案例解析 | 如何从流量效率做细分，在高竞争区打造新标杆

城市更新的浪潮下，老城区怎么做商业？如果发起一次投票，愿意住在新城还是老城，相信不少对城市有眷恋的人还是愿意住在老城。那么，“留人在老城”就成为当下城市更新一个独特的命题，郑州保利久街，这个老城里的新商业，RET睿意德凭借开阔的国际视野与本地商业服务经验，为项目提供了从策略到招商的全程服务，实践过程中的一些启发分享给大家。

保利久街位于郑州市中原区商业核心区域，是最具历史渊源的核心商圈，商业氛围浓厚，拥有便捷的交通、醇熟且稳定的消费客流，但也面临近万达等多个大体量成熟商业的竞争压力。久街所面对的挑战，也是中国商业地产新阶段的项目要探索和解决的问题——在上一轮城市建设和地产发展周期内，以万达和龙湖等为代表的标准化家庭型购物中心对城市商圈基本完成了“填空”，后来的商业项目大多都要面对与其竞争或错位的问题，都必须思考还能抓到哪些城市商业升级的机会。

同时，作为保利在郑州第一个自持的商业项目，我们也要重点思考这个项目应该如何建立一个更高的势能起点。RET睿意德以大数据进行了郑州市主要商业项目定位与业态规划的专题研究，从项目区位、业态规划、建筑设计、未来商业场景、品牌组合和运营等方面，最终聚焦老城区新消费需求，对项目的战略角色做出了明确的定义——“效率补缺者”，并基于设计概念与场景，执行招商整合，在一年多时间内实现了多方满意的成果。

保利久街夜景

从流量转化效率视角

重新进行品牌细分

在标准化程度高、品牌重复度高的家庭型购物中心基本填空完毕的当下，消费者正在追求个性、品质、场景、情感等方面升级的消费感受。目前中国很多城市的老城区不缺烟火气，传统的本地商业一般聚居在已销售的底商中。对于中原城市而言，这些极具烟火气的商业更是以社区配套的本地化餐饮居多，反而西餐，创意菜、风格料理、创新零售、互联网健身、青年剧场等业态，因为消费力和人群的问题，只有零星分布。同时，品牌商家一直都在传统市民消费需求基础上进行的创意、场景和档次提升，也就更加迫切地需要有能够进驻统一招商运营并且能够赋予流量和服务的项目中。这也是特色商业街和主理人品牌日渐成为地产开发和运营热点的重要缘由。

基于RET睿意德的方法论，定位和招商工作是需要将项目的优势特征和消费者的消费需求、商户的经营逻辑做到合理融合和匹配。保利久街项目作为万达商圈核心的地铁上盖物业，天生拥有巨大的流量，消费者有着丰富的即时消费和上下班中转消费的需求。而招商和运营工作的核心就是臻选能够和项目一起将流量和消费进行转化进而提升坪效的合适品牌与商家，项目首先引入的是星巴克、奈雪的茶、黛汀烘焙、霸王茶姬、六月烧烤酒场、麻雀火锅、乐刻健身、小铁自助台球等成熟连锁品牌商户，其品牌和产品体系完善，成本管控精细，客户认知度高，非常适合承接流量并进行高效转化。相对于盒子物业为商户提供的一站式消费、尽量延长消费者留店时间但也增加时间成本，从而进行的流量分发，街区提供的则是即时性、目的性更强，消费者时间成本更低的流量转化。

保利久街开放式街区

“中原区CBD核心地段里的商圈，老郑州亟需建立一种新生活方式的街区，而保利久街正是希望成为承接老城区品质生活方式的输出者。”正如RET睿意德华中区域负责人石俊东所说。聚焦城市社交需求群体的消费需求，保利久街打造了以主题咖啡、时尚轻餐、精致茶饮、烧烤酒场为主题的1层时尚社交餐饮街区；2层引入剧场、24小时自助台球、美式复古发廊、儿童艺术画廊、精致护肤机构等主题打造潮玩体验与精致生活街区；3层通过主题火锅、精酿酒馆、互联网健身房和街舞机构等，形成享受夜生活的高街酒巷和运动健康街区，在老城区创造不一样的新烟火。

保利久街楼层业态分布

让位于品牌和消费者

构建共创商业体系

商业招商运营除了精准匹配合适的商家，为其引入流量，更重要的是做好运营服务，让品牌产生更多的创意和消费体验。

保利久街项目定位为郑州都市青年生活新聚场，一直在思考如何聚沙成海，让风起于微末。在商业规划设计上，保利久街突破一般盒子商业与街道泾渭分明的商业组合，强调年轻人商业偏爱的街区风格，近期也将会推出重点打造的潮流街区场景，让特色商家有了更多自主经营和创作的欲望。同时坚持持有商业的规范性，保持久街商业品质优化，实现主理人群落自由，也让盒子和街区两种商业实时融合，场对了，人也就对了。大面积留白的中庭承接了外街、内街的动线交汇，以生态性、通透性增强了空间体验。

中庭策展空间《弹性的自由》画展

项目打造之初更是就邀请品牌主理人共创，探讨如何在老城打造新烟火，如何让郑州在地文化讲出新故事。目前已入驻造黛汀烘焙、郑好看小剧场、黑崎whisky、六月烧烤酒场、PAC Barber Shop男士理发店等多个主理人品牌。同时落地“JOJO理事长共创计划”，作为久街运营方与各品牌“理事长”共建社区生活共同体的交流平台，在街区与品牌之间架起一座沟通的桥梁。让保利久街生长成为郑西独一无二的一处都市青年生活新聚场。

首届“JOJO理事长共创计划”

聚集“高情绪”、“强内容”首店

提升精神体验

首店自带流量密码，是激发消费活力的兴奋剂。随着首店经济进入3.0时代，首店经济的高质量发展不仅仅局限于品牌首店数量的增长，而是结合品牌能级、创新力和文化力的多维度发展。品牌们在场景创新、门店内容等方面持续发力。

作为独家招商代理，郑州首店的效应也为久街的开街提升了极大的关注度，首店被集中安放在城市临街展面，实现商业精致连续的展示界面，又保持了内街的游逛感。黑崎whisky Bar，作为集西餐馆、咖啡馆与小酒馆于一体的新型业态，提供专属于郑西的“早C晚A”体验；郑好看小剧场西区首店，独创的河南首个“喜剧+”概念生活区，主打新式喜剧，将成为郑州潮流青年新的聚会首选；烤肉届“扛把子”王馆长烤肉区域首店，提供高颜值的亲朋好友欢聚场；艺术家CROSSWAVE「弹性的自由」郑州首展提供艺术与潮流的灵感触发。同时更有星聚会KTV郑州西区首店、机械师密室西区首店、六月烧烤酒场西区首店、喜娘火锅和麻雀火锅西区首店、小铁自助台球郑州首店等多个首店聚合。现在的久街，其主打的24小时的生活内容，老城区内青年消费主张的flag清晰明确。

黑崎whisky Bar郑州首店

结语

未来的久街，还有更多成长性，保利会持续优化运营投入，打造更青年更精致的消费场景，现在中庭广场的大尺度留白，为策展和社群活动预留了足够可能性，项目的可逛、可看和可玩的复合趣味性将随着运营深入而充分体现。项目也会更一步强化本地主理人商业多层级群落的建构，让城市形象首店与主理人商业相伴存在。RET睿意德未来也将持续关注存量项目提升改造，深化商业体数字化运营指导策略，充分挖掘商圈内的流量与本土文化价值，将在地文化与消费新趋势相融合，协助创造更多商业新范例。

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