最高法：房屋买受人有权排除未确认优先权的建设工程价款强制执行

未确认优先权的建设工程价款债权为一般金钱债权，符合条件的房屋买受人有权请求排除强制执行。

基本案情

1.甲（某总承包商）因与乙（某房地产开发商）建设工程施工合同纠纷一案，依甲申请法院于2015年8月5日裁定查封乙开发的别墅和公寓，其中包含案涉房产。

2.2018年2月12日，法院出具调解书，规定工程款结算金额、已付金额、欠付金额，以及分期付款、相应的分批解除房产查封的节点。但未规定甲有权就乙欠付建设工程价款优先受偿。

3.2018年7月23日，因乙欠付工程款40314046元，利息723333.33元，未能履行调解书确认的全部义务，甲申请强制执行。

4.2018年7月24日，执行立案。2018年7月30日，因甲申请续封，法院续行查封案涉房产。2019年12月30日，一审法院裁定将本案指定下级中院执行。

5.丙以其购买案涉房产为由，向一审法院提起执行异议。依据事实和理由如下：2013年3月6日，丙与乙签订购房合同，总房款6603407元。丙已于2011年9月20日付清首付款6000000元整，剩余房款603407元约定于交房后办理产权证前接到付款通知后五日内支付。丙已取得案涉房屋钥匙。2022年4月，一审法院裁定：中止对案涉房产的执行。

6.甲提起执行异议之诉。一审过程中，2022年12月9日，丙向中院的执行账户转账支付603407元。一审法院最终裁定驳回甲起诉，甲提起上诉。

最高法观点

1.争议焦点：

丙对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

2.法律依据：

因在本市丙名下还有其他住房，故推断是否享有足以排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议和复议规定》）第二十八条。丙购买案涉房产是否已经实际用于居住，并不影响其不动产买受人地位的认定。

3.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：

…2013年3月6日，丙与乙签订购房合同，总房款6603407元…丙陈述，其系经熟人介绍购买案涉房产，基于对中间人的信任在正式签订合同前支付600万元购房款。丙对购买案涉房产、支付房款等情况进行了解释说明，具有一定的合理性。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采纳书面形式订立合同，当事人未采纳书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案已有证据证明案涉《商品房买卖合同》在一审法院查封案涉房产前已经成立，案涉商品房买卖合同法律关系真实。

4.在法院查封之前已合法占有该不动产：

2015年6月30日，乙向丙出具收到案涉房产电费、水费、物业费的收据，丙主张案涉房产水电费系对案涉房产庭院进行装修改造时产生。丙对案涉房产于查封前产生水电费的原因进行了解释说明，甲不予认可，但未能提交充分有效的反对证据。据此，一审法院认定丙已于人民法院查封前对案涉房产进行了事实上的管控，已合法占有案涉房产，并无不当。

5.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：

…第二笔款项为2011年1月21日丙向乙转账支付的50万元，该款项的用途虽然为“购高尔夫卡费”，但结合《别墅钻石卡申领表》关于“意向房号”“购买价格”等的约定，该笔款项应认定为丙系以申领“美兰高尔夫温泉别墅钻石卡”的方式支付的购房款；第三笔款项为2011年8月16日丁向乙转账支付的400万元，

案涉400万元的《汇兑来账凭证》（回单）附言为“丙交办”。该份证据属于直接证据、书面证据，可以直接证明丁受丙指示将400万元汇入乙账户的事实；

此外，本案一审审理时，丁提交证人证言对丙提交的《汇兑来账凭证》（回单）进行补强证明，丁未对其出具的证人证言出庭作证，

不影响人民法院依法对具有证据证明效力的《汇兑来账凭证》（回单）进行审核认定

。…上述各笔款项的付款时间、款项用途、金额，与乙出具的收款收据以及案涉《商品房买卖合同》第五条第2项关于丙已于2011年9月20日付清首付款6000000元的约定相互印证，即丙提交的证据已经形成完整的证据链条，证明其于案涉房产被查封前已经支付了绝大部分的购房款。2022年12月9日，丙向中院的执行账户转账支付603407元。

6.非因买受人自身原因未办理过户登记：

房地产开发企业是办理商品房预售合同备案登记的义务主体。本案中，丙陈述，根据以往的惯例，乙有专人负责备案，且其系根据熟人介绍买房，签订案涉《商品房买卖合同》具有信任基础，因此未关注案涉房产未办理备案，结合商品房预售备案相关行政治理的规定、当事人陈述，以及一审查明的案涉房产尚未竣工验收未能办理不动产权属登记的事实，一审判决认定丙对案涉房产未能办理过户登记不存在过错，并无不当。

7.甲未能证明是类案：

甲就其上述主张并未提供证据证明一审法院针对另案作出的（2022）琼执异54号执行裁定的基本事实、争议焦点、裁判说理等与本案具有类案参考意义上的关联性。

实务思索

1.建设工程施工合同纠纷案件中，除应及时申请财产保全外，还应在诉讼请求中明确要求确认施工单位的建设工程价款优先受偿权，要求法院裁判。如未确认，建设工程价款债权就会沦为没有任何优先性的一般金钱债权。

2.符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定全部条件的房屋买受人对房屋享有的权益可以排除一般金钱债权对案涉房屋的强制执行，但无法排除有抵押权、建设工程价款优先受偿权优先权利的强制执行。

3.房屋买卖合同可以通过非书面方式订立，但需满足：一方已经履行主要义务，对方接受的条件。

4.一手房或二手房交易中，买受人支付购房款，转账时应明确备注为xx号房房款，并要求出卖人开具收据。对于出卖人以其他名义收取，但实际是房款的款项，除非有其他书面文件可以证明是房款外，应当备注为房款，以免该款项被认定为不是房款。

5.房款由他人代付时，买卖双方均应要求代付人出具代付声明，并保留好原件，以免被认定为该代付款项不是房款或增加举证难度。

6.为证明某一事实，如本案中，需证明乙已经支付600万元的房款，往往需要提供多个证据证明，多个证据组成相互印证的完整证据链，具有极强的证明力。举证时，使用“证据链”这样的词，或多或少会增加法官的内心确信。

7.举证或质证时，除常用的证据三性、证明目的外，可以从证据类型的角度，说明证明力，增加法官内心确信。如本案中，举证时，可以主张《汇兑来账凭证》（回单）为书面证据、直接证据，可以直接证明丁受丙指示将400万元汇入乙账户的事实。举证格式为：xx证据为书证（物证等）、直接证据，可以直接证明xxx的事实；质证格式为：xx证据为物证、间接证据，无法无法证明xxx的事实。

9.如何理解二十八条规定的过户登记，似乎也可以理解为网签备案，但实际应该是房屋所有权转移登记。为什么不应该是网签备案？因为网签备案不是过户，本身就不是一个概念。甲方在此混淆视听，最高法也耐心解释、说明不支持的理由，难能可贵！

8.针对类案不同判如何应对？类案不同判可以作为抗辩理由。是否为类案，应作为重要事实予以举证证明，可在基本事实、争议焦点、裁判说理等方面说明类似性。

附：主要法律依据

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。