上海
广州华润白鹅潭悦府
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快要过年了，大家的心都飞走了吧？
不少房企都准备放假了，多数售楼部也冷冷清清等待躺平，但华润置地显然不走寻常路，近期活动不断。
前两周才跟大家唠嗑过这个项目，温习功课可看：白鹅潭悦府将面世，万象城有望落地荔湾？华润好大的野心…
但那时资料不多，多方打听户型图也没得到个答复，十分神秘。
好在近期有了新动静，绝密的户型图及部分效果图我也搞到手了！
不过感觉有点失望，要冲击10万+的户型似乎有些勉强了……
01
产品纯粹，主推133-243㎡三四房
白鹅潭悦府设计的产品很纯粹，只有建面约133-243㎡的户型。
根据规划，白鹅潭悦府I地块将建2栋52/55层高的住宅，F地块建3栋42/45层高的住宅和一所幼儿园。
预计首推F地块的3栋，北向望江为大户型，南向看园林为小户型。
目前我拿到手的户型图还不是最终定稿，虽然后面可能还会对户型图进行精修，但是基本格局不会有特别大的变化，信息量很多，值得一看。
·约131㎡3房2卫
首先来看项目最低面积的产品——约131㎡3房2卫户型，该户型主要位于2、3栋，3梯3户，南向看园林。
这个户型设计比较方正，比较像改良过的“飞机户型”，三开间朝南，餐客厅将主套和两个次卧分开，避免主客动线交叉。
三开间朝南设计，通风采光都不错，整个户型以中间的餐客厅作为公区分为三部分。
可以看到，全屋基本没啥过道，浪费的面积并不多。
不过，缺点也挺明显，户型的整体动静分区不够明显，主卧的门口正对餐客厅，隐私性一般般。
而且还有一个问题是，133㎡的面积不算小了，市面上同面积段的产品多为四房设计，白鹅潭悦府用来做三房，在我看来有些浪费。
不过对于喜欢房间大，空间宽敞的买房人来说，133㎡三房住起来会很舒服，主要是看个人需求。
但对于追求四房的买房人来说不太友好，也不适用于多娃或是三代同堂家庭，因为房间可能不够分。
·约178㎡4房3卫
约178㎡4房3卫的单位为横厅设计，可以看到，该户型最大的亮点莫过于景观阳台几乎与餐客厅同宽，整个客厅的采光面和景观视野面简直了。
另外主套的飘窗几乎与景观阳台一样长，意味着主套的采光和视野风光与阳台同等，主人房尊奢感已经体现得淋漓尽致了。
不过也有跟133㎡户型的问题，动静分区一般，而且实用率相对来说不算太高。
另外靠近门口的次卧隐私性一般，离公卫也比较远，活动不太方便。
并且次主套的门口对着的是公卫的洗手台，主套门口直对厕所，这个设计有点迷惑。
·248㎡4房3卫
最后再来看看最大的约248㎡4房3卫，该户型应该属于项目的王牌项目了，主要分布在2梯2户的1栋，占据着最佳的江景视野。
先说优点，华润也清楚江景是整个项目的卖点之一，因此在248㎡的户型上尽所能地放大江景的视野面。
看户型图上景观阳台的占比就明白了，主套、阳台、次主套都能直观珠江美景。
并且为了弥补北向的不足，华润也贴心地做了南北对流的设计。
而进门就是次主套的设计，也满足了家中长辈的日常需求。
02
产品Bug多，实用率不高
乍看之下感觉户型挺好的，但细看之后还是有不少bug，白鹅潭悦府的户型共有的毛病，面积大房间少。
在面积达到248㎡的情况下，华润也坚持只做了四房，可能设计初衷就是要卧室够大，拉高舒适度。
但豪宅不意味着不追求实用率，除了两个主套外，剩下的两个次卧面积显然不大，而且没有预留保姆房的位置。
另外厨房的面积我也要留下个问号，看上去空间不够宽敞，跟星河湾萝峰有点像。
之前我就吐槽过星河湾萝峰的户型格局很奇怪，但人家238㎡的户型也做到了5房3厅4卫的设计，还预留了保姆房，但是厨房依旧不大。
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相比之下，白鹅潭悦府的格局会好一点，但是设计比较浪费空间，当然，如果土豪们就是喜欢大面积房间少的设计，以上就当我没说。
除了户型图以外，我还挖到了不少项目示意图。
比起户型设计上的大开大合，项目的园林反而走精致轻奢路线，运用超大版面的石材景墙，搭配绿植水榭，是当下很流行的调调。
不过整个项目占地就只有1.9万㎡，意味着不能像其他豪宅那样把园林做得很大，只能在有限的空间里做得体面。
丨白鹅潭悦府园林效果图
其他功能区的示意图如下
可以明显感觉到，整个项目就是奔着精致奢侈的豪宅定位去的，因此无论是会客厅、停车场、大堂，还是园林、户型，各方面都透出一个字：贵。
毕竟现在售楼部还没开放，一切都是纸上谈兵，单是这些概念图给我的感觉是华润很有野心。
03
野心大产品一般，冲击10万+有点难
在户型图出来之前结合地段和概念感觉悦府是能冲击10万+的，但户型图出来后我认为够上10万+有些勉强。
目前在售的白鹅潭江景项目信息我也整理出来了，卖到10万+的有广州滨江上都和广州幸福湾。
就以滨江上都为例，地段不差吧？也有江景和美好蓝图，综合体规划对标的是上海陆家嘴。
但是户型也同样拖后腿，售价去到7-11万/㎡，不算高的性价比自然拖累了网签数。
从阳光家缘的数据看，滨江上都卖了一年多，网签成绩似乎有点不尽如人意。
虽然售楼部销售说A区已经全部卖完了，但阳光家缘上只网签了163套，B区更凄惨，只签了8套，璇湾壹号则去化29套。
|图源阳光家缘
不排除有网签滞后的影响，但总体来说在不缺江景产品的荔湾，能够吸引买房人掏钱的，除了美好的蓝图以外，更重要的是产品设计和价格。
有人说，但是白鹅潭悦府有万象城呀！我在这里反驳一下，首先华润也没有确定要拿下这块地，其次华润也没有说一定要做万象城。
再者，能够决定悦府未来爆发力有多少的，不是万象城说了算，主要是看白鹅潭CBD能否如愿崛起。
如果成功，悦府就能复刻保利天悦的奇迹，房价持续上涨。
但如果不成功，只能靠老广情怀+江景优势来竞争，但前面我也说了，荔湾从来不缺江景产品。
隔壁珠光御景壹号就是一个很好的例子，户型好、楼龄新、有江景，但房价的上涨空间基本到头了。
像这类达到千万级赛道的豪宅，不能单纯只考虑自住了，占比更大的是投资属性。
而悦府一上来就挑战区域价格天花板，加上较为一般的户型产品，竞争力并不高，升值空间依赖白鹅潭CBD的成型速度，风险还是挺高的。
但这只是我看初步户型图得出的看法，毕竟后续图纸还会改，样板间也会公布，说不定届时看了板房我又改变想法了呢？一切以实际为准嘛。
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