清水限价约2.2万元/㎡！复地“崑玉锦城”真要开了吗？

最近，今年热度还不错的“武侯新城”有了新动向，拿地两年多的复地崑玉锦城又传出了即将取证的消息。这个楼盘，清水限价约2.2万元/㎡，似乎还要求清水交付，比附近中铁建、保利、华润等前期入市的项目低了不少。

此前，复地崑玉锦城于去年就传出取证的消息，不过或许因为其母公司的原因，又或许因为其它原因，该项目拿地两年多了，最近才又传出要取证的消息。希望这一次，不再是“狼来了”的故事。

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复地崑玉锦城所在的地段，为武侯区南三环外侧，武侯新城南板块。该项目属于武侯新城南比较外延的位置，紧邻太平园家具城、八益家具城，因在地铁10号线簇锦站出口处，交通便捷度上加分不少。

两年多之前，2021年9月15日，复星产发集团（复地）旗下成都复蜀置业发展有限公司，以起拍楼面价9000元/㎡，总价19.28亿元，拿下武侯区簇锦街道办事处高碑村一组131亩商兼住用地。

该宗地容积率2.5，由三个地块组合而成，地块一、二、三商兼住比例都要求在40%-49%之间，宗地最高清水限售价22058元/㎡，要求住宅以清水房销售，并应自取得施工许可证之日起6个月内申请办理预售许可。

此后，2021年11月23日，成都复蜀置业发展有限公司开发的“复地武侯簇锦项目”通过投资备案，该项目拟于2021年12月开工、2024年1月竣工。如果按照这样的计划，截至目前，复地崑玉锦城应该快竣工，可以准备现房销售了。

在复地拿地之后的这两年，武侯新城的开发节奏明显提速。且不说武侯新城北，就拿复地崑玉锦城所在的武侯新城南板块来说，今年推出的几个高改项目都取得了不俗的成绩，开发和销售节奏都非常快。

华润置地锦官首著、中国铁建西派城央和保利锦城和颂均是快销盘。锦官首著占地面积不大，规划有5栋楼，2022年12月到今年3月底，分3批次取证，最后一批次精装单价2.9万元/㎡-3.5万元/㎡，快速清盘；西派城央是三个项目中占地面积最大的，规划有493套建面143-180㎡的房源，分6批次取证，于今年3季度基本售罄，最后一批次的精装单价集中在3.1万元/㎡；临近武侯万达的保利锦城和颂项目，也是距复地崑玉锦城最近的，直线距离仅约800米左右，差不多也是4次开盘就售罄了，今年5月最后批次的取证精装单价主要集中在3.1万元/㎡-3.3万元/㎡的区间，因为这个项目街对面就是北二外成都附属中学。

可以看到，武侯新城南的新房水平明显已经站稳了3万+，虽然复地崑玉锦城不属于该板块的核心区，且周边的城市界面的确有待提升，但是其距保利锦城和颂仅约800米直线距离，又位于地铁10号线出口位置，仅22058元/㎡的清水限价，似乎真不能体现其地段价值了。

从绝对地段和板块价值来看，复地崑玉锦城若以2.2万元/㎡的清水价取证，显然是具有很大吸引力的，这完全可以让购房者可以接受周边城市界面提升的时间成本。

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2021年11月底，这个时间节点上，其实一些民营房企开始正式出现违约了，包括在四川市场布局颇广的蓝光、恒大等。彼时，才收购完舍得酒业的复星系，正在意气风发之际，复地耗资近20亿，时隔多年，再次在成都公开土拍市场拿地。

事实上，复地在成都房地产市场，曾经还是有一席之地的。其最近开发的知名度很高的楼盘，要数位于金融城的复地金融岛，这个涵盖多业态的项目，也是金融城板块比较成功的项目之一。

作为一家品牌房企，复地在成都还开发了复地复城国际、复地雍湖湾和复地御香山等项目。值得一提的是，复地还曾一度参与了位于城南黄龙溪古镇附近的“黄龙溪谷”项目的后续开发，不过，随着本土房企优品道独立操盘“黄龙溪谷”新组团产品，貌似复地又于去年底就退出了该项目的合作。

公开资料显示，复地是国内很早入局地产行业的企业之一，隶属于复星集团旗下，曾在2004年成为第二家在中国香港上市的内陆房企，销售规模排在全国前十。不过，据克而瑞房企销售金额榜单，2019年复地一度已经跌出了百强，位列第103位。

