想换物业，业主说了算？《民法典》下这样办，但需要3个条件

买房一阵子，和物业相处是一辈子。哪里有商品房，哪里就有物业公司的存在。物业是服务业主的，然而很多时候，业主要和他们斗智斗勇。

关注大盘的朋友会发现，今年以港股为代表的物业管理公司股价逆势创新高，另一方面，多个上市房企旗下物业公司收入增长率已经超过地产板块，如融创、世茂、金科、合景泰富旗下物业公司2017-2019年收入复合增长率均超过40%，年收入过亿元的不在少数。

之所以众多开发商要下物业这盘棋，还是因为物业能赚钱，尤其是今年“三道红线”让开发商融资更加困难，而现金流稳定、利润增长快的物业成为开发商新的逐利点。

这么好的业绩表现，投资者当然是高兴的。但是作为业主，恐怕最想问一句，就您这物业管理水平，也能赚这么多钱？

小区应当是业主安居乐业的家园，物业应当是一个“管家”的角色，收了物业费就应当做好小区的清洁、安保、设备维护等工作，但在现实中，物业的表现常常不尽如人意。

比如小区清洁工作不到位导致环境脏乱差、偷盗频发、停车费收费昂贵、公共空间广告收入用途不明等事件带来的危害都不容小觑。

前不久，某大型物业更是收到了“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，原来业主和物业因为地下车位收费问题产生了矛盾，这样的闹剧固然不理智，但也暴露了业主和物业之间的不和谐，更体现了行业痛点。

2020年7月，《半月谈》发布一篇《物业不应是城市“火药桶”》，文中，城市小区物业管理矛盾主要有4点：①小区物业无法提供和物业费相匹配的服务， ②业主害怕“有家难回”，即使对物业不满也只好硬着头皮缴费，③物业办在解决业主和物业的矛盾时没有发挥应有的作用，④业委会成立困难重重。

物业与业主，本质上是商家和消费者的关系。业主作为消费者交了物业费，理应得到相应的服务。然而，在我国的《物业管理条例》框架下，小区的第一个物业公司是建设单位选聘的。业主作为消费者没得选。

既然开发商说了算，就有可能选择和自己关系好的物业公司，或者直接自己成立物业公司，在卖房之后还能持续获得盈利。正因为物业盈利可观，才会有那么多大型开发商成立自己的物业公司，甚至分拆上市。

那么，业主如果对开发商委托的物业公司不满意，是否可以更换？

按照2021年即将实行的《民法典》第九百四十条的规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主可以联合召集业主大会共同决定解聘物业，只要业主大会程序合法，即产生解除效力，即使开发商和物业签订的合同没有到期，物业公司也要退出。

因此，如果想更换前期物业公司，需要3个条件。

第一，小区业主委员会成立。

第二，业主委员会与新物业公司签订了物业服务合同。

第三，业主委员会投票同意。关于业主委员会投票表决事项，《民法典》第二百七十八条规定相比现行《物权法》也适当降低了选聘物业公司的程序门槛，参与投票的业主房屋面积和人数需要占到全体业主2/3，并且同意的业主房屋面积和人数双过半即可，这也让选聘和解聘物业服务公司变得相对容易。

因此物业应当摆正自己的位置，业主并不是没有你不行。只要全体业主齐心协力，实现小区自治也是有可能的。广州海珠区某苑小区，就是一个实现业主自治的小区，之前该小区物业因绿化缺少维护、电梯年久失修、停车难等问题引发业主的不满，成立业委会后炒掉了物业，自己设立了一个管理中心，每月的物管费还是0.7元/平方米，电梯楼1元/平方米，业委会通过停车费、广告等收入，一年就赚了几百万元，这笔钱将全部投入对小区环境的升级。虽然从解聘旧物业到实现小区自治过程艰辛，但也让其他小区的业主们看到了胜利的曙光。

对于物业来讲，其实有好有坏，现实中还是有不少物业服务有方，深得业主赞赏，但如果业主遇到不良物业，也可以通过业主内部表决的方式，共同决定是选聘新的物业还是实现小区自治。而新规也进一步加强了对物业的监管力度，保障了业主的合法权益。