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开业不足百天,济南这家商业综合体,大半餐饮店关门

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开业不足3个月,位于济南市槐荫区的中建幸福mall部分商铺仍在调整状态。以餐饮门店为例,开业时有30余家,截至11月底,仅剩10家仍在营业。

  连日来,记者探访济南丁豪广场、逸家广场、雨滴广场等几个商业综合体发现,这些商场均存在商铺闭店、等待改造升级情况。

  在专家看来,部分商业综合体人流稀少、生意萧条,背后存在规划布局不合理、商场运营方式粗暴、同质化严重等问题。

  开业不足百天,30家餐饮店关了大半

  11月28日16:00,中建幸福mall内顾客寥寥。一层共28家店,最热闹的三家店铺是汉堡王、宜百利和体育彩票,三家店内顾客加起来不到10人。另外20多家店内几乎没有顾客,手机店和金饰店面积较大,只有店员,显得格外冷清。



  二层主要是家家悦超市和服饰箱包,家家悦超市店内顾客较多,是整栋楼内最热闹的区域。楼层品牌分布显示,这一层共有8家女装店,多为知名度不高的女装品牌,其中一家店没开灯,店员解释为线路故障。

  一家销售女装的店铺正在打包离场,店员称,他们是临时店铺,只开了半个月。另一家女装品牌11月中旬刚刚开业,这意味着,开业后商场店铺仍在调整中。

  在二层靠近电梯口的位置,是两个服装品牌促销的场地。三层有9家儿童乐园等体验店和5家少儿培训机构,记者探访的20分钟内,这些店内只有店员,没有顾客。



  四层和五层以餐饮店为主,还有一家影院。影院排期显示,当晚20:00~22:10共7场电影,尚未卖出一张票。临近晚餐时间,四楼几家餐饮店仍没有准备营业迹象,有的店招牌灯亮着,店内漆黑空无一人。

  五层美食城的冒菜、拉面等多数快餐店均已撤店,仅剩一家牛肉饭显示“休息中”。这一层还有一家规模较大的餐饮店循环播放广告,无人光顾。

  今年9月1日,综合体正式营业,商场面积6.2万平方米,可辐射周边近50万客群。从消费者的感受看,除了一楼有几家知名度较高的店铺,入住的有些品牌不够高端,此外,还有人认为,这家商场餐饮业态混乱,设施不齐全,没多少可逛的地方。

  周力(化名)是商铺的租赁者之一,和商场签了8年合同。据他统计,商场刚开业时,四楼和五楼共有30家餐饮店,如今只剩10家,关了大半。"我们投入进来了,但整个商场人流量太差,运营方在推广上没什么动作。"在周力印象中,商场刚开业的9月,运营状况还不错,后来人气就不行了。

  在周力看来,招商的品牌存在提升空间,整个商场没有一家运动品牌,也没有高端女装、男装品牌,儿童服装品牌也不全,"他们招商有点问题。虽然一楼有华为和小米,但谁会天天买手机?得有吃的、有玩的、有逛的,人才愿意来。"周力表示,这家商场周边有多个大型小区,他看中了商场的发展潜力,期待后期加大宣传力度,进一步优化、集中品牌,商场人气或许就来了。

  开业两年多逸家广场“没得逛”

  这并非济南首个落寞的社区购物中心。在济南历下区龙奥北路与舜义路交会处坐落着逸家广场,这是济南首个明确定位为精品社区购物中心的商业项目,如今,这家商场部分商铺关闭,人气冷清。

  从逸家广场外面看,火锅店、烤肉店、美发店等多家店铺大门紧锁。11月29日下午,这家商场内鲜有顾客。按照商场导览图计算,四层楼尚有60户商家,其中二楼和三楼有部分商户重复。逸家广场小程序则显示,四层楼合计51家商户。逸家广场客服称,导览图上个别商铺闭店,目前记录正在营业的是50多家店。在商场内,随处可见正在招商的商铺。



  记者梳理147条关于逸家广场的评论,发现这家商场陷入落寞,被质疑与其规划设计、建筑布局、服务态度和招商等多方面因素有关。

  逸家广场周边多是高档小区,距离其最近的小区住户收入稳定。2021年逸家广场开业前,济南一名市民曾判断,周围住户收入高,招商必然不错,但实际上,商场招商让人失望。

  当年9月,商场开业后有人去逛了一圈发现,商铺只开了几家,大多数都没装修好。"很多店都是早教或培训机构,餐饮店不多,服装类完全没看到,布局有点乱。"这是逸家广场留给不少消费者的第一印象。11月29日下午,记者采访期间,逸家广场内一商户经营人员也认为,商场人流量少,主要原因是“没得逛”。

