五华新政！所有城改项目，必须有国企参与！

防止城改烂尾，五华区出新招。

12月5日，五华区住建局发文称，辖区内所有城改项目，需由国有平台公司作为实施主体，推进开发。

而土地出让时，如无第三方参与竞买，一级开发的合作房企，须以挂牌底价竞买土地。

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提高房企准入门槛

国企需参与城改项目一级开发

五华区此次发布的《城改项目合作企业（伙伴）进入和退出的实施办法》征求意见稿，（下称《办法》），共13条内容。

《办法》对城改项目的实施程序、合作企业 （伙伴） 的选定、履约保证金制度等进行了明确规定。

｜图源五华区城改局

1、国企为实施主体，占股原则不超30%

（1）五华区内城改项目，先由区级相关部门，按程序划定城改范围。 （2）区政府授权区级国有平台公司作为实施主体，负责推进项目改造工作。 （3）区级国有平台公司可自行融资，或通过招标方式选择合作房企，或与第三方成立项目管理公司，所占股份原则上不高于30%。 （4）城改项目的房调、地调、民调等工作，由所在的街道办负责完成。 （5）城改项目启动改造后，由区级国有平台公司或项目管理公司， 负责完成征迁安置补偿资金的筹集，以及过渡费发放，并按政策补偿到位。 （6）征迁工作完成后，研究确定土地出让方式完成土地出让。

昆明城中村拆迁实景｜昆明楼市一线摄

2、提高房企准入门槛，优选实力房企

为防止城改项目停滞、烂尾现象，五华区还对合作房企的准入门槛提了要求。

《办法》规定，合作房企需具备较强的经济实力和出资能力，提供不少于项目总投资30%的银行定期存单证明。

同时，合作房企在签订合作协议后10个工作日内，需缴纳履约保证金，缴纳资金不高于土地一级开发整理成本的10%。

｜图源《办法》

比如，某城改项目总投资需50亿元，土地一级开发成本约20亿元。

那合作房企提供的银行定期存单资金，至少要有15亿，缴纳的保证金约2亿元。

如在推进过程中，合作房企未能足额拨付征迁补偿资金、拖欠安置过渡费、不按计划推进安置房建设、投资款存在纠纷等，导致项目停滞。

街道办经区政府同意后，可使用这笔履约保证金，用于上述支出。

不过，《办法》也明确，合作企业缴纳的履约保证金，可按照项目推进的时序，按比例逐步退还：

从比例来看，只要房企完成了项目整体开发并竣工验收，缴纳的保证金就能100%退还。

｜图源《办法》

3、一级开发合作企业，须为城改土地托底

这次的新政中，五华区还明确了非常重要的一点：

城改项目完成土地一级开发整理工作后，通过公开挂牌出让，在无第三方参与竞买时，合作房企须以土地挂牌出让底价竞买土地。

简单来说就是，参与一级开发的房企，需要为城改项目土地托底。

｜图源《办法》

避免因房企资金问题导致烂尾

综合来看，上述规定，对区域内的城中村改造具有利好作用。

城中村改造是个复杂的过程，涉及拆迁、补偿、安置等错综复杂的工作，矛盾和不确定性因素较多。

对房企而言，有区级国有平台公司主导，利于统筹开发，全盘跟进，保障项目公司正常运作。

对村民而言，有利于筛选资金稳定的企业加入，避免因企业资金问题，导致项目停工烂尾，无法发放过渡费等问题。

对购房者而言，由实力更强的房企开发，也能避免买到烂尾楼。

昆明城中村拆迁｜昆明楼市一线摄

要知道，过去几年，昆明城改项目由于准入门槛低，参与改造的企业鱼龙混杂。

在改造过程中，部分实力较弱的企业，因缺少经验和资金支持，使得项目推进缓慢，甚至出现烂尾。

例如，昆明大田宥地产负责的栗树头村城改 （大宥城） ，云南佳达利地产负责的苜蓿村城改 （别样幸福城） ，云南艾亭地产负责的下马村城改 （原沸城） 等。

另外，一级开发房企托底拿地，能在一定程度上，避免城改项目拆迁后，土地没有房企开发，长期闲置的情况。

典型的例子就是：

五华区沙沟尾村，在2019年选定了佳兆业为土地一级开发方，去年完成拆迁后，首批56亩土地入市交易。

但当时，佳兆业已陷入资金困局，昆明在建的城市广场都未能完成交付，显然没有能力继续开发沙沟尾地块。

所以最后佳兆业也没有出手，导致地块中止交易，沙沟尾村拆后重建搁置至今。

沙沟尾村拆迁｜昆明楼市一线摄于2021年

虽然五华区出台相关政策，防止城改地块流拍。

但问题就在于，以往，城改项目还是香饽饽时，房企介入一级开发，都是为了后续能获得土地。

但最近几年，房企因资金承压，加上市场回调，城改项目一下子变成了烫手山芋。

比如，不少房企退出城改开发，就连完成一级开发的地，开发商都没有钱拿，即便拿了也没有资金继续开发。

｜昆明楼市一线制图

从客观实际看，现阶城改仍然存在诸多难点、痛点，尤其是资金来源。

这也是导致当前昆明以及全国城改，推进都比较慢的原因之一。

为推动昆明城改，去年昆明还提出了房屋征收，将推行房票安置的政策。

｜图源政府官网

对比货币安置和回迁安置，房票不仅能降低成本，还可以满足被拆迁人对户型、产品、地段、配套等的差异化需求。

但截至目前，关于房票的具体实施方案，尚未落地。

此外，昆明市也在筹备新的城改工作计划。

就在11月17日，市住建局发布一则购买服务，计划出资400万，开展昆明市城市更新专项规划的编制工作。

接下来，新的计划要如何推进，楼市君也非常期待。

｜图源住建局官网

最后楼市君也想说，城中村改造节奏慢下来，未必不是一件好事，未来的城改或将更加稳妥地推进。

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