上海
厦门招商湾湖臻境
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昨晚，岛内近年首个低总价新盘项目招商湾湖臻境在BRT金山站桥下开盘，根据地产从业人士透露，开盘情况大致如下:
【开盘项目】招商-湾湖臻境
【开盘时间】9月30日
【项目位置】湖里区五缘湾片区云顶北路与仙岳路交界东北侧
【推售产品】推出1#、3#、共305套
【产权面积】78平、89平、96平、99平、120平
【优惠情况】整体约预售证价格95折左右
【住宅价格】1#折后均价6.69万元/㎡，3#折后均价6.79万元/㎡
【车位价格】车位60万/个(现场优惠价35万)
【蓄客情况】i厦门登记冻结总数202户
【去化情况】截止开盘当天晚上22:00，住宅去化59套，去化率19.3%(部分自媒体吹嘘去化四成不实)
项目价格表
项目开盘遇冷主要原因:
整体定价偏高：
从折后均价来看，大部分房源都在6.6W以上。我在之前说过，这个项目最大优势就是岛内小面积新盘，而且周边配套和规划(五缘湾天虹，体育公园，BRT)都还不错，客群肯定是以刚需改善和岛外置换为主，看中的是性价比，昨天现场实际也是低楼层卖的多，单价定太高大家会有溢价站岗顾虑，而且正常开盘套路都是第一次开盘价格相对较低，结果开发商第一次开盘就拉满限售均价，只能说是蜜汁自信。
营销策略失当:
1，项目从网上登记到冻结到开盘只有一周左右时间，开盘非常仓促，而且选在很多意向客户离厦的中秋国庆双节开盘，蓄客时间和开盘时机都有待商榷;
2，学区配套以开通接送班车的消息来暗示一中湖里分校预期，营销效果适得其反。如果开发商谈妥赞助一中分校，没有任何官方消息也就算了，开发商自己也不敢宣传让销售来侧面放风？开发商显得底气不足，那么意向客户谁敢为学区预期的溢价买单？
同级竞争对手内卷:
目前岛内新盘在中小面积段竞争激烈，目前中海峯汇里，招商湾湖臻境，建发云启东方三个项目，都主打89平左右低总价小户型，然后在120平面积段也重叠。相比之下，峯汇里的思明东核心地段和周边配套明显完胜湾湖臻境，而云启东方的户型设计和建发升级诗意东方的产品，也完胜湾湖臻境，湾湖臻境唯一的优势就是整体均衡。所以在这么多竞品同存的情况下，这个级别的购买力自然不会轻易出手，观望三个项目的开盘情况再做决定也很正常。
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岛内低总价项目点评
招商湾湖臻境
之前有专题文章分析，地段和配套相对均衡，前面段落也对开盘情况做了分析，目前看最大问题就是定价不符合预期(小户型偏贵+学区预期未明)，另外体育公园规划的兑现周期目前官方也还未明确。
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