  有不少人抱怨,整个商场动线不流畅,内部每个区域连接的通道门关闭,难以在短时间内找到自己想去的地方。"推着孩子来,从地下车库到每一层,几乎都无法全程推行,有门槛、台阶,下雨天还得淋着雨去另一栋楼吃饭。"一名消费者表示,店铺分散的布局让人望而却步。记者咨询商场客服如何前往某运动训练门店,客服答复"从A座3号门进去再乘坐4号客梯上二层",对于不熟悉商场内部结构的人来说,这无异于迷宫。

  开业时,逸家广场的停车收费规则混乱、消费优惠没有诚意,被诸多消费者吐槽质疑,他们在点评网站记录下自己的停车经历,让很多原本打算去逛街的人萌生退意。也有人认为,逸家广场距离万象城仅4公里,优质顾客和好的商家被万象城吸引走了。

  按照ICSC(国际购物中心协会)的标准划分,社区级商业总租赁面积为1万~3.5万平方米,逸家广场面积达4.5万平方米,可以被划分为区域及购物中心或生活方式中心。现在看来,逸家广场内多个商铺等待招商,"浪费了东边那么好的地方了。"一名消费者说。

  和君咨询高级合伙人丁昀观察发现,近几年,很多社区商业并没有按照服务型的社区购物中心理念做,都是按照区域型、都市型的购物中心操作理念来布局和招商的。"目前在这个发展过程中,商业地产业主们将社区型购物中心的概念炒作得过多,但真正成形的却没有几个。"丁昀撰文称,中国的社区购物中心还处在发展早期,属于有其名无其实阶段,大量社区购物中心呈现与都市购物中心的同质化特点。

  多家商场出租率下滑

  商业综合体陷入落寞,在济南并非个例。丁豪广场和雨滴广场,开业近10年后,都出现了部分店铺关闭、人流量下降的情况。

  11月29日中午,丁豪广场负一层和一层有稀稀疏疏的顾客。负一层的三心联电器只经营了半年就已关闭。二楼的教培、服装和生活服务等大量商铺关闭,贴着招商广告。

  三楼多数餐饮店铺已闭店,黑漆漆的。闭店公示显示,部分商家已闭店一年多。仅剩两家餐饮店仍在正常营业,一家店没有坐满,另一家店鲜有顾客。这一层楼的儿童游乐区只有1名顾客。三楼电梯口的一家寿司店店主说,平时不做寿司,只有周末才做,"平时没有顾客。好多店挣不出费用,都关了。"店主表示,白天也不做烤肠,只有晚上有人看电影才会做。



  "去年这个商场生意还不错,最近两个月才这么冷清。"寿司店店主称,她听说12月商场计划重新招商,等更多店铺陆续开业,商场人流量可能会逐渐恢复。

  从诸多细节上,丁豪广场的物业服务被吐槽不像一家现代商场。距离洗手间尚有数米远,异味传出,个别卫生间隔间门缺失。商场二楼洗手间水槽有两条巨大裂痕,里面混杂着塑料盆和水管等杂物。电梯老旧,部分按钮被抠掉,电梯内地板满是划痕,墙面广告脏污破损。尤其丁豪广场卫生间和停车场的脏乱被消费者质疑最多。

  丁豪广场商业面积达10万平方米,曾是东部新区最大面积的商业集中地。2014年,丁豪广场开业,结束了济南东部新城没有城市综合体的历史。"这家商场刚开业的时候很时尚,有各种中高端餐饮、茶饮品牌。"东部一名市民回忆,后来,随着高新万达开业,丁豪广场随之没落。也有人认为,丁豪广场开业之初定位就不清晰,后期运营、管理、招商全部一塌糊涂。

  12月2日,丁豪广场100套商铺曾在京东拍卖平台二拍,但因无人出价流拍。100套商铺起拍价4.14亿元,共1130人围观,无人报名参与拍卖。《拍卖房产及租赁情况明细表》显示,一层、三层和四层有30多套商铺为未出租的空铺。

  "餐饮是有点少,三楼还有几家儿童玩的店。肯定还会继续招商。"近日,丁豪广场客服表示,周末人流量可能会多一些。

  距离丁豪广场1.5公里的雨滴广场,2013年开业。如今,这家面积不大的商场,部分商铺也已经闭店,等待招商。

  11月29日下午,一家街舞连锁店店员称,一周后他们将搬到高新万达,"这个商场客流不行,中午万达得排队吃饭,这里饭点都没什么人,唯一的好处是网红店不用排队。"店员说,去年雨滴广场人流量还不错,今年明显下滑,两三个月之前,同一层楼的醉得意撤店,闲置的商铺一直没有租出去。该街舞店在雨滴广场只营业了一年半,投入了20多万元装修费用,如今,为了吸引更多顾客,不得不选择搬迁至租金更高但人流量也更多的商场。