据媒体报道，2023年1-7月复地以全口径销售额111.6亿元，较去年同期增长超2成，位列房企第74位，已连续两年实现增长，较2021年跃升57位。

在房地产模式上，复地也在尝试转型。复地集团董事长唐冀宁曾表示，复地一直在探索“产、地、房”新模式，即地产和产业协同发展，产业投资和运营双轮驱动的模式。进入2023年，正在进化“新蜂巢2.0”，也即“拥轻合重”的新业态。关于复地“新蜂巢2.0”，这在复地崑玉锦城项目上，或许也将有所体现。

众所周知，去年复星系一度因资金链紧张，被推到了风口浪尖。2023年8月31日，复星国际公布了中期业绩，2023年上半年复星实现总收入970.6亿元，归母净利润13.6亿元。

从中报来看，复星国际合并报表总负债为2209亿元，对比去年同期的2611亿元，下降402亿元。总债务占总资本比例进一步降至51.8%，平均债务成本为5.32%。

复星国际方面表示，“上述债务数据还是集团合并报表层面的，如除去旗下如豫园股份、复星医药、复星旅文等并表上市子公司的债务，真正归属于复星国际集团控股层面的负债仅为人民币947亿元。”

另外，截至2023年中报期内，复星共兑付公司债人民币67.3亿元及超过27亿美元等值的境外债券和银团贷款，未来12个月内，已无大额美元债到期。而截至2023年6月30日，现金、银行结余及定期存款达人民币1146.8亿元。

一切似乎都朝着好的方向发展，本就不算是规模房企的复地，进一步轻装上阵走出困境。

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复地武侯项目，占地约131.1亩，由三宗相邻地块构成，规划了一期、二期、三期，计容建筑面积约21.42万㎡。

据复地FORTE报道，继为成都带去了西南首个“金融蜂巢”成都复星国际金融中心项目后，复星旗下推进蜂巢城市的产业发展平台“复地产发集团”，继续发挥深度产业运营优势，于2021年9月15日又在成都武侯区落子以数字经济独角兽培育为特色的“科创蜂巢”。

且不详论变现周期缓慢的产业部分。复地崑玉锦城为三个地块打造，均有商铺+写字楼+住宅三种业态，住宅共736户：1号地块规划2栋办公+独立商业+5栋住宅楼；2号地块规划1栋办公+2栋住宅；3号地块规划2栋办公楼+6栋住宅。

据成都房小团信息，即将预售的复地崑玉锦城，首批次推出1号地块1-5号楼，共计261套房源，主打2T2板式平层，层高12-15F，主力户型有132㎡3房2厅2卫和143㎡4房2厅2卫。

先看建面约132㎡的户型，这是一个套三两厅两卫的设计，客厅阳台5.4米，小卧室开间3米，两个卧室有飘窗赠送面积，厨房和阳台阳台面积非常可观。放在一年前，这算是一个非常不错的改善户型，不过在如今的市面上，132㎡几乎都做四房了，加上赠送面积和空间的极限使用后，就让这个户型的优势变得并不明显了。

再看建面约143的横厅设计，四室两厅两卫，客厅阳台开间7.2米，阳台宽1.8米，主卧开间3.9米，不过书房的开间只有2.45米，很难用作卧室了。这个户型也是中规中矩，在客厅阳台和主卧尺度上下了功夫，与132㎡的户型一样，放在一两年前，就是很不错的户型。但是，目前的市场上，143㎡的户型是最卷的，双套房的设计+独立入户电梯厅的使用等，都是这个户型所不及的。

2023年以来，成都改善市场上的产品，可以说出现了明显迭代。特别是以128㎡左右和143㎡的户型，给以前的产品带来了很大的冲击。以龙湖、华润等头部房企为代表，今年出来的产品，完美的解决了2T2户型公摊面积大，得房率不足的问题，通过大尺度阳台和多个飘窗设计，以及将入户电梯厅私密化功能化，再加之大横厅的布局，使得新一代产品几乎迭代了以往的户型。

在改善产品创新的元年，一个非常突出的问题，其实已经出现了。以往所谓的一些高端楼盘，以上述户型为主的改善产品，由于入市节奏较慢，主力供应期延长到了今年，在产品力上其实是很吃亏的。最明显的一个比较就是：有可能同样的面积段，新的产品就比原来的户型，多一个房间出来。这就造成了部分原来的户型，其项目明显滞销了。

虽然，我们一直认为房地产行业是一个技术壁垒不高的行业，但是，“创新”，特别是在细节与服务的关键创新，仍然将赢得市场。市场，终将是最好的老师。以某些本土开发节奏较慢的房企为典型代表，它们也许真的应该深刻的反思一下这些问题了。

最后，本文没有第四部分了，我们就不给建议了。