年内套现超过80亿！曝万达拟出售一二线城市万达广场【附商业地产行业发展趋势分析】

（图片来源：摄图网）

12月6日，据澎湃新闻报道，珠海万达商管透露，万达集团计划出售位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金。目前，他们正在与险资机构进行洽谈，但具体洽谈对象并未透露。与此同时，万达方面也表示他们尚未确定珠海万达商管在香港上市的时间表。

根据了解，2023年上半年，万达广场新开业12个，累计开业484个。总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%；净租金130.1亿元，同比增长7.2%；可比万达广场净租金同比增长3.8%。出租率达到98.2%，租金收缴率更是高达100%。

事实上，今年以来，万达已经累计出售了5家万达广场，虽然并未透露具体的转让价钱。市场预计，万达可能会套现数十亿。借着电影市场回暖，王健林多次出售万达电影的股份，已经回笼了80亿的资金。

李嘉诚说，位置才是最核心的资源。商业地产的估值比较稳定。

分析人士认为，王健林“卖卖卖”的背后，正是当下万达所面临的资金紧张的困境以及珠海万达商管短期在港股上市无望又面临对赌协议回购压力有关。12月6日，王健才林完成转让万达电影51%股权。

商业地产包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业用途的地产项目。在这个行业中，地段是最核心的资源，优越的地理位置能够带来更高的租金收入和资产价值。商业地产具有投资大、周期长、风险高等特点。随着消费升级和城市化进程，商业地产行业也在不断创新，从传统的购物中心、写字楼逐渐扩展到文化娱乐、生活方式等多元化领域，以满足人们日益增长的多样化需求。

——万达商管VS华润置地毛利率对比：万达商管胜

万达商管和华润置地的商业地产业务在国内发展较为领先。从商业地产业务的毛利率来看，2017-2020年，两家公司的商业地产毛利率都总体变化差异加大，其中，万达商管的毛利率持续走高，2020年万达商管的主营业务毛利率高达70.4%，相反华润置地则出现了连续两年的下滑。这主要和万达商管的“轻资产”发展战略有较大的关系。

——商业地产发展活力差距减小

根据德勤和睿意德中国披露的商业地产活力指数排名数据显示，2021年上海、北京依旧领跑全国，较第二梯队城市形成绝对优势。表明上海和北京仍是我国商业地产发展潜力最大的城市。

具体看，2020年的拉大趋势并未延续，北京与上海之间的总体差距有所减小。其中，北京与上海的零售指数差距缩小较为明显，由0.63点减小为0.32点，休闲指数差距则有所增加，由0.80点增大到0.94点，购物中心指数差距变化不大。

——商业地产发展趋势分析

随着我国经济的持续发展，国民消费水平不断提高，尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断提升。这些城市的消费需求缺口更大，市场潜力更大。因此，越来越多的商业地产企业已经开始在这些地区布局。预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。

戴德梁行首席政策分析师魏东表示，2023年的中国商业地产市场充满挑战与机遇。尽管面临着商业地产需求下降、空置率上升和租金下跌等挑战，但随着中国经济逐渐复苏，整体市场开始呈现向好的迹象。预计市场已触底，2024年将迎来更加光明的发展。

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长、研究员蔡云表示，中国市场规模巨大，城市更新、商业街区改造、消费经济提升等推动了商业地产的发展。根据中金的数据，目前商业资产规模大约在100万到150万亿之间。“购物中心也好，写字楼也好，酒店也好，我们有50万亿资产，这50万亿需要盘活，我想我们只要是有利于恢复和扩大消费，有利于市场的发展，就能更好地促进商业地产的发展。”

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