  雨滴广场的建筑面积约1万多平方米,空间不大。负一层仅剩家家悦和星巴克等几家店正常营业,一层仅麦当劳等4家店营业,二层仅剩3家店,三层只剩2家店,四层今年新开了一家瑜伽店。

  "现在没落了,以前那么多餐饮商家,现在寥寥无几。"几名此前常去雨滴广场的市民对其变化感到诧异。由于营业面积较小,雨滴广场给顾客的空间感不足,部分商铺等待招商,让人感到格外萧条。

  雨滴广场由联荷商业投资运营管理有限公司负责运营管理。雨滴广场客服表示,商场部分店铺确实在重新招商,预计年后才能完成调整。

  除了丁豪广场和雨滴广场,济南其他部分商场也出现了出租率下降的现象。

  财报显示,从2022年6月末至今年6月末,济南恒隆广场出租率连续下降,从92%下降至89%。济南恒隆广场是恒隆集团的3家次高端商场之一,"我们的次高端商场则受租出率下跌影响,收入下跌3%。"恒隆集团称。

  2022年上半年,济南世茂广场运营收入为7300万元,2023年上半年为7000万元。据称北京世贸大厦、深圳世茂前海中心、昆山世茂广场等多家世茂集团商场也均出现了营收下降的情况。世茂集团方面分析认为,截至2023年6月30日,上半年商业运营收入由2022年同期的人民币9.91亿元下降约13.2%至人民币8.61亿元,“商业运营收入的下降主要是由于宏观经济疲软,出租率和租金水平下降。”

  也有部分商场出租率不降反升。根据万科财报,济南奥体天街出租率则从2022年6月末的94.6%上升至今年6月末的97.3%。

  商业体同质化何解?

  在商业综合体的布局过程中,需要一个科学规划。"丁豪广场、高新万达和雨滴广场距离那么近,是否提前规划过打造一个辐射周边多少公里的综合体?如果没有提前规划好,避免不了同质竞争,商家会为了租金优惠在新商场之间来回跑。付出了很多成本,但没有拉动产业良好发展。"山东大学经济学院教授李铁岗认为,这是一个不可忽视的原因,过去可能缺乏系统性的规划,对这方面的研究较少,招商过程中出现了低效竞争。

  记者梳理发现,2021年,江苏省人民政府曾发布《关于完善商业网点规划管理指导意见的通知》,其中提到"严控大型商业综合体的规模和数量,避免出现商业过剩和同质化竞争。"

  丁豪广场曾经的一名常客表示,当所有的商场都是同样的衣服品牌,同样的餐饮品牌,去哪里都一样,就毫无吸引力,还不如在家网购。宏观经济状况和互联网消费冲击,似乎是逸家广场、丁豪广场等商场面临的共同问题之一。"大家普遍习惯网购的背景,确实会对线下综合体消费造成一定冲击。"李铁岗接受新黄河记者采访时表示,这个背景不容忽视,但商业综合体落寞,背后有多方面原因。

  李铁岗注意到,不少商业综合体的设计和定位没有鲜明特色。以丁豪广场为例,特色定位是什么?"有些综合体进去以后,停车会迷路。商场的服务和业态,没有打造出留住人的感觉。"李铁岗说,很多综合体缺少自身特色,也就很难打造竞争力。

  "济南商业综合体数量比较多,新建商业体能否在有限的消费中分得一杯羹很难说。"多年前,李铁岗就发现,从数量方面来看,商业综合体布局的数量太多,区域之间缺乏协调,难以形成良性竞争。"如果商业综合体不能根据区域特点形成特色,同质化严重,就很难吸引消费者。"

  此外,不少商业综合体仍停留在收租金的阶段,商场只重视招商,高价把场地租出去,把大型商业综合体变成了一个大卖场,分块招租给各个商户,也会导致同质化严重,"商场运营方对商户的服务体系不够好,没有开展物流配送和网店平台建设等业务,仍是简单粗暴的收租,没有转换成内部活动增值服务。"李铁岗说。

  济南的商业综合体转型,如何走出一条"自救"之路?新黄河记者将持续关注。

  (新黄河客户端记者:杜林)

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