区有专门停放自行车电动车的区域。

物业管理还不错，物业费2.14元，小区也不大，绿化是围着楼栋的，绿化面积也不大，但总归是有的。离牡丹园地铁站步行900多米。小区的容积率比较高，毕竟楼挺高。

华盛家园都是落地窗，采光不错，看了一套两居室，20/24层，三梯十户，78.56平，报价848w。

2、都景苑（对应北医附小）

都景苑均价9.1w左右，2001年左右建成，一共有3栋塔楼，总高23层，比华盛家园小一些，共780户，2-3居为主，3、4号楼是纯商品房，户型大；5号楼是回迁房，有小户型，2016年刚下房本，有的是公房房本有的是商品房房本，环境一般般，物业也一般，1.85元，没什么绿化。停车位紧张，也不是人车分流的。到10号线地铁健德门站步行800米左右。

看了一套13/23层的两居室，三梯十三户，72.43平，报价785w。

3、中鑫嘉园（对应北医附小）

中鑫嘉园2001-2004年建成，均价10w左右，分两期，一期1栋塔楼，二期2栋塔楼，两期不是通着的，建筑质量不错，外立面贴了墙砖，一期的物业管理也不错，院子和楼道都挺干净的，楼道也贴了砖，二期物业一般。一期的一栋楼分东座和西座，各6户，所以是两梯六户的，二期的2栋楼是2004年建成的，4梯16户。小区户型偏大，一居室都72平左右，两居102平，三居135平。我这次主要是看的一期，二期和一期小区环境差不多。中鑫嘉园是自采暖的，步行到健德门地铁站600米左右。

没啥绿化，就一点空地种了几棵树，还有一些草，可以忽略不计

4、龙翔路小区（对应北医附小）

这个小区是个挺大的老公房社区，均价9.8w左右，有塔楼也有板楼，小区是分院管理的，比较分散，小区看着有点乱，各种单位分的房子，比如城建、银行、各种厂什么的，就是一般单位的分房。物业管理以前是很多个物业，现在统一被房一修物业接管了，物业费1.5元，物业管理一般，小区环境很一般。步行到牡丹园地铁站800米左右。

小区共有20栋楼，1990-2000年的楼龄都有，2000多户，户型很多，主要是1-3居。

看了一套2/16层的塔楼，61.5平，报价640w，两梯九户。

5、塔院小区（对应九一小学）

塔院小区是1984-1999年建成，均价10w左右，这个小区非常大，有40栋楼，分为春、夏、秋、冬四个园，这四个是通着的，外面还有一个消夏东里。有板楼也有塔楼，板楼大都是85-89年左右建成的6层板楼，物业管理一般，小区绿化挺多的，相对应的蚊子超多。

小区里有个公立幼儿园-北京明天幼稚集团第一幼儿园，北边挨着北医三院，里面有理发店、果蔬店等。停车紧张，自己在小区里找位置停车。小区步行到10号线西土城站500米左右。

看了一套5/14层的64平两居室，报价655w，2梯12户。1989年建成

6、花园路8号院（对应前进小学）

这个小区1998年左右建成，均价10.9w左右，是教委的分房，只有2栋楼，一个18层，一个14层，没有小区环境，也没有绿化，但是物业管理很不错，很干净，但楼道里也有自行车，在公房已经算很不错的了。步行到牡丹园地铁站840米左右。

看了一套2/14层的小两居，64平，两梯八户，报价750w。

7、北影小区（对应前进小学）

北影小区也算一个比较大的公房社区了，主要是北京电影学院、统战部等单位的分房，共25栋楼，2500多户，小区有8几年的红砖楼，也有2000年左右的塔楼，还有96-98年左右的高板楼。小区环境一般，也没什么绿化，物业管理比塔院强一些，而且北影小区出门就是元大都遗址公园，貌似小区的绿化低，也不碍事，直接逛公园就可以了。

小区里面还有一条生活区，里面有吃饭的小店、理发店，还有卖果蔬、熟食之类的小店，生活比较方便。小区步行到西土城地铁站非常近，400米左右

看了一套东西通透的2居室，2000年，84平报价858w，这个楼很奇怪，是L型的，这个房子是7层，是这个单元的顶层，隔壁单元就是总高8层了，是斜着低的。而且它这个电梯也是不能直达的，会在4.5层和7.8层中间停。

8、月季园甲7号（对应民族小学）

这个小区管理不错，是船舶的央产房，小区只有一栋楼，有个小花园，98年建成的。离地铁19号线北太平庄站，步行1km左右。

看了一套2/6层77.6平的东西的两居室，报价798w。

9、牡丹园东里、西里（对应北医附小）

牡丹园东里的均价在10.7w左右，1985-1999年建成，共17栋楼，1700多户，小区里面有幼儿园-北师大幼儿园，现在是私立的，以前是公立的，北医附小的高年级部也在牡丹园东里小区里，小区户型比较小，1-3居都有，很多80多平的3居室。小区是不同单位的分房，比如银行的、城建的，所以楼的颜色也不大一样。很多楼都加装了电梯。

小区物业管理一般，在公房社区里算不错的，也没有什么绿化，主要靠元大都遗址公园了，离得挺近的。牡丹园西里和东里环境差不多，西里有10栋楼。

看了一套5/6层，加装了电梯的两居室，62平，1989年建成的公房，报价720w

10、牛奶宿舍、戛纳35号院、月季园等

牛奶宿舍：进小区后一边一栋楼，没有任何小区环境，物业费1元，管理一般般，对应北医附小

月季园：回迁小区，开放式小区，可以过车，管理很一般，对应民族小学

戛纳35号院：两栋楼部队产权，两栋商品房，没有任何绿化，2010年的小区，由于手续上有点问题，一直没办下放本来，前年才下的房本，现在还不满2年，税费太高，不适合贷款买。对应北医附小

好啦，基本上牡丹园这块的小区情况就是这样了。

5、总结

总体来说，海淀花园路学区牡丹园这块整个的城市界面还是比较整洁的，但是学校一般，初中派位也比较弱；房价挺高，也没什么特别好的小区，基本都20年楼龄以上了，老公房多，绝大部分都没有小区绿化，好在有个元大都遗址公园非常长，能覆盖很多小区居民的休闲遛弯。这个板块的主要优势就在于地理位置优越，离高校近、地铁出行很方便，而且是海淀的一个学区，能够兼顾孩子上学。