REITs市场进入扩面提质新阶段：首次纳入社保基金投资范围，注入长期稳定资金丨REITs金融实务

21世纪经济报道记者李域 深圳报道

公募REITs进入扩面提质的新阶段。

12月6日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金（以下简称公募REITs），在投资比例方面，按成本计算，股票、股票型证券投资基金、混合型证券投资基金、股票型养老金产品、混合型养老金产品、公开募集基础设施证券投资基金、上市公司优先股、中国存托凭证，合计不得高于40％。

中航基金相关负责人对21世纪经济报道记者表示，中国证监会主席易会满近期提出“推动REITs市场扩面提质”，其中一个重要的内涵就是进一步扩大中长期资金来源。本次财政部明确将REITs纳入社保基金可投资范围，是中长期资金成为REITs市场压舱石的关键举措，有效扩大REITs的参与主体范围，有力提振市场信心。预计接下来会有更多中长期资金入市，成为REITs市场稳定器，推动REITs市场高质量发展。

引入长期资金活水

作为资本市场最重要的长期资金来源之一，社保基金持续发挥资本市场“稳定器”和“风向标”作用，此次意见稿中对于社保基金投资范围等方面调整具有重大的中长期意义。

华金证券副总裁周磊表示，投资范围的调整，进一步提高了全国社保基金投资灵活度，有利于持续支持资本市场发展。

一方面，社保基金作为长期资金，以保值增值作为运作理念，投资范围的调整肯定了公募REITs资产价值。公募REITs投资于长期经营稳定的基础设施资产，具有强制高比例分红的属性，能够提供长期稳定现金流，且风险介于股债之间，与社保基金作为长期资金的需求匹配度较高，是利率下行环境下的理想的配置资产之一。

另一方面，社保基金为公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）市场丰富了投资者结构、缓解流动性压力、进一步发挥长期资金的市场定价能力，起到“稳定器”的作用。此举与今年7月多家公募基金将公募REITs纳入公募FOF投资范围形成共振，提升市场信心、稳定投资者预期。社保基金也为养老金、年金等长期资金丰富投资资产，支持实体经济与资本市场发展迈出进一步典范。

“基础设施证券投资基金REITs此前已经在专项批复中准许纳入社保基金投资范围，现在财政部发布《社保基金境内投资管理办法》对其再次进行明确，向市场传递出了非常积极正面的信号。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟从三个方面进行分析。

首先，REITs非常适合手握长期资本的机构投资人。其次，REITs有助于缓解机构欠配和资产荒问题。再次，社保基金投资REITs有利于优化投资人结构。中国REITs市场目前存在一些阶段性困难，比如市场规模偏小、交易流动性不足、中长期投资人比例不高、配置型投资人不足、交易型投资人同质化等问题，这是新生市场逐渐完善的过程。如果社保基金可以投资REITs，将有助于优化中国REITs市场的投资人结构，发挥长期资本压舱石和稳定器的作用，进一步推动市场建设和高质量发展。

REITs市场扩面提质

自2021年6月21日沪深交易所首批REITs上市以来，市场已经平稳运行近两年半的时间。截至目前，已陆续有29只公募REITs产品完成首发募集，资产类型涵盖园区基础设施、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。

此外，11月26日，证监会网站信息显示，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs。

“消费基础设施存量巨大，REITs推出恰逢其时。”中信建投分析师竺劲和黄啸天认为，本轮消费REITs发行是C-REITs市场第二次业态扩容，架起通向房企表内优质资产的桥梁，有望重塑地产股估值逻辑。

在业内人士看来，首批消费基础设施公募REITs的获批，对商业不动产参与消费REITs试点具有较强的示范引领作用。同时，产品规模和种类的丰富，有利于吸引资金参与公募REITs投资，促进投资策略更加多元化、市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值将会得到广大投资者和关注和认可。

北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥认为，REITs以长期运营的成熟不动产为底层资产，强制高比例分红，能够提供长期稳定现金流，和社保基金的长久期属性匹配；REITs与股票、债券等大类资产的收益相关性较低，有利于分散投资风险，优化资产配置；REITs制度（例如资产与收入要求、强制高比例分红、强制信息披露等）本身具有较强的约束力，使REITs成为高透明度、高治理标准的产品，满足保险资金的投资标准。总之，REITs产品特征与社保基金的投资需求相适配。

中金公司表示，坚定看多中国REITs市场的长期发展空间，未来伴随中国企业在负债空间、运营管理能力、收益率水平等各个方面的约束条件进一步显现，市场将会认识到REITs发展蔚为可观的潜在势能。