化解900亿债务风险，融创上岸了吗

近日，融创完成了逾百亿美元境外债务的重组，暂时缓解了债务压力。

从销售端来看，公司1-11月的销售额、销售面积均腰斩，总体情况并不乐观，而从中报业绩来看，公司目前处于大额亏损中，且经营现金流净流出，仍面临较大经营压力。

当房地产行业真正回暖时，才是房企真正松一口气的时候，但目前来看，仍有好长好长的一段路要走！

逾百亿美元债务完成重组

11月20日，融创完成境外债务重组，成为房地产业最早完成境外债务重组的大型房企。

自20日起，融创债权人全面解除及免除公司现有债务，逾百亿美元债务将被置换成发行新票据、可转换债券、强制可转换债券及转让现有融创服务股份。

具体来看，发行新票据金额57.05亿美元、强制可转换债券27.5亿美元、可转换债券10亿美元，另外，公司向债权人转让14.7%融创服务股份，对应金额为7.75亿美元。

据短平快解读了解，新票据、强制可转换债券及可转换债券预期将于2023年11月21日在新交所上市，而融创服务的股份转让已转至债权人账下。

12月6日，融创披露强制可转换债券之第一次转换结果，共计19.04亿美元债券完成转股，占初始金额的比例约69.23%。截至该公告日，公司股份共计8.39亿股，而去年1月9日为5.49亿股。

对比来看，最终版的重组对价方案与公司此前公布的方案差别不大，可转换债券、强制可转换债券、融创服务股份、新票据占预估计划股权的比例分别约为9.78%、26.88%、7.58%、55.76%。

今年1月，融创境内债整体展期成功，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，总金额160亿元，加权平均展期期限3.51年。

从债务违约，再到如今完成境外债务重组，融创化解债务的速度还是较快的，对于债务重组，公司发文表示，启动重组工作至今的18个月，公司获得了相关政府部门的支持，伴随着境内外债务重组全部流程顺利通过，约有900亿元人民币的债务风险得到了全面化解。未来2-3年，公司在境外公开市场无刚性还债压力。

据南方周末，债务重组后，融创第一笔展期后票据在2025年9月到期，同时公司有权延期一年，延期后将在2026年9月到期，为公司提供了近3年的喘息窗口。

境内债展期、境外债重组，为融创还债争取到了更多的时间，也减轻了现金偿还压力，但相关债务还是要还的，最终需要依靠的是房地产市场回暖，公司房产项目顺利出售，回笼资金。

销售额腰斩，新增多条失信被执行人

据国家统计局数据，1—10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%至79386万平方米。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%至86502。

销售额及销售面积齐齐下滑。

从融资端来看，房地产企业年内到位资金为107345亿元，同比下滑13.8%，其中利用外资仅37亿元，同比暴跌40.3%，这宣告房企想要从外资拿到钱的可能性微乎其微。

房企的资金主要依赖自筹资金、定金及预收款，分别为34781亿元、36596亿元，同比分别下滑21.4%、10.4%，销售回款才是出路。

截至11月底，融创累计实现销售合同金额约为792.8亿元，同比骤降51%；累计合同销售面积约567.1万平方米，同比骤降54%；合同销售均价13980元/平方米，同比增长6%。

根据融创官微，1-11月，公司已交付227个项目，合计约22.7万套、3400万平方米，超过去年全年。

总体来看，公司销售均价微增，但销售额、销售面积均腰斩，不足800亿元的销售额尚不及公司化解的900亿元债务风险。

今年上半年，融创实现营业收入584.73亿元，同比增长20.5%，但公司继续处于亏损中，归母净利润净亏损153.67亿元，较去年同期亏损187.6亿元有所收窄。

从最新的销售额来看，融创销售端面临的压力显然并不轻，这也是大多数房企的现状。

据短平快解读了解，2020年至2022年，融创的资产负债率稳增，分别为83.96%、89.4%、92.07%，今年上半年进一步上升至93.72%，其中资产合计10699.71亿元，而负债合计10027.39亿元，净资产仅672.32亿元。

对于偿债压力，融创在中报中指出，截至6月末，集团流动、非流动借贷金额分别为2404.2亿元、721.4亿元，而现金余额（包括现金及现金等价物及受限制现金）为348.2亿元。

两者间存在巨大差距，且公司中报的经营现金流净流出87.36亿元，而上年同期为净流入202.69亿元，即公司的造血能力下滑明显。

融创在中报还表示，截至6月末，集团未偿付借贷本金约为1101.3亿元，导致借贷总额本金约969亿元可能被要求提前还款。

事实上，除去有息负债外，房企的应付账款及票据也值得重点关注，截至6月末，融创的贸易及其他应付款项为2741.16亿元，较上年同期2569.67亿元增长7%，主要债务对象是供应商。

需要指出的是，融创房地产集团有限公司（融创房地产）在近期新增多条被执行人、失信被执行人记录。企查查显示，融创房地产共有675条被执行人记录，被执行总金额1,424,357.86万元；共有236条失信被执行人记录，涉案总金额34,023.31万元。

另外，北京融创控股集团有限公司共有6条被执行人记录，被执行总金额250,488.77万元。

债务重组让融创在短时间内松了一口气，但在销售遇冷、经营亏损以及杠杆高企的条件下，公司的处境仍然谈不上乐观，当房地产市场真正回暖，才是包括融创在内的房企真正高枕无忧的时候。当然，市场是否能够真正回暖，仍有待时间验证！

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