全国土豪杀回楼市，抄底上海

上海楼市从来不会永远沉寂下去。

虽然今年观望和唱空楼市的人很多。

但是不妨碍土豪继续往上海楼市砸钱。

最近陆家嘴的豪宅又博了一把眼球。

主角是那个大名鼎鼎的中粮海景壹号。

今年3月的时候中粮海景壹号因为1.2亿交易暴雷登上热搜。

5月份的时候又因为2#楼王390平，1.52亿成交，单价接近39万再次登上热搜。

这一次，推动中粮海景壹号走上热搜的是逐渐消失在人们视野里的“煤老板”。

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2023 年 9 月 27 日，中粮集团旗下的地产开发平台大悦城控股与上海邕鹏实业有限公司签署了《上海市产权交易合同》。

转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，交易成交价格为 41.42亿元。

11月28日大悦城再度发布公告，邕鹏实业已经支付全部交易对价，并完成股权转让。

上海鹏利置业发展有限公司的核心资产是：

陆家嘴滨江住宅中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼。

可售建筑面积合计49212.01平方米，含车位311个。

按照这个收购价格，中粮海景壹号一平才8.4万。

对比年初39万的楼王单价简直是白菜价。

尽管今年上海房价普遍跌了，目前中粮在绿网挂牌的一套单价还要29万。

当然8.4万并不能反映这次收购的真实单价。

因为41.42亿是股权收购的价格，不是资产收购价格，意味着销售的时候要按着1996年买入的土地价格计算土增税。

想赚钱估计也得卖到24万以上。

不过对比目前挂牌30万的价格，空间还是有不少。

据传，人家也有可能做“税务筹划”，打算弄成二手形式往外卖。

不管怎么说，这笔收购肯定是有钱赚的。

楼市里不少人习惯性“买涨不买跌”，到底什么人还这么有魄力？

这家上海邕鹏实业有限公司，两个股东背景：都是内蒙古多家能源公司的关联方。

其中二股东刘彦操的背景方最上层，还是内蒙古的地方AMC公司庆源绿色金融。

2

资本市场的动向永远比普通人快很多。

煤老板只是一个缩影而已。

今年还有不少的公司、机构、险资企业继续在上海的楼市发力。

太古收购陆家嘴的洋泾和前滩项目。

来自江苏的金峰家族法拍拿下虹口喜来登。

还有不少险资企业加仓上海的项目。

虽然不少寿险企业都从房地产开发企业的股东中抽身走人了。

但是人家并没有逃离地产，优质的资产依然是人家的最爱。

根据中国保险业协会数据，今年前三季度以来保险资金的大额不动产投资的投资额高达925亿元。

在楼市的低谷，聪明的资金都是敢于抄底的。

因为这个时候吃进好的资产，条件一定是最优惠的。

一方面是楼市下跌，资产正在从高估值进入低谷区间。

一方面是手握大额资金的买方，现在的谈判筹码更高。

促使这么多的机构抢跑抄底上海乃至一线城市的优质资产。

3

当然，资本的市场层级更高，不是一般人能触及的。

但是，同样是楼市这个市场，房子是我们普通人有可能把握的机会。

房东说房子不好卖，买家说不想买房子。

但是很多板块的成交并没有冰封。

而且抄底的人在变多。

我知道，我这样说肯定会有人留言骂我，但是事实如此。

从我们目前了解到的一些板块情况来看：

浦锦街道北片区：

不完全统计，11月份成交了20套。

最便宜的单价在6.3万，多数的价格在7-8万之间。

比起峰值8-9万的价格确实下来不少。

但是带看，和成交的热度有提升。

11月29日，浦江坤庭又出来一套151平的洋房。

房东要置换，非常着急出手的那种，价格的优惠拉满了，950万挂牌。

12月5日，卖掉了，最终938万成交。

这个价格算是浦江坤庭最便宜的了。

这位买家就是真真捡漏了。

整个成交周期只要6天。

针刺性的房源机会转瞬即逝。

新江湾城：

新江湾11月卖了大概30套左右。

从成交价格看，和大家感知上普遍十几万的新江湾还是有所不同。

价格下来的合生江湾公寓，成交量却很高。

新江湾是杨浦十分优质的板块，领头羊就是风向标。

现在就是普通人能实现跨级买房的时候。

不要总想只有最低才是抄底的时候，这不现实。

最低那个价格普通人肯定抢不到。

买到相对便宜，自己又喜欢的就最好。

浦东联洋：

联洋的热度就没下来过，11月又成交了32套。

最近全网都在疯传“跌惨了”，当然有很多人也就是看个热闹。

但是联洋的成交量实打实的高。

下半年都是30-50套一个月。

有很多考虑自住+学区的客户，现在入手确实是捞着实惠了。

此外，还有一些大家想象不到的地方，也在慢慢变化。

比如宝山这边，平时比不上其他区，如今也有雄起的时候。

少数房源，价格到位后，成交周期大大缩短，交易量上升明显。

4

我们自己的同事，最近都在蠢蠢欲动了。

在下跌过程中他是典型的受益人群。

一开始因为预算不高，又想要面积大一点，他一直在看郊区老破小，因为位置偏，房龄也久，迟迟下不了决心。

到了9、10月份，他的预算下，已经能看到宝山外环边的次新80平小户型了。

目前已经能够从小户型变成100平的正气三房了。

他也感觉房价再暴击下跌的空间不大了。

而且经过多轮沟通，他在略微提升点预算的情况下，极有可能拿下这套户型。

他说房东现在的价格和自己心理价差个十几万了，打算再做做工作。

基本上就是个非常安全的抄底价格了。

5

楼市不是股票，不是个高频交易的资产。

要以年度的计算周期来审视自己的入场、离场时机合适否。

房价不会永远下跌，我们依然认为当下适合入场。

上海不是完全没有底。

这段时间买房吃闭门羹的人越来越多了，挂牌1000万的房子上来就是没来由砍300万。

房东哐当一声关上的门，就是你到不了底。